Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2007 по делу n А64-4096/02-17. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью, встречный удовлетворить полностью

Тамбовской городской Думы от 29.08.2001 г. № 54 и составляет, согласно  приложения к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, 97 руб. 44 коп. за 1 кв. м,  или 142789 руб. в год (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится ежемесячно (пункт 3.3 договора).

Следовательно, в рассматриваемой ситуации порядок  расторжения или изменения договора регулируется общими нормами  Гражданского кодекса, содержащимися в его главе 29 «Изменение и расторжение договора», а также специальными нормами, предусмотренными главой  34 «Аренда».   

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным частью 1 названной статьи, предполагающим нарушение арендатором условий договора аренды.

Согласно части 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Частью 1 статьи 450 установлено, что  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В части 2 статьи 450 Кодекса указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 3 статьи 450 Кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с разъяснением, данным  в пункте 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, в договоре аренды могут быть предусмотрены  основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса  Российской Федерации).

Из изложенного следует, что договор аренды может быть расторгнут:

1) в судебном порядке по основаниям, предусмотренным частью 1  статьи 619 Гражданского кодекса, связанным с нарушением арендатором условий договора, или по основаниям, предусмотренным договором, которые могут быть не связаны с нарушением арендатором договора аренды;

2) во внесудебном порядке по соглашению сторон (часть  1 статьи  450 Гражданского кодекса) или в случае одностороннего отказа арендодателя  от исполнения договора, если право одностороннего отказа предусмотрено договором или законом (часть 3 статьи 450 Кодекса).

Как следует из договора аренды от 10.01.2002 г., стороны предусмотрели возможность  досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок (25 лет) по требованию арендодателя  без согласия арендатора в случае, если арендатор не вносит арендные платежи более трех  календарных месяцев подряд, допускает нарушения обязательств, вытекающих из договора, по использованию имущества, в пункте 6.3 договора.

В пункте 6.7 договора содержится условие о том, что в случае досрочного расторжения  арендодателем в одностороннем порядке настоящего договора арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого имущества, в пункте 5.2 договора – условие о том, что арендодатель в случае расторжения договор по его инициативе уплачивает в пользу арендатора неустойку в размере 10% стоимости арендованного имущества.

Статьей 421 Гражданского кодекса установлено, что  граждане и юридические лица  свободны в заключении договора. Условия договора определяются  по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь названными нормами, суд  приходит к выводу, что договор аренды от 10.01.2002 г. не содержит условия о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды, поскольку в тексте договора отсутствует буквальное словосочетание, предусматривающее такое право (арендодатель имеет право отказаться от  исполнения договора…).

Наличие в пунктах 5.2, 6.3 и 6.7 договора выражений  «арендодатель в случае расторжения  настоящего договора по его инициативе…» (пункт 5.2 договора), «досрочное расторжение  настоящего договора по требованию арендодателя без согласия арендатора…» (пункт 6.3),  «в случае  досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке…» (пункт 6.7) позволяет сделать вывод о том, что стороны договора предусмотрели возможность досрочного судебного расторжения  договора аренды по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор нарушает условия договора (пункт 6.3 договора), а также в иных случаях, не связанных с нарушением арендодателем условий договора.

При этом,  в случае  досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, не обусловленной нарушением арендатором условий договора, арендодатель  обязан  выплатить арендатору неустойку  в размере 10% стоимости  арендованного имущества (пункт 5.2 договора), а арендатор имеет преимущественное  право  выкупа арендуемого имущества (пункт 6.7 договора). Пунктом 3.2 договора установлено, что в случае  достижения договоренности  о выкупе указанного имущества стороны заключают дополнительное соглашение.

Решением по настоящему делу от 13.03.2003 г., оставленным постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от  01.09.2003 г. без изменения в части рассмотрения требований  управления сельского хозяйства о понуждении университета к заключению договора купли-продажи спорного гаража в связи с досрочным  расторжением договора аренды  по инициативе  арендодателя, было установлено, что с момента  заключения договора купли-продажи гаража между обществом «Грита» и государственным университетом  им. Г.Р. Державина  указанное имущество перешло в федеральную собственность и может быть отчуждено в частную собственность только в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

Кроме того, пункт  6.7 договора  содержит не безусловное  право арендатора на выкуп арендованного имущества в случае расторжения договора аренды, а  преимущественное право выкупа, т.е. приоритетное право перед другими покупателями в случае, если собственник примет решение об отчуждении имущества в порядке, предусмотренном законодательством.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации право арендодателя на досрочное расторжение договора обусловлено лишь уплатой арендатору неустойки, размер которой согласован в договоре.

Материалами дела доказано, что университет предпринимал меры к перечислению управлению неустойки в сумме 150000 руб. (10% от стоимости арендованного имущества, согласованной в договоре) платежным поручением №  714 от 17.06.2005 г., которая возвращена  ему управлением как ошибочно перечисленная.  Возражений против размера неустойки управлением в настоящем деле не заявлялось.

Имеющейся в деле перепиской (письма университета  от 05.08.2002 г. № 301-01-1158,  от 16.08.2002 г. № 310-01-1203, от  09.09.2002 г. № 310-01-1292,  от 15.10.2002 г. № 310-01-1532,  письма управления от 06.08.2002 г. № 1-31/457, от  07.10.2002 г. № 1-31/563) подтверждается,  что до обращения в арбитражный суд университет  направлял управлению предложения о расторжении и об изменении договора аренды, отвергнутое последним.

Разрешение возникшего спора по использование спорного имущества в добровольном порядке невозможно.

Основываясь на изложенном, суд считает подлежащим удовлетворению встречное требование университета им. Г.Р. Державина  о досрочном расторжении договора аренды от 10.01.2002 г. по основанию,  предусмотренному договором аренды.

Что касается требования об устранении препятствий, то, исходя из материалов дела, суд пришел к выводу о доказанности факта чинения арендатору препятствий арендодателем  в пользовании арендованным гаражом, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса  возврат арендованного имущества производится  при прекращении договора аренды, который в рассматриваемой ситуации прекращается с момента расторжения договора в судебном порядке.

В то же время, удовлетворение встречного иска о расторжении договора аренды  исключает удовлетворение иска об устранении препятствий, что не лишает управление возможности защитить свои нарушенные права иными способами, предусмотренными гражданским законодательством.  

Государственная пошлина в сумме 2000 руб., уплаченная по делу управлением сельского хозяйства, возврату не подлежит.

Также не усматривает суд оснований для взыскания с управления  в пользу университета  пошлины, уплаченной за рассмотрение встречного иска, так как  указанная пошлина в сумме 2000 руб. уплачена  по квитанции от 18.12.2002 г. физическим лицом Хомутовым, который имеет право обратиться за ее возвратом из бюджета.

Руководствуясь  статьями 16, 17, 110, 132,  270, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

                                                           ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении требований управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области об устранении препятствий в пользовании имуществом отказать.

Встречное требование Тамбовского государственного университета имени Г. Р. Державина удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды  от 10.01.2002 г., государственный регистрационный номер 68-01/31-1/2002-4806 от 15.02.2002 г., заключенный между управлением сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области и закрытым акционерным обществом  «Отих»,  обязав Тамбовский государственный университет имени Г. Р. Державина перечислить  управлению сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области неустойку в сумме 150000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:                                Т.Л. Михайлова

Судьи:                                                                                В.А. Сергуткина

                                                                                        В.А. Скрынников