Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2010 по делу n А14-5501/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                         П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 февраля 2010 года                                             Дело № А14-5501/2009/198/32

г. Воронеж                                                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2010 года

Полный текст постановления изготовлен 26.02.2010 года

           Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                          Суховой И.Б.,

                                                                                               Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Абросимова Е.В., советник отдела правового обеспечения, доверенность № 431 от 24.08.2009 г.;

от  ООО «Стройинвест Лайн» представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

от ООО УК «Северная корона» представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест Лайн» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2009 года по делу № А14-5501-2009/198/32 (судья Щербатых Е.Ю.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью  «Стройинвест Лайн», при участи в качестве третьего лица – общества с ограниченной ответственностью  Управляющая компания «Северная корона», о взыскании 5 006 350 руб. 94 коп.,

                                            УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственно­стью «Стройинвест Лайн» о взыскании 5 006 350 руб. 94 коп., в том числе 4 852 996 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды зе­мельного участка № 524-08/гз от 31.03.2008 года за период с 31.03.2008 года по 31.12.2008 года и пени в раз­мере 153 354 руб. 68 коп. за период с 31.03.2008 года по 31.12.2008 года.

Определением суда от 16.10.2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заяв­ляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Северная корона».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2009 года требования Департамента имущественных и земельный отношений Воронежской об­ласти о взыскании с ООО «Стройинвест Лайн» пени в размере 153 354 руб. 68 коп. оставлено без рассмотрения, с ООО «Стройинвест Лайн» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области взыскано 4 852 996 руб. 26 коп. основного долга.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ООО «Стройинвест Лайн» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2009 года отменить в части взыскания с общества задолженности по арендной плате в сумме 4 852 996 руб. 26 коп. и принять по делу новый судебный акт.

 В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил и, указав на законность и обоснованность состоявшегося судебного акта, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении ответчика и третьего лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителя истца, судебная коллегия не нашла оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 02.04.2003 года администрацией г. Воронежа было принято постановление № 674 о предоставлении ООО «Стройинвест Лайн» земельного уча­стка из земель поселений площадью 49 500 кв.м по ул. 60 Армии в СЖР г. Воронежа, факти­чески занимаемого незавершенным строительством объектом, в аренду на 49 лет, разреше­нии ООО «Стройинвест Лайн» проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями социальной инфра­структуры на предоставленном земельном участке.

Актом № 2531 от 03.10.2003 года земельному участку присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, ул. Владимира Невского, 25.

На основании приказа ГУГИ Воронежской области № 339-з от 29.02.2008 года между ГУГИ Воронежской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор арен­ды № 524-08/гз от 31.03.2008 года земельного участка площадью 49 500 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Владимира Невского, 25, с кадастровым номером 36:34:0203009:19, для завершения строительства жилого комплекса, сроком до 02.04.2052 года. Договор распро­страняется на отношения сторон, возникшие с 31.03.2008 года. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

31.03.2008 года по акту приема-передачи участок передан арендатору.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы составил 6 435 495 руб. Арендатор принял обязанность вносить арендную плату поквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала на соответствующий расчетный счет УФК по Воронежской области (пункты 3.4, 3.5).

В соответствии с распоряжением главы городского округа город Воронеж от 05.12.2006 года № 728-р администрацией городского округа г. Воронеж ООО «Стройинвест Лайн» 07.12.2006 года выданы разрешения на ввод в эксплуатацию (1-й очереди) многоэтажного жилого комплекса (поз.1 по адресу: ул. Вл.Невского, 25/8, поз. 2 по адресу: ул. 60 Армии, 28, поз. 3 по адресу: ул. Вл.Невского, 25/7, почтовые адреса которым присвоены в соответствии с актами № 0151/адр от 03.03.2005 года, № 0131/адр от 25.02.2005 года, № 1192/адр от 14.11.2005 года.

Согласно протоколам заочного голосования от 07.12.2006 года, 18.02.2006 года, 25.02.2006 года, 14.10.2007 года, 12.11.2007 года собственниками жилых домов № 25/8, 25/7, 25/9, 25/10, 25/6 по ул. Владимира Невского, № 28 по ул. 60 Армии г. Воронежа выбран способ управления многоквартирными жилыми домами управляющей организацией - общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Северная корона».

По акту приема-передачи от 17.01.2006 года жилые дома № 25/8 по ул. Владимира Невского, № 28 по ул. 60 Армии г. Воронежа переданы управляющей организации.

12.10.2007 года администрацией городского округа г. Воронеж ООО «Стройинвест Лайн» выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов в г. Воронеже по адресу: ул. Владимира Невского, 25/9, ул. Владимира Невского, 25/10, ул. Владимира Невского, 25/6, почтовые адреса которым присвоены в соответствии с актами № 1711/адр от 08.09.2006 года, № 1712/адр от 08.09.2006 года, № 0128/адр от 25.02.2005 года.

По акту приема-передачи от 16.10.2007 года жилые дома № 25/9, № 25/10, № 25/6 переданы управляющей организации.

05.08.2008 года администрацией городского округа г. Воронеж ООО «Стройинвест Лайн» выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов в г. Воронеже по адресу: ул. 60 Армии, 26, ул. Владимира Невского, 25/2, ул. Влади­мира Невского, 25/5, почтовые адреса которым присвоены в соответствии с актами № 0422/адр от 20.03.2008 года, № 0418/адр от 20.03.2008 года, № 0421/адр от 20.03.2008 года.

Согласно протоколам заочного голосования от 27.06.2008 года, 05.08.2008 года собственниками жилых домов № 25/2, 25/5 по ул. Владимира Невского, № 26 по ул. 60 Армии г. Воронеж выбран способ управления многоквартирными жилыми домами управляющей организацией – ООО Управляющая компания «Северная корона».

Жилые дома № 25/2, 25/5 по ул. Владимира Невского, № 26 по ул. 60 Армии г. Вороне­жа, а также жилой дом № 25/7 по ул. Владимира Невского управляющей организации по ак­там приема-передачи не передавались.

В соответствии с указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 года № 160-у Де­партамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является право­преемником Главного управления государственного имущества Воронежской области, к компетенции которого отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственности на которые не разграничена, в городском округе город Воронеж (п. 3.1.4 положе­ния о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвер­жденного постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 года № 365).

Ввиду наличия задолженности ответчика по арендной плате на 01.01.2009 года в сумме 4 852 996 руб. 23 коп. ему была направлена претензия № 17/1-1538з от 16.03.2009 года с требова­нием погасить долг в 10-дневный срок. Указанная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Принимая решение о взыскании с ООО «Стройинвест Лайн» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области 4 852 996 руб. 26 коп. основного долга, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, на кото­рых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую до­левую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жи­лищным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселе­ний земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав, такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственно­стью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 16 названного Закона, если земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федера­ции, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен ука­занный дом, возникает в силу закона и не требует обращения в органы местного самоуправ­ления или государственной власти.

Пунктами 3 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что если земельный уча­сток не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, необходимо обращение к органу власти для формирования земельного участка, и право собственности на уча­сток возникает с момента его формирования и постановки на кадастровый учет.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные уча­стки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, материалы дела не свидетельствуют о том, что три земельных участка, необходимые для экс­плуатации жилых домов № 25/8, 25/7, 25/9, 25/10, 25/6, 25/2, 25/5 по ул. Владимира Невского, № 28, 26 по ул. 60 Армии, сформированы в установленном законом порядке и прошли госу­дарственный кадастровый учет. Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203009:19 не прекратил свое существование в связи с разделом, арендные отношения не прекращены.

При этом, составление МКП «Управление главного архитектора» на основании договора № 00009997 с ответчиком плана границ четырех земельных участков, из которых три земель­ных участка 12100 кв.м, 11998 кв.м и 11846 кв.м не используются ответчиком ввиду распо­ложения на них введенных в эксплуатацию жилых домов, один земельный участок площа­дью 13511 кв.м используется ответчиком по назначению, определенному договором аренды, не является доказательством формирования земельных участков в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При заключении договора аренды № 524-08/гз от 31.03.2008 года воля сторон была направле­на на передачу в аренду земельного участка площадью 49 500 кв.м по ул. Вл.Невского, 25 в г. Воронеже.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды № 524-08/гз от 31.03.2008 года аренда­тор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком, безотносительно к введению в эксплуатацию жилых домов.

Согласно пункту 5.2 договора аренды арендатор обязан в случае передачи (продажи и др.) строения или его части, расположенного (ой) на арендуемом земельном участке, друго­му юридическому или физическому лицу в срок не позднее 30 календарных дней после со­вершения сделки уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о пере­оформлении документов, удостоверяющих права на землю.

Арбитражный суд области правомерно указал, что выдача разрешений на ввод в эксплуатацию жилых домов № 25/2, № 25/5 по ул. Владимира Невского, № 26 по ул. 60 Армии