Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010 по делу n А48-4107/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

29 января 2010 года                                                 Дело №А48-4107/2009

 г.Воронеж                               

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  29 января 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                      Протасова А.И.

судей                                                                                            Сергуткиной В.А.,

                                                                                                        Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сычевой Е.И.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Гаврикова О.Л.: Антоненко Т.А., представителя по доверенности от 25.08.2009 ;  

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла: не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гаврикова О.Л. на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.2009 по делу №А48-4107/2009 (судья Полинога Ю.В.) по заявлению индивидуального предпринимателя Гаврикова О.Л. к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла о признании незаконным отказа в приобретении недвижимого имущества и обязании заключить договор кули-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гавриков О.Л. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению му­ниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла (далее - Управление) с требованиями о признании незаконным отказа управления от 20.04.2009 исх.№7/4378 в преимущественном праве на приобретение арендуе­мого помещения, находящегося по адресу: г.Орел ул.Московская 100, пом. 46 площадью 29,1 кв.м и об обязании управления заключить договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Орел, ул. Московская 100, пом. 46 площадью 29,1 кв.м по цене равной 532671 руб. без НДС, определенной независимым оценщиком (уточнение требований от 04.09.2009).

Решением суда от 16.10.2009 в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Гавриков О.Л. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, не соответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

При этом, заявитель жалобы указывает, что все условия, предусмотренные положениями статей 606 (ч. 1), 614 (ч. 1), 615 (ч. 1), 616 (ч. 2) Гражданского кодекса РФ им как арендатором соблюдены, с 01.01.1998 года из владения и пользования предпринимателя спорное арендуемое помещение не выбывало, предусмотренная договорами арендная плата уплачивалась в оговорённые сроки и размере.

При этом, письмом №7/12458 от 28 сентября 2007 года УМИЗ администрации города Орла напомнило Гаврикову О.Л. об окончании срока действия договора № 17069 от 01.01.2005 года и необходимости пролонгации договора на новый срок. Письмо №7/12458 от 28 сентября 2007 свидетельствует о признании наличия между сторонами арендных отношений.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что о наличии между сторонами длительных арендных отношений свидетельствует заключение договоров аренды спорного муниципального имущества с учётом его преимущественного права перед другими лицами.

ИП Гавриков О.Л. ссылается на ст.610, ч.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, применительно к спорным отношениям и считает, что договор №17052 от 01.01.2004, заключенный до спорного договора аренды №17069 от 01.01.2005,  возобновленным на неопределенный срок.

Предприниматель также указывает, что отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп муниципального имущества по формальным основаниям создает препятствия в реализации положений Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и лишает добросовестного арендатора предоставленных ему льгот.

В судебное заседание Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя предпринимателя, апелляционная инстанция установила следующее.

03.02.2009 ИП Гавриков О.Л. обратился в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Орел ул.Московская д. 100,пом. 46 площадью 29,1 кв. м. и заключения договора купли-продажи на основании Федерального закона РФ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

20.04.2009 исх.№7/4378 Управление сообщило предпринимателю, что в соответствии с представлением прокуратуры Советского района г.Орла администрацией города приостановлено рассмотрение вопроса о выкупе арендуемого нежилого помещения №46 по адресу: г.Орёл ул.Московская, д.100, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так как договор аренды муниципального имущества от 01.01.2005 №17069, заключённый УМИЗ администрации г. Орла с ИП Гавриковым О.Л. на период с 01.01.2005 по 31.12.2007 не был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской Области, что является нарушением требования ч.2 ст.651 Гражданского Кодекса РФ и ст.26 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с вышеизложенным Управление предложило ИП Гаврикову О.Л. договор аренды от 01.01.2005 №17069 привести в соответствие с требованием ч.2 ст.651 Гражданского Кодекса РФ и ст.26 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Полагая данный отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла не соответствующим закону и нарушающим его права и интересы на осуществление предпринимательской деятельности, предприниматель обратился за защитой в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу, суд исходил из отсутствия материальных оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом признал оспариваемый отказ обоснованным, в связи с чем, посчитал, что основания для понуждения Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла к заключению с ИП Гавриковым О.Л. договора купли-продажи помещения отсутствуют.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их верными и полагает при рассмотрении данного спора учитывать следующее.

Согласно ст.ст.606, 614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", помещение (жилое нежилое) представляет собой» объект, входящий в состав зданий сооружений" (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 года №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе Российской Федерации каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.08 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъек­тов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законода­тельные акты РФ» предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собст­венности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона).

Статьей 3 Законы установлено, что субъекты малого и среднего предприни­мательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и средне­го предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и средне­го предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных иско­паемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преиму­щественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его ры­ночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установ­ленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при на­личии совокупности ряда условий, определенных данной статьей Закона.

На момент обращения предпринимателя с заявлением статья 3 Закона уста­навливала следующие необходимые условия для предоставления преимуществен­ного права на приобретение арендуемого муниципального имущества:

1) арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального за­кона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ча­стью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпри­нимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Из представленных материалов дела следует, что в подтверждение своего преимущественного права на приобретение арендуе­мого помещения, находящегося по адресу: г.Орел ул.Московская 100, пом. 46 площадью 29,1 кв.м. ИП Гавриковым О.Л. указано, что данным помещением он владел непрерывно в течении трех лет с 1998 года по 2008 год и представлены заключенные с уполномоченным органом Администрации города Орла договоры аренды указанного помещения: от  01.01.1998 №1753 на период  с  01.01.1998 по 31.12.2000, от 01.01.2001 №1788 на период с 01.01.2001 по 30.12.2001, от 01.01.2002 №17014 на период с 01.01.2002 по 31.12.2003, от 01.01.2004 №17052 на пери­од с 01.01.2004 по 30.12.2004, от 01.01.2005 №17069 на период с 01.01.2005 по 31.12.2007, от 17.01.2008 №17120 на период с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Вместе с тем, договор аренды от 01.01.2005 №17069 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, не был заключен.

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствуют непрерывные арендные отношения спорного помещения в течении трех лет и более, как того требует ст.3 Федерального закона от 22.07.08 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъек­тов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законода­тельные акты РФ» и является условием для предоставления преимущественного права приобретения арендуемого помещения.

Исходя