Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2007 по делу n А14-3883-2007/173/13. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодо­леть после их возникновения при той степени заботливости и осмотритель­ности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значи­тельной степени лишилась бы того, на что она вправе рассчитывать при за­ключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сто­рона.

  Судом первой инстанции правомерно установлено, что при заключении договора стороны не могли исходить из того, что размер фактических затрат на реконструкцию арендуемо­го помещения, которая на момент заключения договора не предполагалась, превысит предполагаемые расходы, в том числе и в связи со значительным ростом цен на строительно-монтажные рабо­ты и строительные материалы, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Изменение установленных судом обстоятельств было вызвано объективными причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотритель­ности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, что подтверждено материалами дела (договорами на осуществление работ по реконструкции со специализированными строительными орга­низациями имеющими лицензии, расходными, товарно-транспортными на­кладными и счетами-фактурами за 2004-2006 г.г. на строительные материа­лы и комплектующие).

Необходимость проведения реконструкции в объемах и стоимостью, о которых истец не предполагал при заключении договора, обусловила  ограничение хозяйственной деятельности истца, а также заключение кредитных договоров (№ 0204071, № 0205041) с передачей в залог имущественных прав истца (договоры № 0204041/и1, № 0205041/и1, № 0205041/и2).

При таких обстоятельствах исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соответствующее договору аренды соотношение имущественных интересов арендатора и арендодателя и повлекло бы для заинтересованной стороны – истца такой ущерб, что она в значи­тельной степени лишилась бы того, на что она вправе рассчитывать при за­ключении договора.

Из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств должен нести истец.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса РФ для изменения условий договора ввиду их сущест­венного характера, так как они изменились настолько, что если бы истец мог разум­но их предвидеть договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно других условиях.

Из искового заявления усматривается, что истец полагает обоснованным заключение договора на условии возмещения Арендодателем стоимости затрат в период срока действия договора.

В соответствии с п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое помещение в целом или отдельно по каждой из его состав­ных частей в виде: определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периоди­чески или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованно­го имущества продукции, плодов, доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором   арендодателю обусловленной договором   вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Предлагаемое истцом условие соответствует положениям статьи 614 ГК РФ и не нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон, поскольку изменение формы оплаты аренды не влияет на размер причитающихся ответчику доходов, которые он рассчитывал получить при заключении договора.

При этом судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика об отсутствии у него правомочий на самостоятельное определение видов арендных платежей в соответствии с п.2 ст.614 ГК РФ, так как под. 3 п.1 ст.48 Устава городского округа город Воронеж к компетенции адми­нистрации городского округа город Воронеж отнесено управление муници­пальной собственностью города, решение вопросов создания, приобрете­ния, использования, аренды объектов муниципальной собственности, а другими актами не установлены исключительные полномочия Воронежской городской Думы на совершение подобных действий.

Судом первой инстанции также обоснованно была изменена сумма затрат, подлежащих возмещению.

Истец, определяет сумму затрат на улучшение арендуе­мого помещения в размере 65 731 664 руб. 96 коп., которая включает в себя сумму фактически произведенных расходов на реконструкцию арендуемого поме­щения, которая составила с учетом применения индекса пересчета сметной стоимости за период с 2003 г. по июль 2007 г. 58 119 052 руб. 05 коп. и 7971780 руб. 71 коп. - сумму процентов, фактически уплаченных по кредитным договорам на заемные средства, предоставленных непосредственно для реконструкции арендуемо­го помещения.

Исходя из того обстоятельства, что договор, а равно и дополнительные соглашения к нему, являющиеся неотъемлемой его частью, заключались на аренду помещения используемого исключи­тельно под гостиничный комплекс, представляющий собой совокупность имущественного комплекса (здания, части здания,  оборудования, номерной фонд, техниче­ское оснащение, санитарные объекты, общественные помещения, помеще­ния для предоставления услуг питания), предназначенный для предоставле­ния услуг и услуг питания, а также факта предоставления арендодателем разрешения на реконструкцию именно гостиничного комплекса, улучшения, произведенные истцом во исполнение данного разрешения, с учетом Приказа Федерального агентст­ва по туризму от 21 июля 2005 г № 86 «Об утверждении Системы класси­фикации гостиниц и других средств размещения», находятся в неразрывной связи с арендуемым зданием.

   Из материалов дела усматривается, что объемы работ по реконструкции были выполнены в соот­ветствии с  согласованной сторонами сметой.

   Согласно Сводного сметного расчета стоимости строительства по реконструкции гостиницы «Россия» в ценах по состоянию на 01.02.06 г.( 14 февраля 2006 г. объект принят в эксплуатацию), выполненного Региональным цен­тром ценообразования и экономики в строительстве Воронежской области стоимость выполненных работ указанных в смете и фактически выполненных работ истцом по реконструкции помещений составила в единичных территориальных расценках 48757,72 тыс. руб.

 Обоснованность применения данных единичных территориальных расценок подтверждается постановлением Госстроя России от 08.04.02 г. № 16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу це­нообразования в строительстве», Постановления­ми администрации Воронежской области № 687 от 29.07.02 г, № 157 от 05.03.03 г., № 674 от 22.08.03г.

  Поскольку истец не оспорил доводы ответчика по объемам превышения работ по актам над фактическими объемами по натуральным обмерам, отображенным в представленной ответчиком таблице, суд правомерно исключил из указанной суммы 359167 руб.80 коп.

   Так как реконструкция арендуемого здания была связана с необходимостью  привлечения заемных средств по кредитным договорам, которое обусловлено начислением процентов за пользование кредитом, являющихся оправданными затратами на улучшение принадлежащего арендодателю имущества, удовлетворение требований в включения в сумму затрат 7 971 780 руб. 71 коп. следует признать обоснованным.

 При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция считает правомерным удовлетворение первоначально заявленных требований о внесении изменений в дополнительное соглашение в предложенной редакции и определения суммы подлежащих возмещению затрат в размере 56 370 332 руб. 90 коп., из которых: 48 757 720 руб. - стоимость выполненных работ истцом в соответствии с утвержденной сметой с применением индекса-дефлятора к территориаль­ным единичным расценкам за вычетом 359 167 руб. 80 коп. - стоимости превышения объемов, которые были признаны истцом, 7 971 780 руб. 71 коп. - проценты по заемным средствам, включаемые в затраты.

   Как следует из встречного искового заявления, Администрацией заявлены требования о взыскании 7092849 руб.63 коп. – задолженности по арендной плате на 23 июля 2007 г..

  В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок исполнения которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего арбитражного Суда РФ, изложенным в п.4 Информационного письма № 65 от 29.12.01 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств заче­том встречных однородных требований», для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.

Ответчик по встречному иску 03 августа 2007 г. направил в адрес Администрации заявление о зачете встречного однородного требования, в котором заявил о зачете встречного однородного требования по возмещению документально под­твержденных затрат на улучшение арендованного имущества на реконст­рукцию арендуемого помещения в счет ежемесячной арендной платы на сумму 9 189 144 руб. 35 коп. за период с 01.02.06 г.по 01.01.07 г.

В силу пункта 3.1 договора аренды арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца.

 При таких обстоятельствах погашение задолженности по арендной плате зачетом встречного однородного требования в размере 7 092 849 руб. 63 коп., притом, что срок оплаты аренды наступил, следует признать обоснованным, а отказ в удовлетворении встречных требований суда первой инстанции – правомерным.

Учитывая произведенный зачет арендной платы, значительный размер затрат на реконструкцию арендуе­мого помещения, а также изложенные выше обстоятельства, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовле­творения требований Администрации городского округа город Воронеж о расторжении договора аренды и выселении ООО «Гостиничный комплекс «Россия» из занимаемого помещения расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23.

  Суд апелляционной инстанции, проверив возражения заявителя жалобы отклоняет их как несостоятельные в силу изложенного выше.

 Таким образом, оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 112, 258, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.09.2007 года по делу № А14-3883-2007/173/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Воронеж – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

        Председательствующий судья:                             В.И. Федоров

        Судьи:                                                                      Л.М. Мокроусова

                                                                                          И.Б. Сухова