Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2007 по делу n А14-3883-2007/173/13. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«05» декабря 2007 г.                                                    Дело №А14-3883-2007/173/13

город Воронеж     

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2007 г.

  Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2007 г.                                                                                                                                                                               

          Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                   Федорова В.И.,

судей                                                                              Мокроусовой Л.М.,

                                                                                        Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Правдик А.Н.,

при участии:

от Администрации городского округа г. Воронеж:  Асеевой Ю.П., главного специалиста отдела правовой работы в сфере градостроительства и муниципальной собственности административно-правового управления, по доверенности №12 от 09.01.2007 г.;

от ООО «Гостиничный комплекс Россия»: Просвириной В.Т., директора, выписка б/н от 30.12.2003 г., паспорт серии 2005 №620220 выдан ГУВД Воронежской области 21.09.2006 г.; Цикоза О.П., адвоката, по доверенности б/н от 09.11.2007 г.

от Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа г. Воронеж:  представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.09.2007 года по делу № А14-3883-2007/173/13, принятое судьёй Шулеповой Л.В., по иску ООО «Гостиничный комплекс «Россия» к Администрации городского округа г. Воронеж, при участии в качестве третьего лица Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа г. Воронеж, о внесении изменений в условия договора аренды, о расторжении договора аренды, выселении и взыскании арендной платы в сумме 7 092 849 руб. 63 коп.

УСТАНОВИЛ:

 Общество с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» (далее - истец), г. Воронеж обратилось в Арбит­ражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее – ответчик, Администрация), г. Воронеж о внесении изменений в договор № 6-830-03 от 11.02.03 г. аренды нежи­лого помещения, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Театральная, 23, заключенного между Администрацией городского округа город Воро­неж и ООО «Гостиничный комплекс «Россия», изложив пункт 1 дополни­тельного соглашения от 23.09.03 г. к договору в следующей редакции: «В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучше­ний»; дополнении пункта 3.1 договора № 6-830-03 от 11.02.06 г. аренды нежи­лого помещения текстом следующего содержания: «С 01 февраля 2006 г. до окончания срока действия договора за аренду помещения «Арендатор» уп­лачивает «Арендодателю» арендную плату в виде возложения на «Аренда­тора» обусловленных затрат в сумме 65 731 664 руб. 96 коп. на улучшение арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесенных «Арендатором» на ре­конструкцию арендуемого помещения» (с учетом уточнения).

  Третьим лицом к участию в деле был привлечен Департамент муниципальной собственности Администра­ции городского округа город Воронеж.

  В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком по первоначальному иску было заявлено встречное требование к ООО «Гостиничный комплекс «Россия» о расторжении договора аренды № 6-830-03 от 11.02.03г., за­ключенного с ООО «Гостиничный комплекс «Россия», выселении ООО «Гостиничный комплекс «Россия» из занимаемого нежилого встроен­ного помещения в лит.А.А1 площадью 3534,7 кв.м., расположенного по ад­ресу: г.Воронеж, ул.Театральная,23, а также взыскании с ООО «Гостиничный комплекс» «Россия» в пользу Администрации городского округа город Воронеж 7092849 руб.63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.05 г по 01.04.07 г. (с учетом уточнения в части размера взыскиваемой арендной платы).

  Решением от 06.09.2007г. Арбитражный суд Воронежской области исковые требования ООО «Гостиничный комплекс «Россия» удовлетворены частично: в пункт 1 дополнительного соглашения от 23.09.03 г. к договору № 6-830-03 от 11.02.2003 г. аренды нежилого помещения, рас­положенного по адресу г. Воронеж, ул. Театральная,23, внесены изменения, этот пункт изложен в сле­дующей редакции: «В связи с проведением работ по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны «Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст. 623 ГК РФ дает согласие на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом «Арендатор» имеет право в течение срока действия договора на возмещение стоимости этих улучше­ний»; в условия договора аренды внесены изменения, дополнив пункт 3.1 дого­вора аренды нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «С 01.02.2006 г. до окончания срока действия договора за аренду помеще­ния «Арендатор» уплачивает «Арендодателю» арендную плату в виде воз­ложения на «Арендатора» обусловленных затрат в сумме 56 370 332 руб. 90 коп. на улучшение арендованного имущества путем зачета в счет ежемесячной арендной платы подтвержденных документально затрат, понесен­ных «Арендатором» на реконструкцию арендуемого помещения». В удовлетворении остальной части требований ООО «Гостиничный комплекс «Россия», а также встречных требований Администрации городского округа город Воронеж было отказано.

  Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

  Истец в отзыве на апелляционную жалобу, просит оспариваемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

  Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило,  в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.

Поскольку указанное лицо было извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

  Суд, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 1 февраля 2003 г. между Администра­цией города Воронежа и ООО «Ресторан «Россия» (в настоящее время - ООО «Гостиничный комплекс «Россия») был заключен договор аренды № 6-830-13 нежилого здания, расположенного по адресу т. Воронеж, ул. Театральная, д. 23 общей площадью 3534,7 кв.м. для использования под гостиничный комплекс.

    По передаточному акту от 11 февраля 2003 г. помещение было передано в аренду.

Приказом № 268 от 14.02.03 г. Департамента муниципальной собственности Администрации г. Воронежа «О передаче муниципального имущества с баланса МУП «Муниципальный расчетный центр» на баланс ООО «Ресто­ран «Россия» нежилое помещение было передано истцу на баланс.

Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном рее­стре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 марта 2003 года и 08 октября 2003 (дополнения к договору аренды), за­пись о регистрации аренды № 36-34-34/2003-56.

    В соответствии актом о техническом состоянии объекта аренды от 17 марта 2003 г. комиссией, созданной МУП Управление служебных зда­ний г. Воронежа, признано, что для дальнейшей эксплуатации здания ему необходим капиталь­ный и текущий ремонт, в том числе капитальный ре­монт внутреннего помещения здания и всех номеров для проживания, полная замена мебели и инвентаря морально устаревшего и изношенного оснащения гостиничных номеров.

  Постановлением Администрации города Воронежа № 1856 от 14 авгу­ста 2003 г. истцу была разрешена поэтапная реконструкция гостиницы, включая надстройку 6-го этажа и пристройку к торцу здания.

  Письмом № 18-05/4169 от 10.09.2003 г. Управление муниципальной собственности Администрации г. Воронежа дало согласие на проведение ре­конструкции и перепланировки арендуемого помещения.

  23 сентября 2003 г. между истцом и ответчиком было заключено допол­нительное соглашение к договору аренды № 6-830-03 от 11.02.2003 г. со­гласно пункту 1 которого, в связи с предстоящими работами по реконструкции арендованного имущества, требующих капиталовложений со стороны Арендатора», «Арендодатель» в соответствии со ст.623 ГК РФ дал согла­сие на проведение «Арендатором» неотделимых улучшений арендованного Имущества, при этом «Арендатор» имел право после прекращения срока договора на возмещение стоимости этих улучшений.

  21 марта 2005 г. между истцом и ответчиком  было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 6-830-03 от 11.02.03 г., в соответствии с пунктом 1 которого ответчик предоставил истцу право на рекон­струкцию нежилых помещений по ул. Театральная, 23 согласно утвержден­ным планам границ земельных участков, а также согласно утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации.

14 февраля 2006 г. государственная приемочная комиссия составила акт № 102 о приеме в эксплуатацию после реконструкции здания гостиницы «Россия».

22 июня 2006 г. комиссия, назначенная Департаментом муниципаль­ной собственности Администрации городского округа город Воронеж, провела проверку арендуемого помещения после реконструкции и состави­ла акт о том, что на дату осмотра ремонтно-реконструкционные работы про­ведены и завершены.

27 марта 2007г. Комитет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж направил в адрес истца уведомление № 09-03/1277 о расторже­нии договора аренды вышеуказанного здания гостиницы в связи с задол­женностью по арендной плате в сумме 5 545 238 руб.55 коп.

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» 28 мая 2007 г. направил в ад­рес Администрации городского округа город Воронеж заявление о зачете встречного однородного требования в сумме 6 901 196 руб. 94 коп., а 03 августа 2007 г.   - заявление о зачете в сумме 9 189 144 руб. 35 коп.

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» 07 мая 2007 г. письмом № 79 обра­тилось в Администрацию городского округа город Воронеж, а также в Ко­митет по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж с требованием о внесении изменения в условия договора согласно прилагаемому проекту дополнительного соглашения.

Ссылаясь на отказ Администрации от внесения изменений в условия дополнительного соглашения в предложенной истцом редакции и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, нарушение соотношения имущественных интересов сторон при сохранении существующей редакции договора, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Воронежской области.

  Указывая на нарушение ООО «Гостиничный комплекс «Россия» договорных обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с встречным иском о расторжении договора аренды № 6-830-03 от 11.02.03г., за­ключенного с ответчиком по встречному иску, выселении ООО «Гостиничный комплекс «Россия» из занимаемого нежилого встроен­ного помещения в лит.А.А1 площадью 3534,7 кв.м., расположенного по ад­ресу: г.Воронеж, ул.Театральная,23, а также взыскании с ООО «Гостиничный комплекс «Россия» в пользу Администрации городского округа город Воронеж 7 092 849 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.05 г по 01.04.07 г.

    Удовлетворяя частично требования ООО «Гостиничный комплекс «Россия» к Администрации, Арбитражный суд Воронежской области исходил из наличия оснований, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, для внесения изменений в условия договора, определив сумму затрат, подлежащих возмещению ответчиком в размере 56 370 332 руб. 90 коп., из которых: 48 757 720 руб. - стоимость выполненных работ истцом в соответствии с утвержденной сметой с применением индекса-дефлятора к территориаль­ным единичным расценкам за вычетом 359 167 руб. 80 коп. - стоимости превышения объемов, которые были признаны истцом, 7 971 780 руб. 71 коп. - проценты по заемным средствам, включаемые в затраты.

Отказывая в удовлетворении встречного требования Администрации к  ООО «Гостиничный комплекс «Россия», суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате, в связи с тем, что ответчиком по встречному иску было ранее заявлено о зачете встречного однородного требования, правомерность которого установлена при рассмотрении первоначально заявленного иска, а поскольку размер затрат на реконструкцию арендуе­мого помещения (56370332руб.90 коп.) превышает сумму долга по аренд­ной плате (7092849 руб. 63 коп.) Арбитражный суд Воронежской области не нашел оснований для удовле­творения требований Администрации городского округа город Воронеж о расторжении договора аренды и выселении ООО «Гостиничный комплекс «Россия».

 Апелляционная инстанция считает оспариваемое решение соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

     В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

    Часть вторая упомянутой выше статьи предусматривает, что договор может быть изменен или расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент