Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 по делу n А14-16637/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 февраля 2010 года                                                        Дело №А14-16637/2009

г. Воронеж                                                                                                         455/8

Резолютивная часть постановления объявлена 3 февраля 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  10 февраля 2010 г.                                                                             

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи                                      Фёдорова В.И.,

судей:                                                                              Суховой И.Б.,

                                                                                              Маховой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от Администрации городского округа г. Воронежа: Иноземцевой Ю.В., главного специалиста отдела правовой работы в сфере муниципальной собственности юридического управления по доверенности №547 от 11.01.2010 г., удостоверение АВ №513 от 08.07.2008 г.,

от ООО «Гостиничный комплекс «Россия»: 1) Просвириной В.Т., директора, выписка из протокола от 30.12.2003 г.; 2) Цикоза О.П., представителя по доверенности б/н от 09.11.2007 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2009 года по делу № А14-16637/2009/455/8 (судья Малашенко А.Ю.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» к Администрации городского округа город Воронеж о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Россия» (далее – ООО «Гостиничный комплекс «Россия», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее – Администрация, ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 11.02.2003 г. №6-830-03, дополнительное соглашение от 05.05.2005 г. к этому договору следующего содержания:

1. В пункте 1.1 Договора по тексту цифры: «3534,70» заменить на «3321,9», «401,9» заменить на цифры «364,9», «350,7» заменить на цифры «335,1», «694,1» заменить на цифры «661,7», «694,4» заменить на цифры «660,2», «1393,6» заменить на цифры «1300», «3534,7» заменить на цифры «3321,9».         

2.   Приложения к Договору - экспликации на подвал, 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, 4 этаж, 5 этаж - изложить   в  новой   редакции   «прилагаются  к  настоящему  дополнительному соглашению  -  Приложения 1, 2, 3, 4, 5, 6».

3.   В пункте 1 Дополнения от 05 мая 2005 г. к договору аренды по тексту цифры: «401,9»: заменить на цифры «364,9», «1393,6» заменить на цифры «1300», «694,4» заменить на цифры «660,2», «694,1» заменить на цифры «661,7» «278,6» и «72,1», заменить на цифры «335,1».

4.   Условия дополнительного соглашения к договору аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года применяются к отношениям сторон, возникшим с 25.05.2006 года.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2009 г. требования ООО «Гостиничный комплекс «Россия»  удовлетворены.  Суд внес изменения в указанный договор аренды и дополнение к нему в редакции общества.

Ответчик обжаловал принятое по делу решение в порядке апелляционного производства, ссылаясь на то, что сделанные судом первой инстанции выводы  не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а обжалуемый судебный акт принят в нарушение материальных норм права, в связи с чем просил решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2009 г. отменить, принять по делу новый судебный акт.

ООО «Гостиничный комплекс «Россия» в отзыве на жалобу ее доводы, считает необоснованными, просит оставить решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2009 г. без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Рассмотрев материалы дела,  доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей сторон, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.  

Как следует из материалов дела, 11.02.2003 года между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Гостиничный комплекс «Россия»  был заключен Договор аренды нежилого помещения №6-830-03, согласно которому (п. 1.1 договора) Администрация (по договору – арендодатель) сдает в аренду, а общество (арендатор) принимает нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23, общей площадью 3534,7 кв.м. для использования под гостиничный комплекс, в том числе:  

подвал площадью 401,9 кв.м.;

1 этаж   площадью 350,7 кв.м.;

2 этаж площадью 694,1 кв.м.;

3 этаж   площадью 694,4 кв.м.;

4-5 этажи площадью 1393,6 кв.м.

Оплата арендных платежей производится в соответствии с дополнительным соглашением от 05.05.2005 года к договору аренды с учетом площадей помещений, указанных в пункте 1.1. договора.  

Нежилое помещение 11.02.2003г. было передано в аренду истцу по передаточному акту (приложение №2 к договору аренды).

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды срок его действия определен с 11.02.2003 года по 10.02.2013 года.    

Право аренды было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствует запись о регистрации аренды №36-34-34/2003-56 от 07.03.2003 года и запись о регистрации аренды №36-34-34/2003-56 от 08.10.2003года, (т.1, л.д. 20, 23). 

Согласно пункту 3 постановления Администрации г. Воронежа №1856 от 14.08.2003 года истцу разрешена поэтапная реконструкция гостиницы, включая надстройку 6-го этажа и пристройку к торцу здания (т.1, л.д. 21).

Письмом № 18-05/4169 от 10.09.2003 года Управление муниципальной собственности Администрации г. Воронежа дало согласие на проведение реконструкции и перепланировки арендуемого помещения (л.д. 70).

23.09.2003 г. между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО «Гостиничный комплекс «Россия» заключено дополнительное соглашение к договору аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года, пунктом 1 которого предусмотрено, что в связи с предстоящими работами по реконструкции арендованного имущества, требующими капиталовложений со стороны арендатора, арендодатель в соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) дает согласие на проведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, при этом арендатор имеет право после прекращения срока договора на возмещение стоимости этих улучшений (т. 1, л.д. 22).

28.11.2003 г. между истцом и ответчиком был заключен договор №304 об условиях реконструкции нежилого помещения ресторана (кухни) с пристройкой выставочного зала и гостиничного комплекса с административными помещениями.

Впоследствии между Администрацией городского округа и ООО «Гостиничный комплекс «Россия» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года, в соответствии с пунктом 1 которого ответчик предоставил истцу право на реконструкцию нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Театральная, 23, согласно утвержденным планам границ земельных участков, а также утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации. 

Пунктами 1.1, 1.2 Дополнительного соглашения определено, что срок окончания реконструкции действующего здания гостиницы «Россия» - 2 (второй) квартал 2006 года; срок окончания последующих этапов реконструкции (пристройка, надстройка гостинично - офисного комплекса, ресторана) - в 4 (четвертый) квартал 2009 года.

Согласно пункту 4 вышеназванного соглашения Арендатор после выполнения п.п. 1.1, 3 Дополнительного соглашения в месячный срок обязуется представить Арендодателю соответствующую документацию для подписания дополнительного соглашения к договору аренды об изменении предмета договора (объекта аренды).

24.03.2005 г. Муниципальной инспекцией «Архстройнадзора» Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж истцу было выдано разрешение №40 на выполнение строительно-монтажных работ, сроком действия - до 24.03.2006 г. (т.1, л.д. 26).

На основании Приказа Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж №102 от 13.02.2006г. была создана государственная приемочная комиссия, которая 14.02.2006 г. составила акт №102 о приемке в эксплуатацию после реконструкции здания гостиницы «Россия», установив общую оценку качества строительства объекта как соответствующую СНиП (т. 1, л.д.28 - 30).

Ввод в эксплуатацию реконструированных муниципальных помещений произведен на основании разрешения Администрации городского округа город Воронеж от 24.06.2008 г. №20. Разрешение на ввод в эксплуатацию присвоен № RU-36302000-150 (т. 1, л.д. 33 - 34).  

Как следует из имеющегося в материалах дела технического паспорта БТИ, изготовленного 25.05.2006 г. (инвентарное дело №4697), произошло уменьшение арендуемых помещений (предмета договора) до 3321,9 кв.м. по двум причинам:

 1.   на 9,8 кв.м. в результате реконструкции и нового обмера помещений;

 2. на 203 кв.м. в результате ошибки, допущенной 31.10.2002 г. при регистрации муниципальной собственности на арендуемое помещение и передаче помещения в аренду ООО «Гостиничный комплекс «Россия».

В этой связи истцом в адрес руководителя Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж были направлены письма №97 от 24.07.2008 года, №104 от 21.08.2008 года, №106 от 27.08.2008 года, №43 от 18.09.2008 года, №141 от 18.11.2008 года с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года об изменении предмета договора в связи с вводом в эксплуатацию реконструированных муниципальных помещений для приведения вышеуказанного договора в соответствии с новыми техническими данными в результате составления технического паспорта и уточнения размеров площадей (т. 1, л.д. 60,63 - 65, 67-69). 

В качестве приложения к письму №97 от 24.07.2008 года в адрес ответчика было направлено инвентарное дело №4697 (технический паспорт БТИ на муниципальные помещения от25.05.2006 года).

В ответе на вышеназванные письма ответчик письмом (исх.№ 09-03/4807) от 28.08.2009 г. сообщил о том, что рассмотрение вопроса о подписании дополнительного соглашения возможно после окончания судебных процессов по спорному помещению.

18.09.2009 г. истец письмом №43 предложил ответчику внести изменения в договор аренды в редакции, изложенной истцом в дополнительном соглашении к указанному договору, а именно:

1. В пункте 1.1 Договора по тексту цифры:

«3534.7» заменить на цифры «3321,9»

«40.1,9» заменить на цифры «364,9»

«350,7» заменить на цифры «335,1»

«694,1» заменить на цифры «661,7»

«694,4» заменить на цифры «660,2»

«1393,6» заменить на цифры «1300» «3534,7» заменить на цифры «3321,9».

2. Приложения к Договору - экспликации на подвал, 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, 4 этаж, 5 этаж - изложить в новой редакции «прилагаются к настоящему дополнительному соглашению - Приложения 1, 2, 3,4, 5, 6».

            3. В   пункте   1   Дополнения   от   05.05.2005  г.  к   договору   аренды по тексту цифры: «401,9»   заменить   на  цифры  «364,9», «1393,6»  заменить на цифры «1300», «694,4»  заменить  на  цифры  «660,2»,  «694,1»  заменить  на  цифры «661,7»,  «278.6» и «72.1» заменить на цифры «335,1».

4. Условия настоящего дополнительного соглашения к договору аренды №6-830-03 от11.02.2003 г. применяются к отношениям сторон, возникшим с 25.05.2006 г.

5.  Арендатор обязан произвести государственную регистрацию настоящего дополнительного соглашения в установленном законодательством РФ порядке при условии государственной регистрации соответствующих изменений права муниципальной собственности.

6. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2-х экземплярах и является неотъемлемой частью договора аренды № 6-830-03 от 11.02.2003 года.

Условия дополнительного соглашения к договору аренды № 6-830-03 от 11.02.2003 г. истец предложил ответчику применять к отношениям сторон, возникшим с 25.05.2006 г. 

Ответ на предложение внести изменения в договор аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года на условиях, изложенных в дополнительном соглашении от 18.09.2009 года, к договору аренды №6-830-03 от 11.02.2003 года истец просил ответчика направить в срок до 25.09.2009 г.

Ссылаясь на то, что  ответ на предложение внести изменения в договор аренды истец от ответчика не получил, а также учитывая вышеизложенные обстоятельства, ООО «Гостиничный комплекс «Россия» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском о внесении изменений в договор аренды от 11.02.2003 г.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд области исходил из того, что истцом были приняты все меры для выполнения п. 3 дополнительного соглашения от 21.03.2005 г. по обеспечению сдачи объекта в эксплуатацию, однако ответчик своим бездействием препятствовал выполнению п. 4    дополнительного соглашения от 21.03.2005 г., а именно, внесению изменений в договор аренды в части изменения объекта аренды.

Апелляционный суд считает данный вывод суда обоснованным и соответствующим действующему законодательству.              

На основании ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, а расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении