Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 по делу n А14-9047/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

неотделимых и отделимых  улучшений в арендованном помещении, ИП Балганбаев Т. обратился с встречным иском о взыскании 673 000 рублей расходов по производству неотделимых улучшений.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда об отказе в удовлетворении встречного иска соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, с учетом уточнения истцом по первоначальному иску размера исковых требований, решение подлежит отмене в части взыскания с ИП Балганбаева Турсынгазы 4 381,09 рублей и прекращению производства по делу в этой части. В остальной части решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции правомерно применены применительно  к возникшему спору нормы главы 34 Гражданского Кодекса РФ о договорах аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 Гражданского Кодекса РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Абзацем 2 п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Как  установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, здание общежития, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 74, включено в реестр муниципального имущества на основа­нии постановления главы администрации г. Воронежа от 01.03.1995 г. №166, перечень №56.

Согласно приказу комитета по управлению имуществом №934 от 10.08.2007 г. МКП «ВЖКК» разрешено сдать в аренду ИП Балганбаеву Т. нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 74, площадью 92,3 кв.м.

20.09.2006 г. между сторонами заключен договор №4 аренды технического обслужи­вания арендуемого помещения и оказание услуг по предоставлению коммунальных услуг, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставляет ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 74 общей площадью 92,3 кв.м.

По акту приема-передачи от 20.09.2006 г. арендованное имущество передано по акту истцом по первоначальному иску ответчику.

В соответствии с условиями договора ИП Балганбаеву Т. выставлялись счета-фактуры на оплату аренды технического обслуживания и коммунальных услуг.

Доказательств оплаты задолженности в полном объеме ответчик по первоначальному иску суду не представил.

Как следует из имеющегося в материалах дела заявления, ИП Балганбаев Т. обратился к МКП «ВЖКК» с просьбой рассрочить образовавшуюся задолженность в сумме 95 226, 50 рублей сроком на три месяца.

22.02.2008 г. ИП Балганбаев Т. направил гарантийное письмо МКП «ВЖКК», согласно которого он обязался до 03.03.2008 г. погасить образовавшуюся задолженность в сумме 127 792, 42 рублей  в полном размере, путем внесения в кассу наличных денежных средств.

15.04.2008 г. ИП Балганбаев Т. обратился к истцу с заявлением о продлении договора аренды на нежилое помещение, расположенное по ул. Хользунова д. 74, в связи с чем, для рассмотрения данного вопроса ему предложено было погасить имеющуюся задолженность.

В ответ на данное заявление исх. №305-7 от 28.04.2008 г. до рассмотрения вопроса о продлении договора аренды истец предложил ответчику заплатить задолженность в сумме 204 499 руб. 00 коп.

Как установлено материалами дела и не оспорено сторонами, ИП Балганбаев Т. по окончании срока аренды установленного договором №10/1 от 11.06.2007 г. уклонялся от передачи арендованного помещения арендодателю.

Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу №А 14-10341/2008/341/6 от 21.11.2008 г. иск МКП «ВЖКК» о  возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, д. 74 (общ), общей площадью 92,3 кв.м. по акту приема-передачи удовлетворен. Решение вступило в законную силу.

31.03.2009 года по акту совершения исполнительных действий арендованное имущество передано арендодателю.

Расчет размера задолженности произведен истцом по первоначальному иску, исходя из размера оказанного объема работ по техническому обслуживаю, на основании Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 года №312.

Стоимость задолженности за потребленную тепловую энергию рассчитана истцом по первоначальному иску на основании  актов приема передачи тепловой энергии по договору №7311 от 27.12.2006 года, заключенному между МКП «ВЖКК» и ИП Балганбаевым Т.

Объем холодного водоснабжения рассчитан согласно установленному постановлением Администрации городского округа город Воронеж от 27.03.2007 года тарифу.

Довод заявителя жалобы о неправомерности взыскания задолженности по причине неисполнения арендодателем обязанностей по договору путем отключения электроэнергии, что являлось препятствованием к пользованию арендованным помещением, судебная коллегия отклоняет как безосновательный.

В соответствии со ст. 612 Гражданского Кодекса РФ  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Как следует из акта от 06.03.2008 г., подписанного электриком ЖЭУ-2 и старшим мастером МУП «ВЖКК», в помещении, арендованном ИП Балганбаевым Т. 06.03.2008 г. в 9 часов 45 минут была отключена электроэнергия.

Акт от 30.10.2008 г. подписанный мастером ЖЭУ-2, заведующим общежитием, слесарем ЖЭУ-2 и ответчиком свидетельствует об устранении аварийной ситуации и по­даче электроэнергии.

Как правильно указал суд первой инстанции, временное отключение электроэнергии в арендованном помещении не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества в том смысле, который содержится в статьях 611 - 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств отсутствия электроэнергии на протяжении искового периода, ответчиком по первоначальному иску суду не представлено.

На основании статей 67, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание доводы ответчика о фактическом размере задолженности по подписанным сторонами актам сверки от 30.09.2007 года на сумму 28 810, 59 руб. и 31.03.2008 года на сумму 95 226,5 руб., поскольку в сумму задолженности по указанным актам истцом не включена была задолженность по арендной плате за период с мая по август  2007 года в размере  69 704,69 руб.

В соответствии с ч.2 и ч.5 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Апелляционный суд принимает отказ истца от иска в части взыскания 4381,09 руб., поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для прекращения производства по делу на основании п.4 ч.1 ст. 150 АПК РФ.

Таким образом, с учетом отказа истца по первоначальному иску от взыскания 4 381,09 руб. заявленных требований, с ИП Балганбаева Т. В пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендным платежам, техническому обслуживанию и коммунальным услугам 440 855, 43 рублей, из которых задолженность по аренде, техническому обслуживанию и коммунальным услугам на основании заключенного договора составляет 255 350,29 руб. и за фактическое пользование помещениями, техническое обслуживание и коммунальным услугами 185 505,14 руб.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований по встречному иску, судебная коллегия также считает соответствующими обстоятельствам и материалам дела.

Как следует из материалов дела, 30.03.2006 г. между ИП Паринов А.Л. (цедент) и ИП Балганбаев Т. (цессионарий) заключен договор цессии №1 согласно которому цедент передает цессионарию свои права требования на сделанные неотделимые улучшения (и отделимые) улучшения в кафе по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 74 с последующим взысканием с МКП «ВЖКК» денежных средств, которые были затрачены при проведении неотделимых (и отделимых) улучшений согласно договору аренды заключенному между ИП Париновым А.Л. и МКП «ВЖКК».

По п. 1.3 установлено, что цессионарий выплачивает цеденту договорную сумму в размерах, в сроки и в порядке, установленным отдельным соглашением сторон.

В п. 6.1 стороны согласовали, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение одного года.

По п. 1 соглашения о передаче прав № 1 к договору цессии цедент в соответствии с дого­вором цессии №1 от 30.03.2006 г. передает цессионарию право требования на сделанные неотделимые (и отделимые) улучшения в кафе, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 74, сделанные ИП Париновым А.Л. (согласно разрешению от 21.11.2002 г., 19.05.2OO3 г.) с последующим взысканием с МКП «ВЖКК» денежных средств в размере 50000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Как правильно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе уступка права требования является способом перемены лиц в обязательстве.

Предмет договора уступки права требования считается определенным, когда из содержания договора можно установить конкретное обязательство, из которого возникло указанное требование.

 В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 г. №120 «Обзор практики применения Арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ» совершение сделки уступки права (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке права (требования) обязательства по передаче цессионарию права (требования).

Согласно п. 2.4 договора аренды нежилого помещения и техобслуживания от 22.07.2002 г., заключенного между истцом по первоначальному иску и ИП Париновым А.Л., арендатор обязан не производить без письменного разрешения арендодателя зафиксированного дополнительным соглашением сторон, никаких перепланировок, переоборудования арендуемого помещения, а также улучшений, составляющих принадлежность помещения и неотделимых без вреда от его конструкций.

Порядок, размеры и источники возмещения стоимости таких работ, произведенных арендатором с согласия арендодателя, определяются указанным дополнительным соглашением.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору №10 от 22.07.2002 г. МУП «ВЖКК» разрешает провести перепланировку и переоборудование арендованного помещения площадью 95 кв.м. по адресу: ул. Хользунова, 74 под магазин розничной торговли в соответствии с разработанным и согласованным проектом переплани­ровки.

В нарушение п. 2.4 договора от 22.07.2002 г. дополнительное соглашение не содер­жит условий предусматривающих порядок, размеры и источники возмещения стоимости произведенных работ, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о незаключенности указанного соглашения.

Кроме того, из указанного соглашения нельзя установить, когда оно составлено, в связи с отсутствием на нем даты.

 По смыслу п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия законного владельца имущества.

Как следует из материалов дела, разработанный и согласованный проект перепланировки нежилого помещения отсутствует.

Договоры строительного подряда, договоры купли-продажи строительных материалов, документы об оплате выполненных работ в материалы дела не представлены.

Кроме того судебная коллегия учитывает, что представленный истцом по встречному иску отчет №290-09, содержащий оценку улучшений, не свидетельствует о том, в каком помещении указанные улучшения произведены, поскольку в нем имеется  ссылка на площадь помещения, превышающего переданное по договору аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что  у ИП Паринова А.Л. на дату подписания договора цессии отсутствова­ло право требовать возмещения стоимости произведенных работ в помещении по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова д. 74, а потому  требования встречного иска удовлетворению не подлежат.

С учетом заявленного ходатайства истца об отказе от исковых требований в части взыскания 4381,09 рублей и принятии его апелляционным судом, решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене и прекращению производства по делу.  В остальной части решение следует оставить без изменения.

В силу ст.110,112 АПК РФ судебные расходы  подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 6 694,62 руб. Однако с суммы заявленных требований