Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу n А35-5177/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и прекратить производство по делу

указанные в смете. Адрес помещения: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1в. (пункт 1.2.)

Работы по настоящему договору могут быть выполнены с использованием материалов подрядчика или приобретаемых подрядчиком, или с использованием материалов заказчика или приобретаемые Заказчиком. В случае отсутствия соответствующего соглашения или фактов и документов, свидетельствующих о том, что материалы или их часть будет предоставлена или приобретена Заказчикам, считается, что работы выполняются из материалов Подрядчика.

Общий срок окончания работ и сдачи объекта устанавливается 27.07.2011 (пункт  6.2. договора).

Стороны договора подряда установили, что стоимость работ по объекту составила: капитальный ремонт - на сумму 2 870 396 руб. 80коп., в т.ч. НДС (18%) - 437 857 руб. 14 коп.

Письмом от 21.06.2013 исх.№753 ЗАО «Тандер» просило ИП Михайленко А.И., в соответствии с договором аренды недвижимого имущества №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, согласовать проведение ремонтных работ согласно приложенной смете на ремонтно-строительные работы, которые были согласованы.

12.08.2011 договор аренды недвижимого имущества №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 был подан на регистрацию в Управление Росреестра по Курской области. Однако, государственная регистрация данного договора была приостановлена, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Курской области по делу №А35-765/2011 от 07.07.2011 запрещено совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества в здании литер Б, а именно: помещения №№7, 8, 9, 10, 21, 22, 31, 129 – 1 этаж, №7 – 2 этаж. На основании определения в раздел Единого государственного реестра прав, открытый на Объект, внесена запись о прочих ограничениях (обременениях).

03.03.2012 имущество, переданное по договору аренды недвижимого имущества №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, было возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

11.03.2011 исх.№190 ЗАО «Тандер» обратилось в адрес ИП Михайленко А.И. с требованием о возврате стоимости неотделимых улучшений в размере 2656880 руб. 31 коп., произведенных в арендуемых помещениях.

Так как ЗАО «Тандер» полагало, что договор аренды недвижимого имущества №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 будет долгосрочным и пройдет государственную регистрацию в Росреестре по Курской области, произвел с согласия арендодателя неотделимые улучшения на общую сумму 2656880 руб. 31 коп.

 Полагая, что неотделимые улучшения, произведенные в арендуемом помещении, являются неосновательным обогащением ответчика, ЗАО «Тандер» обратилось в арбитражный  суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что между ИП  Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО  «Тандер» (арендатор) был заключен договор аренды №КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, сроком на  5 (пять) лет (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 8.1 договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу стать 431 Гражданского кодекса РФ  при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса РФ  установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В рассматриваемом деле долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 8.1 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, у суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, отсутствовали основания для признания договора аренды №КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 незаключенным. Вывод суда первой инстанции о том, что сторонами был заключен долгосрочный договор аренды, сделан без буквального толкования условий договора, как того требует статья  431 Гражданского кодекса РФ .

Таким образом, в рамках настоящего дела правоотношения между ЗАО «Тандер» и  ИП Михайленко А.И. урегулированы договором аренды №КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011 (глава 34 ГК РФ).

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, исковые требования ЗАО «Тандер» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из анализа указанной нормы права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий:

- арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений;

- проведенные им работы относятся к капитальному ремонту;

- арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта.

Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

В данном случае стороны, заключая договор аренды №КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012, в пунктах 2.1.7, 3.1.5, предусмотрели, что арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора.  В случае инициативы арендатора в отношении проведения капитального ремонта, иных строительных работ на объекте, соответствующие расходы возлагаются на арендатора.

Пунктом 3.1.6  договора  установлено, что  арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке. При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Таким образом, условиями договора аренды на арендатора не возлагалась обязанность осуществления капитального ремонта имущества,  срок проведения капитального ремонта не установлен.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 20.06.2012 к указанному договору (пункт 4.3 договора),  ИП Михайленко А.И. передал, а ЗАО «Тандер» приняло во временное владение и пользование нежилые помещения №№ 1-17, 19-28, 31,35,2а,7а, общей площадью - 412,2 кв.м., расположенные на первом этаже в части помещения «1» в двухэтажном здании «Б», находящемся по адресу: г .Курск, пр-т Кулакова, д.1 «В». Согласно пункту  2 акта «техническое состояние объекта на момент передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется». Указанный акт был составлен с участием представителей арендодателя и арендатора, а также подписан ими без замечаний и возражений.

Доказательств того, что нежилые помещения были переданы в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность их использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).

Также, в материалах дела не имеется  доказательств, подтверждающих факт его обращения к ответчику с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения осмотра помещений для определения видов подлежащих выполнению работ, а также доказательств, подтверждающих, что ответчиком принимались выполненные работы, либо последний одобрил производство указанных работ после их осуществления.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление им действий, предусмотренных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также доказательств неисполнения ответчиком обязанности по предоставлению в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, ЗАО «Тандер» в нарушение пункта 6.4 договора аренды №КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012  отказался от исполнения условий договора и 03.03.2012 передал ИП Михайленко А.И.   арендуемые помещения в двухэтажном здании «Б», находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д.1 «В», о чем составлен акт, в котором  указано на отсутствие помещения: №№1-9; 11-17; 21-28; 35; 2а и 7а.

В акте от 03.03.2012  также зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем демонтированы: радиаторы