Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2010 по делу n А08-2943/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

63, 64, 66, 70, 71 не были включены конкурсным управляющим в конкурсную массу в связи с чем, на торги не выставлялись.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в отношении указанных квартир.

Вместе с тем, судом первой инстанции не принято во внимание, что трехкомнатная квартира №56 была включена в состав конкурсной массы и была выставлена конкурсным управляющим на торги в составе части незавершенного строительством объекта.

Согласно вступившему в законную силу решению Белгородского районного суда Белгородской области от 27.02.2009г. (л.д. 51-54) право собственности ООО «Градиент» на квартиру №56 общей площадью 62.89 кв.м., расположенную по адресу: Белгородская область, Белгородский район, пос. Северный, ул. Олимпийская, дом 23, было прекращено. Судом установлено, что решением Белгородского районного суда Белгородской области от 04.06.2004г.  на спорную квартиру было признано право собственности за Строгановым А.М.

Однако, конкурсным управляющим в составе проданного объекта недвижимости получены денежные средства  от ООО «Градиент» в общей сумме 28 500 000руб.,  в том числе и за квартиру №56, относящейся к секции «В».

Согласно отчету №2887 об оценке рыночной стоимости убытка, полученного ООО «Градиент», выполненного ООО «Русская оценка» (л.д. 105-118 том 1), стоимость одного оплаченного истцом метра кубического незавершенного строительства по секции «В», имеющую 90% степень готовности, составила 2 362 руб. 45 коп. Квартира №56, площадью 62.89 кв.м. составляет 161, 79 м.куб. Следовательно, стоимость оплаченной ООО «Градиент» спорной квартиры, составила 768 504 руб. 97 коп.

Согласно справке Федеральной службы государственной статистики от 13.08.2009г. № 15/1-09/2-383 средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости Белгородской области  в четвертом квартале 2007 года составила 32 836 руб. 80 коп. за 1 кв.м. общей площади. Истцом спорная квартира оплачена из расчета 12 219 руб. 82 коп. за один кв.м.

Согласно части 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В п. 1.3 договора купли-продажи от 27.09.2007 г. (л.д. 44-48 том 1) отмечено, что  продавец гарантирует, что он является единственным собственником отчуждаемого имущества, что передаваемое имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора,  под арестом или арестом не состоит и свободно от любых  прав третьих лиц.

В то же время, как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи от 27.09.2007 г. часть спорного объекта, а именно: квартира №56, находилась в собственности Строганова А. М. на основании решения Белгородского районного суда Белгородской области от 04.06.2004 года. 

 При таких обстоятельствах, указание в договоре купли-продажи от 27.09.2007 г. в отношении всего спорного имущества, что оно никому не продано и не находится в споре, не соответствует действительности.

 Поскольку квартира №56  принадлежала на момент проведения торгов и заключения договора с победителем торгов иному лицу на праве собственности, а, следовательно, не являлась имуществом должника в силу п.  1 ст. 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве»). Поэтому, конкурсный управляющий ОАО «Молпром» неправомерно включил квартиру №56 в конкурсную массу в целях реализации ее в составе незавершенного строительством жилого дома на открытых торгах в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Принимая во внимание, что конкурсный управляющий, заключая договор купли-продажи от 27.09.2007 г. гарантировал отсутствие притязаний со стороны третьих лиц на  передаваемый объект недвижимости, то у покупателя отсутствовали основания для выяснения действительности данного утверждения. В связи с этим, ссылка конкурсного управляющего на то, что истец мог бы узнать об обременении третьих лиц на спорную квартир, запросив соответствующие выписки в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, не может быть принята во внимание, поскольку не основана на норме закона.

Таким образом, судебная коллегия считает, что, выставляя на торги объект незавершенного строительства шестиэтажного жилого дома - 2 подъезда (секции «В» и «Г»), включающий в себя в секции «В» квартиру № 56, право собственности на которую было признано за Строгановым Алексеем Михайловичем, о чем должно было быть известно конкурсному управляющему в силу положений ст.ст. 129, 130, 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный управляющий причинил ООО «Градиент» убытки в размере полученной от ее продажи стоимости - 768 504 руб. 97 коп., которая должна быть возмещена истцу.  

При таких обстоятельствах, решение подлежит изменению, а апелляционная жалоба – частичному удовлетворению. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом размер государственной пошлины определялся от общей цены иска, с учетом уточнений в порядке 49 АПК РФ, от цены иска 8 825 664 руб. (госпошлина – 55628 руб. 32 коп.) Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 3738 руб. 52 коп.

Руководствуясь пунктом  2 статьи 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Белгородской области от 21.08.2009 г. по делу № А08-2943/2009-3 - изменить.

Взыскать с  конкурсного управляющего Открытого акционерного общества «Молпром» (индивидуального предпринимателя) Ганзикова Ю.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Градиент» 768504 руб. 97 коп. убытков, 3738 руб. 52 коп. госпошлины по иску, в доход федерального бюджета 1 105 руб. 38 коп. госпошлины по иску и 87 руб. 07 коп. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Градиент» в доход федерального бюджета 50784 руб. 42 коп. государственной пошлины по иску.

В остальной части решение арбитражного суда Белгородской области от 21.08.2009 г. по делу № А08-2943/2009-3 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий                                                         Ж.Н. Потихонина

Судьи                                                                                                В.М. Баркова  

                                                                                                       И.Г. Седунова