Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу n А36-4888/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

сторонами в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с «Порядком оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка в 2004 году», утвержденным Решением Липецкого городского Совета депутатов от 13.11.2003 № 372.

Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 № 524 был утвержден «Порядок оплаты арендных платежей за землю на территории города Липецка в 2005 году», согласно которому действовавшие в 2004 году ставки арендной платы за землю подлежали применению в 2005 году с коэффициентом 1,1 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 № 550).

В связи с чем, размер арендной платы составил 21 руб. 95 коп. за 1 кв.м. или 123512 руб. 65 коп. в год и оплачивался ответчиком в период 2007-2011.

Действие указанных выше нормативных актов распространялось на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.

25.03.2005 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

31.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУФА по УГИ в Липецкой области, администрацией г. Липецка и ЗАО Трест «Липецкстрой» было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка № 07-08-094/04 от 26.09.2003, соглашение зарегистрировано 30.06.2005.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области по делу № А36-4881/2009 от 24.11.2009, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в иске о взыскании денежных средств по названному договору аренды за первый и второй кварталы 2009 года по измененному в одностороннем порядке размеру арендной платы на основании статьи 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» ТУФА по УГИ в Липецкой области было отказано. При этом суд указал на то, что расчет арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, не может быть основан на решении органа местной власти либо субъекта Российской Федерации.

24.01.2012 ТУ Росимущества в Липецкой области обратилось к обществу с предложением подписать дополнительное соглашение от 23.01.2012 к договору аренды № 07-08-094/04 от 26.09.2003, по условиям которого величина арендной платы устанавливается на основании отчета от 21.12.2011 № 382-11 об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, выполненного независимым оценщиком ООО «Советникъ» в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет 5 548 222 руб. 00 коп.

Ссылаясь на уклонение ЗАО Трест «Липецкстрой» от подписания дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 26.09.2003, а также на то, что ввиду смены собственника земельного участка возникла необходимость привести условия договора, касающиеся арендной платы, в соответствии с действующим законодательством, в частности, с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

        В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.   

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка № 07-08-094/04 от 26.09.2003.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

По правилам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Отклоняя доводы заявителя жалобы о неправомерности внесения изменений в договор аренды в части определения размера арендной платы, суд апелляционной инстанции исходит из нижеследующего.

Как указано в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Материалами дела установлено, что исковые требования о внесении изменений в договор аренды связаны с разграничением собственности на земельный участок.

        Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

       Частью 2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 ст.  вышеуказанного Федерального закона №137-ФЗ, согласно которого порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

       В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

        Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1709/11 от 05.07.2011 года, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

       Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 № 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.

Вместе с тем, при заключении договора аренды № 07-08-094/04 от 26.09.2003, одной из сторон договора выступал орган местного самоуправления в лице администрации города Липецка, не обладающий правом устанавливать никаких иных методик и критериев определения расчета арендной платы, кроме установленных законодательным органом местного самоуправления, поскольку передаваемый в аренду земельный участок относился к земельным участкам, право собственности на который не было разграничено.

Следовательно, при заключении спорного договора размер арендной платы был определен на основании Порядка оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка, утвержденного Решением Липецкого городского Совета депутатов от 23.11.2004 № 524 (в редакции решения Липецкого городского Совета депутатов от 25.12.2004 № 550).

25.03.2005 право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано за Российской Федерацией, и как следствие, между Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества и ЗАО Трест «Липецкстрой» было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды № 07-08-094/04 от 26.09.2003.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и требования действующего законодательства, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда области о том, что предусмотренный пунктом 3.4. договора случай изменения размера арендной платы неприменим, так как орган местного самоуправления уже не вправе распоряжаться поименованным в договоре земельным участком.

При этом, учитывая условия спорного договора аренды и положения статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендодатель вправе изменять размер арендной платы.

Таким образом, суд считает правомерным одностороннее изменение истцом размера арендной платы, ввиду разграничения собственности на земельный участок, соответствующим требованиям статей 421, 422, 614 Гражданского кодекса РФ, а также условиям договора.

Довод заявителя жалобы о том, что в момент подписания соглашения от 31.03.2005 стороны имели возможность внести изменения в договор аренды, касающиеся размера арендной платы и порядка ее расчета, несостоятельны, поскольку на дату подписания указанного соглашения не имелось нормативно-правовых актов Российской Федерации, устанавливающих размер и порядок оплаты за пользование земельными участками, принадлежащими государству. Несогласие ответчика с данным выводом основано на неверном толковании правовых норм.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила