Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2007 по делу n А64-4096/02-17. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью, встречный удовлетворить полностью

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

20 апреля 2007 г.                                                       дело № А64-4096/02-17

город Воронеж     

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2007 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2007 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи -                    Михайловой Т. Л.,

судей -                                                               Скрынникова В. А.,

                                                                           Сергуткиной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Башкатовой Л. О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции исковое заявление управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области к Тамбовскому государственному университету имени Г. Р. Державина и территориальному управлению Минимущества России по Тамбовской области (в настоящее время – территориальное  агентство  по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области)

об устранении препятствий в пользовании имуществом

и встречное заявление  Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина к управлению сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области о расторжении договора аренды

третьи лица: закрытое акционерное общество «Отих», закрытое акционерное общество «Грита»

при участии в судебном заседании:

от управления сельского хозяйства Тамбовской области: Потемков А.В., главный специалист по доверенности б/н от 01.06.2006,

от  университета им Г.Р. Державина: Попов К.А., представитель по доверенности № 09-17-542 от 19.03.2007,

от территориального управления – не явились, уведомлены надлежащим образом,

от третьих лиц: не явились,  уведомлены надлежащим образом,

                                                       УСТАНОВИЛ:

Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (далее истец, управление) обратилось в арбитражный суд Тамбовской области с ис­ковым заявлением к Тамбовскому государственному университету имени Г.Р.Державина (далее – ответчик, университет) и комитету по управлению имуществом Тамбовской области (далее - комитет) об устранении препятствий в поль­зовании арендованным имуществом и понуждении к совершению сделки по продаже истцу гаража в случае досрочного расторжения договора по инициативе ответчика в одностороннем порядке.

Университетом предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды от 10.01.2002 г.  здания га­ража, литер «А», расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, и освобождении указанного здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены закрытое акционерное общество «Отих» и закрытое акционерное общество «Грита» (определение от 20.12.2003 г.).

В процессе рассмотрения дела арбитражным судом Тамбовской области была произведена процессуальная замена лица, участвующего в деле: в связи с  созданием  05.11.2003 г. территориального управления  Министерства  имущественных отношений Российской Федерации и передачей ему полномочий по  представлению интересов  федеральной собственности на территории Тамбовской области  комитет по управлению имуществом Тамбовской области, являющийся вторым ответчиком по делу,  определением арбитражного суда  от 22.01.2004 г. был заменен на территориальное управление Минимущества России по Тамбовской области (в настоящее время -  территориальное  агентство  по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области, далее – территориальное агентство).

Решением арбитражного суда Тамбовской области от 13.03.2003 г., оставленным постановлением апелляционной инстанции от 27.05.2003 г. без изменения, встречный иск университета удовлетворен,  в удовлетво­рении исковых требований управления отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 01.09.2003 г. приня­тые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований управления о понуждении университета к заключению договора купли-продажи арендованного имущества  оставлены без изме­нения, в остальной части решение и постановление апелляционной ин­станции суда отменены, дело в этой части передано на новое рассмотре­ние в первую инстанцию арбитражного  суда Тамбовской области.

Решением арбитражного суда Тамбовской области от 12.02.2004 г. и постановлением апелляционной инстанции от 30.03.2004 г.  в удовлетворении исковых требований управления от­казано. Встречный иск университета о расторжении договора аренды нежилого имущества удовлетворен,  на управление сельского  возложена обязан­ность освободить занимаемое помещение.

Постановлением Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 29.06.2004 г. вынесенные по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

В новом рассмотрении университет уточнил встречные исковые требования, в соответствии с которыми просил расторгнуть договор аренды со ссылкой на пункт 5.2. договора, полагая, что в нем содержится условие о возможности расторжения договора по инициативе арендодателя.

Решением арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2005 г. управлению в иске отказано. Встречный иск удовлетворен: договор аренды от 10.01.2002 г. здания гаража площадью 1465,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Там­бов, ул. Московская, 3-а, расторгнут.

Постановлением кассационной инстанции от 27.06.2005 г. реше­ние суда области от 03.02.2005 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В новом рассмотрении   управление сельского хозяйства изменило исковые требования и просило  суд обязать  университет  передать управлению  гараж площадью 1465.4 кв. метра  по ул. Московской, 3а, г. Тамбова.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.05.2006 г. в удовлетворении исковых требований управления и встречных требований университета отказано.

Не согласившись с решением суда от 10.05.2006 г., истец обратился с апелляционной жалобой на него, ссылаясь на несоответствие содержащихся в нем выводов фактическим обстоятельствам дела.

Постановлением от 28.11.2006 г. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд  решение арбитражного суда Тамбовской области  от 10.05.2006 г. отменил по основанию, предусмотренному подпунктом 1 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе и перешел к рассмотрению  дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании пункта 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции  по правилам суда первой инстанции управление сельского хозяйства вновь заявило ходатайство об уточнении исковых требований  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возвратившись к первоначально заявленному требованию об обязании  университета устранить чинимые им управлению препятствия  в пользовании арендованным имуществом.

В обоснование указанного требования управление сослалось на то, что с 02.08.2002 г., т.е. с момента  получения спорного имущества – гаража, арендованного управлением по договору аренды от  10.01.2002 г., в оперативное управление, университет  чинит препятствия управлению в пользовании арендованным гаражом, запретив машинам управления въезд на территорию гаража, сменив охрану и замки.

Университет поддержал ранее заявленное встречное требование о расторжении договора аренды, обосновав его наличием у арендодателя права на расторжение договора аренды от 10.01.2002 г. по  инициативе арендодателя с выпла­той арендатору неустойки в размере 10 процентов от стоимости арендованного имущества, предусмотренного, по его мнению, в пункте   5.2 договора аренды.

Кроме того, университет считает, что фактически договор аренды от 10.01.2002 г. уже  является расторгнутым в одностороннем порядке с 05.08.2002 г. (дата направления управлению письма  № 301-01-1151), поскольку буквальное толкование пунктов 5.2 и  6.7 договора аренды от 10.01.2002 г. дает основание полагать, что стороны в указанном договоре  согласовали условие именно о праве  арендодателя  расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (пункт 6.7 договора), отказавшись от его исполнения в одностороннем порядке  и выплатив арендатору  неустойку, предусмотренную пунктом 5.2 договора.

Представители территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области, закрытого акционерного  общества  «Отих» и закрытого акционерного общества  «Грита» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Территориальное агентство заявило письменное ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассматривалось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив  имеющиеся материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле и  обсудив доводы  искового заявления и встречного иска, суд пришел к выводу об обоснованности требований первоначального истца по делу – управления сельского хозяйства и необоснованности встречного иска университета им. Г.Р. Державина.

Как следует из материалов дела,  10.01.2002 г. управлением сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с закрытым акционерным обществом «Отих» (арендодатель), согласно которому  по акту приема-передачи от 10.01.2002 г. арендатору в пользование сроком на 25 лет был передан гараж площадью 1465,4 кв. м, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а.

 Указанный договор аренды зарегистрирован Тамбовской областной реги­страционной палатой 15.02.2002 г., запись о государственной регистрации № 68-01/31-1/2002-4806.

17.01.2002 г. акционерное общество «Отих» заключило договор мены  с акционерным обществом «Грита», по условиям  которого к последнему перешло право собственности на  гараж площадью 1465,4 кв. м, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, являющийся предметом договора аренды от 10.01.2002 г.

В свою очередь, акционерное общество «Грита» 31.07. 2002 г. заключило договор  купли-продажи гаража площадью 1464,8 кв. м  и  сервисного здания площадью 160, 5 кв. м,  расположенных по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, на основании которого по акту приема-передачи от 31.07.2002 г.  здание  гаража и сервисное помещение, расположенные по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, переданы  Тамбовскому государственному университету им. Г.р. Державина.

Переход права   зарегистрирован  учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области за государственным регистрационным номером 68-01/31-1/2002-22577, в связи с чем университету выдано свидетельство № 68 АА 180498 от 02.08.2002 г. о праве оперативного управления на спорный гараж.

В  соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи здание гаража было приобретено университетом с ограничением (обременением) права на основании ранее зарегистрированного договора аренды от 10.01.2002 г. в пользу арендатора - управления сельского хозяйства и продо­вольствия Тамбовской области.

Запись об обременении внесена в Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

05.08.2002 г. университет  письмом  № 381-01-1151 уведомил управление сельского хозяйства об отказе от исполнения договора аренды и, считая договор аренды расторгнутым с 05.08.2002 г., прекратил ис­пользование управлением арендуемого  гаража, запретив въезд на территорию гаража его автомашин.

09.09.2002 г.  письмом № 310-01-1292 университет  направил управлению предложение о перезаключении договора аренды гаража на срок до  31.12.2002 г. с проектом договора  о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, возвращенный    управлением университету 07.10.2002 г. без подписания со ссылкой на несоответствие условия о сроке действия  предлагаемого договора аренды условию ранее  заключенного договора аренды от 10.01.2002 г.

Кроме того, стороны не достигли соглашения относительно  размера арендной платы.

14.10.2002 г.  управлением сельского хозяйства заявлено исковое требование в арбитражный суд Тамбовской области об устранении препятствий со стороны  университета в пользовании арендованным гаражом.

Университетом, в свою очередь, заявлено встречное требование о расторжении  договора аренды.

В соответствии со статьей  606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса  право сдачи  имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Статьей 617 Кодекса установлено, что  переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснению, данному  Высшим Арбитражным Судом в пункте 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв.  информационным письмом от 11.01.2002 г. № 66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом,  сам по себе факт приобретения университетом в оперативное управление  обремененного правом аренды гаража не является основанием ни для расторжения, ни для изменения условий заключенного 10.01.2002 г. договора аренды, согласно которому    срок аренды гаража   устанавливается на 25 лет с момента подписания договора  и не может быть пересмотрен ранее, чем через 5 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 2.2 договора), а арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной решением