Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу n А48-2502/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

       В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Разделом 3 договора установлен порядок и условия оплаты аренды земельного участка. Так, в п. 3.5 договора содержится положение о возможности одностороннего изменения арендодателем на основании решения уполномоченного органа, в соответствии с действующим законодательством размера годовой арендной платы, при изменении в установленном порядке кадастровой стоимости земельного участка, разрешенного использования земельного участка, а также индекса инфляции.

Пункт 8.2. договора аренды земельного участка от 24.12.08 № 904/з предоставил арендатору право передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам в соответствии со ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, условия спорного договора аренды не содержат прямого указания о сроках строительства на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, а также, ссылок на сроки, в которые должно быть осуществлено строительство и акты органов исполнительной власти, на основании которых был заключен данный договор.

Однако, согласно п. 2 Постановления коллегии Орловской области от 04.07.2007 № 157 «О плате за аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Административном центре Орловской области – городе Орле», сроки проведения проектно-изыскательских работ, не более, чем один год и строительства в течение трёх лет определяются приказом Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области о предоставлении земельного участка, перспективности застройки и других факторов, определённых нормативными документами.

Пункт 6 Постановления коллегии Орловской области от 04.07.2007 № 157 предусматривал ответственность граждан, которым предоставлены земельные участки на праве аренды для строительства, при превышении сроков строительства, предусмотренных договором аренды, за каждый год просрочки ввода объекта в эксплуатацию.

При этом, доказательств установления Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области, в период действия Постановления коллегии Орловской области от 04.07.2007 № 157, сроков строительства в отношении спорного земельного участка представлено не было.

Из анализа пунктов 2 и 6 Постановления коллегии Орловской области от 04.07.2007 № 157 следует, что сроки трёхлетнего строительства должны были быть определены в договоре аренды земельного участка с соответствующим целевым использованием, на основании приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашсется с выводом суда области о том, что, в отсутствии прямого указания в тексте договора аренды № 904/з от 24.12.2008 сроков, в которые должно было быть осуществлено строительство, а также соответствующего приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области, сроки строительства в отношении спорного объекта согласованы не были.

Вместе с тем, срочность предоставления земельного участка, зависящая от сроков строительства, в указанной статье относится к виду права пользования земельным участком - безвозмездное срочное пользование, предоставляемое религиозным и иным благотворительным организациям, а не к рассматриваемому в данном случае виду права – аренда земельного участка.

Материалами дела подтвержден тот факт, что основанием для предоставления земельного участка являлось осуществление на его территории строительства, ввиду чего, и срок, на который предоставляется спорный земельный участок на праве аренды должен определяться, исходя из фактических сроков необходимых для строительства объекта недвижимого имущества, в случае отсутствия законодательного регулирования данного вопроса.

Постановлением Правительства Орловской области от 03.09.2009 № 154 «О плате за аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Административном центре Орловской области – городе Орле» предусмотрено, что приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области о предоставлении земельного участка в аренду, с учетом разрешенного (функционального) использования земельного участка, перспективности застройки и других факторов, определенных нормативными документами, на основании заявлений заинтересованных лиц устанавливаются следующие максимально допустимые сроки, предусмотренные земельным законодательством: для проектно-изыскательских работ - 1 год; для строительства (реконструкции) - 5 лет.

Указанное Постановление № 154 от 03.09.2009 вступило в законную силу 19.09.2009, а именно, в период действия договора аренды земельного участка № 904/з от 24.12.2008. Следовательно, максимально допустимый срок строительства, установленный на территории Орловской области, в период действия спорного договора аренды составляет пять лет и истекает 24.12.2013.

30.12.2011 Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель) и Кутищев Геннадий Николаевич (арендатор) заключили соглашение от 30.12.2011 к договору аренды земельного участка № 904/з от 24.12.2008, в котором изменили п. 2.1. договора аренды земельного участка № 904/з от 24.12.2008, продлив срок действия договора до 23.12.2013.

Указанное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке. Заключение указанного соглашения на торгах нормами закона не требовалось, по вышеизложенным основаниям.

На основании вышеназванного соглашения от 30.12.2011, годовая арендная плата по договору составляет 154 130 руб. 09 коп. Арендная плата вносится арендатором в соответствии с прилагаемым расчетом земельных платежей и порядком оплаты согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

Из расчета земельных платежей - приложения № 1 к договору аренды в редакции соглашения от 30.12.2011, следует, что стороны согласовали способ определения размера арендных платежей, т.е. формулу расчета, согласно которой:

годовая арендная плата за земельный участок = удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. х коэффициент видов разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Орле х коэффициент категорий арендаторов х площадь земельного участка.

28.02.2012 Кутищев Г.Н. передал истцу права и обязанности арендатора, возникшие у него на основании договора аренды земельного участка № 904/з от 21.12.2008 и соглашения к договору аренды от 30.12.2011, что подтверждается соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 904/з от 21.12.2008, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

30.08.2012 истцом в Управление государственного имущества Орловской области было подано заявление об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с «для строительства автокомплекса» на «предприятие V класса опасности по классификации СанПиН (код 11.140)», которое было удовлетворено ответчиком в порядке, предусмотренном законом.

Постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302 «О плате за аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Административном центре Орловской области – городе Орле» установлено, что приказом органа исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, осуществляющего функции по выработке региональной политики, нормативного правового регулирования, а также правоприменительные функции в сфере государственного имущества, в том числе в области земельных отношений (далее - уполномоченный орган), о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле в аренду с учетом их разрешенного (функционального) использования, на основании заявлений заинтересованных лиц устанавливаются следующие максимально допустимые сроки аренды: для строительства (реконструкции) - 7 лет.

Учитывая изложенные обстоятельства, на момент рассмотрения настоящего спора, в отсутствие специально оговоренных сторонами сроков строительства на арендуемом, в соответствии с нормами закона, земельном участке, а также в отсутствие приказа Управления, максимально предусмотренный срок на строительства для истца истекает 24.12.2015.

11.01.2013 истец подал заявление в Управление государственного имущества Орловской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.12.2008 № 904/з, в связи с изменением вида разрешенного использования арендуемого земельного участка.

25.01.2013 Управление государственного имущества Орловской области издало Приказ № 73 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, местоположением: Орловская область, г. Орел, ш. Новосильское, с «для строительства автокомплекса» на «предприятие V класса опасности по классификации СанПиН», и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.12.2008 № 904/з.

19.04.2013 истцом получено соглашение от 25.01.2013 к договору аренды земельного участка, в котором ответчик предложил раздел 1 договора аренды изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов местоположением - Орловская область, г. Орел, ш. Новосильское, с кадастровым номером 57:2560031102:54, с видом разрешенного использования - предприятие V класса опасности по классификации СанПиН, площадью 17455 кв.м.».

Одновременно с внесением изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка, ответчик предложил пункт 3.1 раздела 3 договора изложить в следующей редакции: «Годовая арендная плата по Договору составляет 823 334 руб. 90 коп.», а в Расчете земельных платежей (Приложении к Соглашению) указал коэффициент за превышение сроков строительства - «4».

В связи с применением данного коэффициента размер годовой арендной платы земельного участка увеличился в 4 раза.

Не согласившись с редакцией соглашения, предложенной ответчиком, истец 17.05.2013 направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил абзац 1 пункта 2 соглашения читать в следующей редакции: «3.1. Годовая арендная плата по Договору составляет 205 833 руб. 72 коп.» (без учета коэффициента «4»), а пункт 3 Расчета земельных платежей (Приложения к Соглашению) - в следующей редакции: «Коэффициент за превышение сроков строительства - 1».

Ответчик не принял указанную редакцию соглашения истца, в связи с тем, что она, по его мнению, противоречит положениям Постановления Правительства Орловской области от 28.08.2012 N 302 по основанию нарушения истцом сроков строительства на два года.

С учётом вышеизложенного, в связи с соблюдением истцом, неустановленных в договоре, однако максимально предусмотренных законодательством Орловской области, сроков строительства на арендуемом земельном участке, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии законных оснований для применения ответчиком коэффициента «4» за нарушение указанных сроков при определении стоимости годовой арендной платы за земельный участок.

Доводы заявителя жалобы о том, что срок строительства следует определять из условия договора аренды о сроке предоставления земельного участка на праве аренды для целей строительства, подлежат отклонению, как несостоятельные и основанные на неверном толковании норм права (. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, в случае истечения срока аренды земельного участка, строительство на котором к моменту истечения срока аренды земельного участка, установленного договором, не завершено и максимально установленные законом сроки строительства не превышены, в случае, когда такое право аренды было предоставлено в порядке ст. 31 Земельного Кодекса Российской Федерации (с предварительным согласованием мест размещения объектов) на основании акта уполномоченного исполнительного органа власти, указанный срок подлежит продлению в установленном сторонами в договоре порядке, без проведения торгов.

В рассматриваемом случае ответчиком был нарушен принцип предсказуемости расчёта размера арендной платы, установленный Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Согласно Постановлению Правительства № 582, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 2 процента в отношении земельных участков, если: земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. При этом санкция за нарушение трехлетнего срока ввода в эксплуатацию построенного на земельном участке объекта недвижимости предусмотрена только для арендаторов, которым земельный участок предоставлен в аренду для жилищного строительства (за исключением индивидуального).

Однако, при заключении соглашения от 30.12.2011, сторонами не были предусмотрены коэффициенты за несоблюдения сроков строительства.

Наличие у ответчика права в одностороннем порядке увеличивать размер годовой арендной платы по основаниям, предусмотренным договором аренды № 904/з от 24.12.2008 не оспаривается, в том числе, в связи с изменением разрешенного вида использования арендуемого земельного участка.

На основании вышеизложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает правомерным и обоснованным удовлетворение судом первой инстанции требования истца о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 904/з от 24.12.08 и установления годового размера арендной платы в сумме 205 883 руб. 72 коп.

Объективные доказательства, позволяющие суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам, в материалах дела отсутствуют, подателем апелляционной жалобы не представлены.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

В силу статьи 333.27 Налогового кодекса РФ,  заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного