Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу n А35-2070/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Согласно  пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами,  договор аренды № 1 от 05.05.2010 зарегистрирован 06.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области; договор аренды № 82 от 09.06.2011 зарегистрирован 07.09.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. Договор аренды № 67 от 24.01.2011 не зарегистрирован надлежащим образом.

Тогда как по условиям договора аренды земельного участка № 67 от 24.01.2011, подписанного сторонами, срок его действия установлен  с 24.01.2011 по 04.05.2059, следовательно,  в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ  данный договор  подлежал государственной регистрации.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка № 67 от 24.01.2011 не зарегистрирован в установленном порядке, суд области, руководствуясь положениями статей 433, 609 Гражданского кодекса РФ, статьи  26 Земельного кодекса РФ,  обоснованно отказал в удовлетворении требований о расторжении  договора в этой части, поскольку незаключенный договор не порождает для сторон данного договора прав и обязанностей, следовательно, незаключенный договор не мог быть расторгнут.

Обращаясь с требованиями о расторжении договоров аренды № 1 от 05.05.2010, № 82 от 09.06.2011,  истец ссылался на нормы пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, статей 613, 620 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В силу статьи 613 Гражданского кодекса РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом договора аренды от 09.06.2011, заключенного между Администрацией Обоянского района и ИП  Абрамовым О.Н. являлись  земельные участки с кадастровыми номерами 46:16:120501:5 и 46:16:120501:6, общей площадью 75836 кв.м, расположенные по адресу: Курская область, Обоянский район, Котельниковский сельсовет.

В пункте 1.1. договора указана цель использования земельных  участков: для сельскохозяйственного производства, а также имеется указание на то, что на указанных земельных участках расположен водный объект (пункт 1.2).

При этом в договоре не определено, для каких целей будет использоваться водный объект, какой вид водопользования будет осуществляться арендатором, не указаны права и обязанности арендатора земельного участка по отношению к водному объекту.

Согласно договору аренды № 1 от  05.05.2010, заключенному между муниципальным образованием «Котельниковский сельсовет» Обоянского района Курской области в лице Администрации Котельниковского сельсовета и ИП Абрамовым Р.Н., арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду гидрологическое сооружение, площадью 120 м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 46:16:120501:7. имущество предоставляется арендатору во временное пользование для самостоятельного осуществления хозяйственной деятельности в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Исходя из понятия гидротехнического сооружения, данного в статье 3 ФЗ Федерального закона от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений"   гидрологическое сооружение предназначено для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".

Понятие эксплуатирующей организации, закрепленное в статье 3 Закона N 117-ФЗ, предусматривает фактическое владение, использование и эксплуатацию гидротехнического сооружения в целях обеспечения его безопасности.

 Истец, заключая договоры аренды, согласился с  его условиями (статьи 420, 421 Гражданского кодекса РФ),  следовательно, необходимо исходить из целей заключенных договоров аренды и условий, оговоренных  сторонами при их  заключении. В акте приема-передачи от 09.06.2011 указано, что у арендатора претензий к арендодателю по передаваемым земельным участкам не имеется. 

 Довод истца о том, что ответчики передали имущество с обременениями третьим лицам, а именно в пруду могут осуществлять вылов рыбы любые лица, так как данный водный объект не включен в перечень рыбопромысловых участков для осуществления товарного рыболовства,  является несостоятельным.

Правоотношения, возникающие в области рыболовства и сохранения водных биологических ресурсов, регулируются законодательством о водных биоресурсах, которое состоит из Федерального закона от 20.12.2004 N 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» (введенного в действие с 03.01.2005), других федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.2 статьи  22 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

 Согласно части 2 статьи 5 Водного кодекса РФ водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на:

1) поверхностные водные объекты;

2) подземные водные объекты.

К поверхностным водным объектам относятся: водотоки (реки, ручьи, каналы); водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища).

В силу части 2, 8 статьи 6 Водного кодекса РФ каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств

В соответствии со статьей 38 Водного кодекса РФ, исходя из условий предоставления водных объектов в пользование, водопользование подразделяется на совместное и на обособленное.

Обособленное водопользование для товарного рыбоводства в соответствии с частью 2 статьи 38 Водного кодекса РФ "осуществляется", но оформляется в соответствии с ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов». В соответствии с пунктом 10 части 3 статьи 11 Водного кодекса РФ для товарного рыбоводства не требуется заключение договора водопользования или принятие решения о предоставлении водного объекта в пользование в соответствии с водным законодательством. Таким образом, товарное рыбоводство сначала оформляется в соответствии с ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» ", а затем осуществляется обособленно как вид водопользования и как собственно товарное рыбоводство. Но при этом, исходя из статьи 6 Водного кодекса РФ,  береговая полоса водного объекта, предоставленного в обособленное водопользование для товарного рыбоводства, остается общедоступной.

Совместное водопользование, в свою очередь, осуществляется на акваториях поверхностных водных объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с условием, что они не предоставлены для обособленного водопользования, например водные объекты общего пользования.

Таким образом,  возможность третьих лиц осуществлять вылов рыбы не может являться обременением  земельных участков. Необходимость учитывать  требования действующего законодательства не является препятствием для  их целевого использования и оборотоспособности земельных участков не ограничивает.

 Риски заблуждения при заключении договоров аренды  относительно возможности  обособленного использования водного объекта   для осуществления рыболовства относятся к заблуждению относительно мотивов, которые несет покупатель (пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ). Доказательств того, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить истца к ее совершению, ответчиком не представлено. Доказательств того, что  вышеуказанные договоры аренды оспорены или признаны в установленном порядке недействительными полностью или в части, в материалах дела не имеется.

Имеющимися в деле административными материалами подтверждается факт неправомерности действий ИП Абрамова О.Н. по ограничению доступа граждан к спорному водному объекту путем запрета любительского рыболовства, отдыха и купания в водоеме, за что он был привлечен к административной ответственности.  Постановление  мирового судьи судебного участка №2 г. Обояни и Обоянского района Курской области от 16.12.2011, которым предприниматель признан виновным  по статье 19.1 КоАП РФ,   вступило в законную силу.

Учитывая вышеизложенное и приведенные нормы права, судебная коллегия соглашается с выводом суда области об отказе в удовлетворении  требований истца о расторжении договора аренды № 1 от 05.05.2010, заключенного между истцом и муниципальным образованием «Котельниковский сельсовет» и договора аренды № 82 от 09.06.2011, заключенного между истцом и Администрацией Обоянского района Курской области, ввиду отсутствия правовых оснований.

Как правомерно указано судом первой инстанции  отказ в расторжении договоров аренды не лишает стороны права по взаимному согласию расторгнут данные договоры. В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции представитель истца не оспаривал тот факт, что арендодатель не имеет возражений относительно расторжения договоров аренды  по соглашению сторон.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании убытков в размере 1 398 000 руб. со ссылкой на нормы статей 15, 309, 393 Гражданского кодекса РФ.

Возмещение убытков  это мера гражданско-правовой ответственности. Статья 393 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, которые определяются  в соответствии  с правилами статьи 15 Гражданского кодекса РФ.

При определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска (статья 393 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления