Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2009 по делу n А64-6651/08-6. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда полностью и принять новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 декабря 2009 года                                                         Дело № А64-6651/08-6

г. Воронеж                                                                                                                                                                                              

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Федорова В.И.,

судей                                                                                     Мокроусовой Л.М.,

                                                                                   Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Правдик А.Н.,

при участии:

от ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза им. Академика С.Н. Фёдорова»: Потемков А.В., представитель по доверенности №13-1342 от 27.12.2008 г.,

от ИП Белятко Т.Н.: Кашковский В.С., представитель по доверенности б/н от 03.02.2009 г. представитель по доверенности б/н от 03.02.2009 г.,

от ООО «Тамбовская энергетическая компания»: Удалова Г.В., представитель по доверенности б/н от 12.01.2009 г.,

от администрации г. Тамбова: представитель не явился, надлежаще извещён.

от УФРС по Тамбовской области: представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного учреждения Межотраслевой научно-технический комплекс «Микрохирургия глаза» имени академика С.Н. Федорова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.09.2009 года по делу № А64-6651/08-6 (судья Ломакина Г.Н.) по иску ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза имени академика С.Н. Федорова» к предпринимателю Белятко Т.Н., ООО «Тамбовская энергетическая компания», УФРС по Тамбовской области, при участии в качестве третьего лица: Администрации города Тамбова о признании договора недействительным

УСТАНОВИЛ:

         Федеральное государственное учреждение Межотраслевой научно-технический комплекс «Микрохирургия глаза» имени академика С.Н. Федорова (далее - ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза им. С.Н.Федорова», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Белятко Тамаре Николаевне, ООО «Тамбовская энергетическая компания», Управлению Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области о признании недействительным договора от 05.03.2007 г. купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке в районе Рассказовского шоссе,  1.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.12.2008 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Тамбова.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.09.2009 года исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Указанное решение суда обжаловано истцом  в апелляционном порядке по основаниям неполного исследования обстоятельств дела и неправильного применения норм материального права. Заявитель жалобы просит отменить обжалуемое решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.

В отзыве на жалобу ответчик Белятко Т.Н. считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

При этом указывает, что признание постановления мэра г. Тамбова о предоставлении одному из ответчиков - ООО «Тамбовская энергетическая компания» земельного участка недействительным автоматически не приводит к недействительности заключенного в соответствии с этим постановлением договора аренды, а также заключенного договора купли-продажи расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Несостоятельными считает ответчик Белятко Т.Н. и ссылки истца в обоснование своих требований на п. 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и п. 4 статьи 269 и п. 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик ООО «Тамбовская энергетическая компания» в отзыве на апелляционную жалобу также считает ее не подлежащей удовлетворению.

При этом указывает, что общество обладало соответствующими полномочиями по заключению договора купли-продажи и правом по распоряжению принадлежащим ему объектом недвижимости, стороны зарегистрировали переход права собственности в установленном порядке.

Другие лица, участвующие в деле, отзывов на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание апелляционного суда не явились.

В порядке 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие Управления Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области и Администрации города Тамбова, поскольку указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов жалобы и возражений на нее, заслушав представителей сторон, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а требование по иску удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии города Тамбова № 1069 от 24.12.1992 г. «О предоставлении Тамбовскому филиалу МНТК «Микрохирургия глаза» земельного участка, прилегающего к филиалу, для благоустройства по Рассказовскому шоссе д. 1» Тамбовскому филиалу ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2,16 га для благоустройства территории по Рассказовскому шоссе, а Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам города 20.01.1993 г. выдано соответствующее свидетельство о таком праве за № 1015.

09.04.2003 г. постановлением мэра г. Тамбова № 2035 со ссылкой в нем на статью 45 Земельного кодекса  Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 2,16 га в районе Рассказовского шоссе, 1 у ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» было прекращено.

ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» постановление мэра г. Тамбова № 2035  было оспорено в судебном порядке и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.10.2005 г. по делу №А64-4147/03-7 постановление мэра г. Тамбова № 2035 от 09.04.2003 г. было признано недействительным.

Однако в период судебного разбирательства 05.04.2005 г. между Администрацией г. Тамбова и ООО «Тамбовская энергетическая компания»  на основании постановления мэра г. Тамбова № 1720 от 31.03.2005 г. был заключен договор аренды земельного участка принадлежавшего на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза».

11.04.2005 г. обществом зарегистрировано право собственности на «незавершенное строительство, площадь застройки 1579,0 м2, степень готовности 1%, инв. № 20281/А/329, лит. А, назначение: не определено».

При этом в качестве «документов-оснований» регистрации права УФРС по Тамбовской области указаны постановление мэра г. Тамбова № 1720 от 31.03.2005 г., договор аренды от 05.04.2005 г., выписка из технического паспорта ГУПТИ Тамбовской области от 6.04.2005 г., рабочий проект гостиницы, генплан, строительная часть выше отм.+-0.00, согласованный в Управлении архитектуры и градостроительства в тот же день 11.04.2005 г.

26.06.2006 г. Администрацией города Тамбова принято постановление №3997, которым Администрация отменила постановление мэра города Тамбова от 24.12.1992 г. № 1069 «О предоставлении Тамбовскому филиалу МНТК «Микрохирургия глаза» земельного участка, прилегающего к филиалу, для благоустройства по Рассказовскому шоссе д. 1».

Это постановление также было оспорено ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» в судебном порядке и решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.04.2007 г. по делу №А64-4973/06-19 постановление №3997  также признано недействительным.

В период судебного разбирательства 05.03.2007 г. ООО «Тамбовская энергетическая компания» продает предпринимателю Белятко Т.Н. «объект незавершенного строительства площадью 1579,0 кв.м. степенью готовности 1%, инв. № 20281/А/329, лит. А», расположенный по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов в районе Рассказовское шоссе, 1 по договору купли-продажи, а предприниматель Белятко Т.Н. регистрирует право собственности на него и получает соответствующее свидетельство от 09.03.2007 г.

10.09.2007 г. на основании постановления Администрации города Тамбова от 28.05.2007 г. № 3348 «О предоставлении Белятко Т.Н. земельного участка под строительство гостиничного комплекса в районе Рассказовского шоссе, 1» между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов и предпринимателем Белятко Т.Н. был заключен договор №848 аренды соответствующего земельного участка.

         Этот договор решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.10.2008 г. по делу № А64-3021/08-8 признан недействительным (ничтожным).

Ранее постановлением Главы Администрации города Тамбова от 15.02.2008 г. №890 отменены постановления главы администрации города Тамбова 26.06.2006 № 3997 «Об отмене постановления мэрии города Тамбова от 24.12.1992 №1069 «О предоставлении Тамбовскому филиалу МНТК «Микрохирургия глаза» земельного участка, прилегающего к филиалу, для благоустройства территории по Рассказовскому шоссе» и от 05.04.2007 г. №2061 «О внесении изменений в постановление главы администрации города Тамбова от 26.06.2006г. №3997.

Полагая, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 05.03.2007 г. не соответствует требованиям закона, ФГУ «МНТК «Микрохирургия глаза» им. Академика С.Н.Федорова обратилось в арбитражный суд с иском о признании его недействительным ввиду ничтожности.

Отказывая учреждению в признании договора недействительным, арбитражный суд Тамбовской области отметил, что по договору купли-продажи от 05.03.2007 г. объектом сделки являлось незавершенное строительство площадью 1579,0 кв.м. степенью готовности 1%. Отчуждение земельного участка, на котором он расположен, указанным договором не производилось. Напротив, в нем стороны оговорили, что объект расположен на земельном участке площадью 19029 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0104043:0001, предоставленном продавцу на праве аренды по договору № 87 от 31.03.2005 г.

В связи с этим, по мнению суда, на момент заключения спорного договора купли-продажи отсутствовали какие-либо ограничения по распоряжению объектом незавершенного строительства, ОАО «Тамбовская энергетическая компания» обладало соответствующими полномочиями по заключению договора, а на момент внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации № 68-68-01/009/2007-705 регистрационная служба действовала в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и законодательству.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом  Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

Юридическая заинтересованность истца в данном деле выражается в том, что, не являясь участником сделки, его права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой, так как он являлся и является владельцем и пользователем земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования. От этого права истец не отказывался, оно не было прекращено в установленном законом порядке. Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта непосредственно влияет на его права в отношении земельного участка, так как покупатель может иметь правопритязания на земельный участок, на котором расположен предмет купли-продажи.

Как видно из искового заявления в суд с учетом его дополнения, истец просил признать недействительным договор купли-продажи незавершенного строительством объекта между ООО «Тамбовская энергетическая компания» и предпринимателем Белятко Т.Н., указав в качестве правового обоснования статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено, земельный участок находился у ООО «Тамбовская энергетическая компания» на праве аренды на основании Постановления мэра г. Тамбова № 1720 от 31.03.2005 г., которое было признано недействительным решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.03.2008 г. по делу № А64-5003/06-13.

При этом по существу проведение ООО «Тамбовская энергетическая компания» на земельном участке каких-то строительных работ осуществлялось до заключения этим обществом договора аренды земельного участка, так как заключение договора аренды  05.04.2005 г. и регистрация права собственности на незавершенное строительство 11.04.2005 г. исключают проведение строительных работ в такой короткий (5 дней) период.

А если учесть, что «рабочий проект гостиницы, генплан, строительная часть выше отм.+-0.00»,  как это следует из «документов-оснований» для регистрации права УФРС по Тамбовской области, были согласованы в Управлении архитектуры и градостроительства в день регистрации «объекта незавершенного строительства» - 11.04.2005 г., а в числе «документов-оснований» для регистрации не указаны разрешение на строительство и другие необходимые документы, строительство являлось самовольным на земельном участке, не предоставленном этому обществу для этих целей. При этом регистрация права собственности проведена без всех необходимых для ее проведения и установленных статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов.

Обстоятельства самовольного строительства усматриваются и из вступивших в законную силу судебных актов арбитражных  судов различных инстанций по ранее рассмотренным