Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу n А08-7993/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

которым необходимо собственнику соседнего недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, по ходатайству истца, определением от 18.02.2013 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Белгородскому филиалу ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1. Имеется ли у истца в настоящее время объективная возможность использовать свое имущество (нежилое помещение) без установления права ограниченного пользования испрашиваемой лестничной клеткой ответчика? Если, да, то указать, какие именно имеются варианты прохода в указанное нежилое помещение?

Если нет, то, какие имеются ограничения и препятствия для свободного доступа в указанное нежилое помещение?

2. Соответствует ли требованиям безопасности, пожарным и строительным требованиям два имеющихся прохода (входа, выхода) из нежилого помещения ИП Брянцевой, выходящие на проспект Б.Хмельницкого и во двор дома №77, а именно проходы которыми в настоящее время истец пользуется беспрепятственно?

Если нет, то позволит ли установление с помощью сервитута дополнительного, еще одного прохода через лестницу, обозначенную на поэтажном плане под № 5, нежилого помещения общей площадью 113,9 кв.м., кадастровый номер 31:16:00:00:417/1/23:1009/А, расположенного по адресу: г. Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, д. 77 и принадлежащего на праве собственности администрации г.Белгорода обеспечить безопасность работников истца и посетителей нежилого помещения, принадлежащего ИП Брянцевой С.О.?

3. Имеются ли иные варианты обеспечения доступа в нежилые помещения истца общей площадью 254,2 кв.м. (например, устройство истцом входа со стороны проспекта Б. Хмельницкого или со двора этого дома), соответствующие требованиям СНиП, градостроительным и пожарным нормам, не создавая существенных неудобств для собственника обслуживающего нежилого помещения (ответчика по делу)?

4. Повлияет ли блокирование двери нежилого помещения истца, выходящую на лестницу ответчика и обозначенную на поэтажном плане под № 5, нежилого помещения общей площадью 113,9 кв.м., на пожарную безопасность и охрану труда работников истца и посетителей?

5. Является ли проход (вход, выход) из помещения ИП Брянцевой С.О. проходящий через лестницу, принадлежащую администрации г. Белгорода эвакуационным? (л.д. 173-181 т. 1).

Согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, иные документы и материалы.

По результатам проведения вышеуказанной судебной экспертизы, согласно заключению эксперта № 1566/10-3 от 10.04.2013, было установлено, что в настоящее время у истца без установления права ограниченного пользования лестничной клеткой ответчика, отсутствует возможность использовать свое имущество в соответствии с требованиями законодательных и нормативных актов по пожарной безопасности, так как из помещений подвальных и цокольных этажей, предназначенных для одновременного пребывания более 15 человек, требуется не менее двух запасных выходов. Из двух имеющихся выходов выход во двор не является эвакуационным, он может использоваться только как аварийный. Однако эвакуационного выхода на проспект Б. Хмельницкого недостаточно.

В настоящее время у истца только один выход из подвальных помещений соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности. Установление права ограниченного пользования лестничной клеткой ответчика с помощью сервитута, обеспечит безопасность работников истца и посетителей нежилых помещений (кофейни и магазина), в соответствии с требованиями законодательных и нормативных актов по пожарной безопасности, так как из помещений подвальных и цокольных этажей, предназначенных для одновременного пребывания более 15 человек, требуется не менее двух эвакуационных выходов.

При условии рассредоточения эвакуационных выходов, было бы возможно выполнить устройство дополнительного выхода во двор из помещения 1, рядом с тепловым узлом в помещении 13, но там проходит подземный трубопровод газоснабжения и вход на лестницу в жилые помещения (См. Приложение 1 настоящего заключения, фото №11, №13, №14 и №16). Для рассмотрения варианта дополнительного выхода из помещения 2 на проспект Б. Хмельницкого, рядом с существующим выходом со спорной лестницы, необходимо согласование с главным архитектором города. Кроме того, следует отметить, что в помещении 10, принадлежащем истцу, размещена электрощитовая для всего дома, доступ к которой посторонним воспрещен и поэтому необходим отдельный вход (или перенос электрощитовой в другое помещение).

В случае блокирования двери нежилого помещения истца, выходящей на лестницу ответчика, не будет обеспечиваться выполнение требований законодательных и нормативных актов по пожарной безопасности, не будет обеспечена охрана труда работников истца и охрана жизни и здоровья посетителей.

Проход (вход, выход) из помещения ИП Брянцевой С.О., через лестницу, принадлежащую администрации г. Белгорода, является эвакуационным (л.д. 13-31, т. 2).

Безопасное использование предпринимателем Брянцевой С.О., принадлежащего на праве собственности нежилого помещения невозможно без установления права ограниченного пользования лестничной клеткой ответчика, поскольку в соответствии с требованиями законодательных и нормативных актов по пожарной безопасности из помещений подвальных и цокольных этажей, предназначенных для одновременного пребывания более 15 человек, требуется не менее двух эвакуационных выходов.

В рассматриваемом случае установление права ограниченного пользования лестничной клеткой ответчика с помощью сервитута, обеспечит безопасность работников истца и посетителей нежилых помещений (кофейни и магазина).

В случае блокирования двери нежилого помещения истца, выходящей на лестницу ответчика, не будет обеспечиваться выполнение требований законодательных и нормативных актов по пожарной безопасности, не будет обеспечена охрана работников истца и охрана жизни и здоровья посетителей.

В соответствии с заключением экспертизы, существующей лишь потенциальной возможности устройства дополнительного выхода во двор из помещения № 1, рядом с тепловым узлом в помещении 13, мешает подземный газопровод и вход на лестницу в жилые помещения.

Для рассмотрения варианта дополнительного выхода из помещения 2 на пр-т Б. Хмельницкого, рядом с существующим выходом со спорной лестницей, необходимо согласование с главным архитектором города Белгорода.

Кроме того, в помещении 10, принадлежащем истцу, размещена электрощитовая для всего дома, доступ к которой посторонним воспрещен и поэтому необходим отдельный выход (или перенос электрощитовой в другое помещение).

Эксперт в своем заключении указал, что любые мероприятия по переоборудованию, реконструкции помещений должны учитывать экономическую целесообразность, не допускать несоразмерного ухудшения несущих способностей строительных конструкций.

Создание ответчиком преграды в зоне эксплуатации входа препятствует истцу в пользовании принадлежащим ему имуществом, создает угрозу безопасности посетителей и работников истца.

Вышеназванное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки" (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 256 от 20.07.2007, "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 255 от 20.07.2007.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда области о доказанности необходимости обременения сервитутом принадлежащего ответчику нежилого помещения, имеющего номер на поэтажном плане 5, площадью 10,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, 77, ввиду отсутствия у истца права на его использование, препятствующего нормальной эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении Президиума от 28.02.2012 № 11248/11, согласно пункту 5 ст. 274 ГК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Аналогичная норма предусмотрена также п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, при предоставлении права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного земельного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Согласно Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных руководителем Росземкадастра 17.03.2004, соразмерная плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитута), выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен, величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

В то же время применение данного документа не является обязательным, как указало Минэкономразвития в Письме от 21.10.2009 № Д23-3470. По мнению Министерства, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой и соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута.

Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с Правилами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В целях определения размера платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного объекта недвижимости, определением суда от 06.08.2013, в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Независимая экспертиза и оценка».

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

«Определить характер и интенсивность использования лестничной клетки площадью 7,6 кв.м., принадлежащей Муниципальному образованию Городской округ «Город Белгород» с учетом предпринимательской деятельности ИП Брянцевой С.О., исходя из этого определить размер соразмерной платы за право ограниченного пользования (сервитут) этой лестничной клеткой на поэтажном плане под № 5, расположенной в подвальном помещении жилого дома № 77 по пр-ту Б. Хмельницкого г. Белгорода, находящийся в составе нежилого помещения общей площадью 113,9 кв.м., кадастровый номер 31:16:00:00:417/1/23:1003/А.

Как следует из заключения эксперта № 3132 от 06.09.2013, размер соразмерной платы за право ограниченного пользования (сервитут) этой лестничной клеткой, обозначенной на поэтажном плане под № 5, расположенной в подвальном помещении жилого дома № 77 по пр-ту Б. Хмельницкого г. Белгорода, находящейся в составе нежилого помещения общей площадью 113,9 кв.м. кадастровый номер 31:16:00:00:417/1/23:1003/А. составляет 1044 руб. 24 коп. в месяц.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истцом было указано на то, что, площадь лестничной клетки фактически несколько большего размера (10,5 м?), чем площадь лестничной клетки, исследованной при проведении экспертизы (7,6 м?) для определения соразмерной платы, что учитывая сложность в отношениях с ИП Мчедлишвили П.Г., он согласен производить плату ответчику за сервитут в сумме 3000 руб. в месяц.

Характер и интенсивность использования лестничной клетки, площадью 10,5 кв.м., принадлежащей на праве собственности ИП Мчедлишвили П.Г., с учетом предпринимательской деятельности ИП Брянцевой С.О. – фактически ежедневный, без выходных и праздничных дней, в течение работы магазина и кофейни в период с 8-00 утра до 23-00 вечера, проход посетителей в магазин и кофейню; доставка товаров в магазин и кофейню, и как аварийный выход из помещений первого этажа (кафе) и его подсобных помещений в цокольной и подвальной части магазина (отдельное требование к торговым помещениям – не менее 2-х выходов).

С учетом вышеизложенного, суд области правомерно установил плату за сервитут в размере 3000 руб. в месяц за проход сотрудников и посетителей, внос-вынос материальных ценностей ежедневно (без выходных и праздничных дней) в период с 8-00 утра до 23-00 вечера и для прохода сотрудников при возникновении чрезвычайных ситуаций – круглосуточно, постоянно.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ и нормам ст.ст. 2, 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или