Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2009 по делу n А08-3301/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

18 июня 2009 года                                                         Дело № А08-3301/2008-21

г.Воронеж                               

           Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2009 года

           Постановление в полном объеме изготовлено  18 июня 2009 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Поротикова А.И.,

судей                                                                                        Маховой Е.В.,

                                                                                          Фёдорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Медковой Е.А.,

при участии:

от МУ «Городская недвижимость» - Русановой А.В., заместителя начальника юридического отдела,  по доверенности №7 от 11.01.2009 года;

от ООО «Регион-Рыба» представители не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Регион-Рыба», г.Белгород, на решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.03.2009г. по делу № А08-3301/2008-21 (судья Пономарёва О.И.), по иску Муниципального учреждения «Городская недвижимость» к Обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Рыба» о взыскании 1 087 404 руб. 17 коп. арендной платы и пени,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение «Городская недвижимость», г.Белгород,  обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском, уточнённым в порядке ст. 49 АПК РФ, к Обществу  с ограниченной ответственностью «Регион-Рыба», г.Белгород,  о взыскании 2184293 руб. 89 коп., а также 1331378 руб. 70 коп.  пени, всего – 3515672 руб. 59 коп.

02.03.2009 года решением Арбитражного суда Белгородской области требования истца удовлетворены в части взыскания  с ООО «Регион-Рыба», г.Белгород,  в бюджет г.Белгорода 2184293 руб. 89 коп.  задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью от 01.11.2000 года за период с 01.05.2006 года по 10.11.2008 года, а также 154306 руб. 59 коп. пени, всего 2338600 руб. 48 коп.  В остальной части требования истца оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, истец – ООО «Регион-Рыба» обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неполное исследование обстоятельств по делу, неправильное применение норма материального права, в связи с  чем  просил решение Арбитражного суда Белгородской области от 02.03.2009 года отменить полностью, отказать истцу в удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель МУ «Городская недвижимость» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО «Регион-Рыба» явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая то, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении, лица, не явившегося в судебное заседание, о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционная инстанция полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 01.11.2000 года между Комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственности г. Белгорода (арендодатель) и ООО «Регион-Рыба» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 1523,2 кв.м., предназначенного для использования под продовольственный магазин, расположенного по адресу: г.Белгород, ул. Костюкова, д.3. Срок действия договора установлен до 01.10.2010 (л.д. 6-7).

28.11.2000 года договор аренды был зарегистрирован Белгородским областным регистрационным центром «Недвижимость» за регистрационным номером № 31-01/00-12/2000-458.1 (л.д. 8, т. 1).

Во исполнение  условий договора аренды  балансодержателем РЭУ – 8 и ООО «Регион – Рыба» составлены и подписаны акт приема – передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: ул. Костюкова, д. 3, а также акт технического состояния передаваемого в аренду нежилого помещения (л.д. 9-10, т. 1).

10.04.2006 года МУ «Городская недвижимость» и ООО «Регион-Рыба» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 01.11.2000 года, согласно которому площадь нежилого помещения составила 1049,50 кв.м., в том числе 517,5 кв.м. – мебельный магазин, 106,4 кв.м. – офис, 425,60 кв.м. – вспомогательные площади продовольственного магазина. Кроме того, указанным  дополнительным соглашением пункт 4.6 в договоре аренды от 01.11.2000 года изложен в следующей редакции: «Арендная плата, с учетом налога на добавленную стоимость, устанавливается в размере 156146,56 руб. (л.д. 11).

На основании распоряжения Управления муниципальной собственностью Департамента экономики и финансов Администрации г. Белгорода от 10.09.2007 № 11-АР признаны утратившими силу распоряжение Управления муниципальной собственностью Департамента экономики и финансов № 103-АР от 30.03.2006 «О внесении изменений в распоряжение № 308-АР от 05.10.2000 «О перезаключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Костюкова, д. 3 с ООО «Регион – Рыба» в связи с отсутствием регистрации дополнительного соглашения в Управлении ФРС по Белгородской области и в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Белгорода, утвержденным решением Совета депутатов города Белгорода от 30.05.2006 № 295 (л.д. 21, т. 1).

Решением арбитражного суда от 23.05.2008 года по делу № А08-622/08-26, которым было отказано ООО «Регион – Рыба» в удовлетворении заявления о признании недействительным распоряжения № 11-АР от 19.09.2007 года «О признании утратившим силу распоряжения № 103 – АР от 30 марта 2006 года «О внесении изменений в распоряжение № 308-АР от 05 октября 2000 года «О перезаключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Костюкова, д. 3, с ООО «Регион – Рыба», отмечено, что дополнительное соглашение к договору аренды от 10 апреля 2006 года, которым заявителя и МУ «Городская недвижимость» согласовали изменение арендуемой площади, разрешенное использование арендуемого нежилого помещения, размер арендной платы, не было зарегистрировано в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, следовательно, оно считается незаключенным, прав и обязанностей по нему между сторонами не возникло. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (л.д. 22-23, т. 1).

29.08.2008 года постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения (л.д. 62-64, т. 1).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от по делу № 10.11.2008 года А08-8477/07-5-10 удовлетворены требования МУ «Городская недвижимость» к ООО «Регион – Рыба» о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 1523,2 кв. м, расположенного в г. Белгороде, по ул. Костюкова, д. 3, от 01.11.2000, заключенного между Комитетом по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности города Белгорода и ООО «Регион – Рыба». Также названным решением суда постановлено выселить ООО «Регион – Рыба» из муниципального нежилого помещения (л.д. 78-79, т. 1). Основанием к расторжению договора аренды от 01.11.2000 явилось то обстоятельство, что арендованное ответчиком помещение под магазин используется им для торговли промышленными товарами (мебелью), а не продуктовыми товарами, как это предписано договором, в связи с чем требование МУ «Городская недвижимость» о расторжении договора в связи с использованием арендованного имущества не по целевому назначению, суд признал правомерным (л.д. 79, т. 1).

Из расчетов МУ «Городская недвижимость» усматривается, что начисление указанной суммы арендной платы истцом производилось в соответствии с п.п. 4.4, 4.5, 4.7 договора аренды от 01.11.2000, которыми установлено право арендодателя осуществлять изменение арендной платы при увеличении минимальной заработной платы, утвержденной Правительством РФ, а также при изменении базовых ставок арендной платы по решению городского Совета депутатов, главы местного самоуправления г. Белгорода (л.д. 7, т. 1).

Решением Белгородского городского Совета депутатов от 27.12.2005 № 214 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда г. Белгорода» утверждены ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда (приложение № 1) при территориальных коэффициентах. Названным решением Администрации г. Белгорода предписано привести свои нормативные акты в соответствие с настоящим решением и осуществлять контроль за своевременностью и полнотой перечисления арендной платы в бюджет города Белгорода. Решение вступило в силу с 1 февраля 2006 года за исключением п. 11 приложения № 1 к решению, который вступил в силу с 1 апреля 2006 года (л.д. 109-111, т. 1).

20.01.2006 года решение опубликовано в газете «Наш Белгород» № 2.

В соответствии с данным решением базовая ставка арендной платы в 2006 году для ООО «Регион – Рыба» составила: под торговые предприятия, осуществляющие торговлю непродовольственными товарами - 13,2 (п. 4), под торговые залы – 7,2 (п. 2), под склады – 5,7 (п. 7) (л.д. 110, т. 1). В соответствии с приложением № 2 к решению № 214 от 27.12.2005 года  территориальный коэффициент для ответчика составил 1,5 (п. 2) (л.д. 111, т. 1).

10.02.2006 года МУ «Городская недвижимость» в адрес ООО «Регион – Рыба» направлено уведомление об изменении с 01.02.2006 года ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся по адресу: ул. Костюкова, д. 3, с расчетом подлежащей уплате в рассматриваемый период арендной платы, которая для арендуемой обществом площади (с учетом дополнительного соглашения от 10.04.2006 года, признанного впоследствии незаключенным) составила 151520,66 руб., в том числе 27273,72 руб. НДС (л.д. 104, т. 1).

С учетом представленного МУ «Городская недвижимость» расчета арендной платы, подлежащей уплате на основании договора аренды от 01.11.2000 (без учета дополнительного соглашения от 10.04.2006 об изменении арендуемой площади), ООО «Регион – Рыба» должно было уплачивать в 2006 году арендную плату в размере 146531,06 руб. в месяц (л.д. 97-98, т. 1).

Решением Совета депутатов города Белгорода от 26.12.2006 № 404 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда г. Белгорода», вступившим в силу с 01.02.2007 года, утверждены базовые ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда (приложение № 1) при территориальных коэффициентах (приложение № 2) на 2007 год. В соответствии с п. 4 названного решения признано утратившим силу решение городского Совета депутатов от 27.12.2005 № 214 (л.д. 112 – 114, т. 1).

Решение опубликовано в газете «Наш Белгород» № 51 от 29.12.2006 года.

С учётом принятого решения МУ «Городская недвижимость» произведен перерасчет арендной платы для ООО «Регион – Рыба», которая в 2007 году составила 158730,12 руб. в месяц (без учета дополнительного соглашения от 10.04.2006).

24.01.2007 года МУ «Городская недвижимость» направило в адрес ООО «Регион – Рыба» уведомление об изменении с 1.02.2007 года ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся по адресу: ул. Костюкова, д. 3 (л.д. 100-101, т. 1).

29.04.2008 года решением Совета депутатов г. Белгорода № 21 внесены изменения и дополнения в решение Совета депутатов города Белгорода от 26 декабря 2006 года № 404 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование нежилыми помещениями муниципального фонда г. Белгорода», в том числе в части установления размера территориального коэффициента (л.д. 77, т. 1). Базовые ставки арендной платы оставлены без изменения.

16.05.2008 года указанное решение городского Совета депутатов опубликовано в газете «Наш Белгород» № 19.

Учитывая принятое решение размер арендной платы для ООО «Регион – Рыба» согласно представленного истцом расчета составил 198140,17 руб. в месяц.

14.05.2008 года уведомлением МУ «Городская недвижимость» известило ООО «Регион – Рыба» об изменении с 01.06.2008 года ставок арендной платы за арендуемые нежилые помещения и об изменении в этой связи размера арендной платы, предоставив подробный расчет (л.д. 106, т. 1).

За период с 01.05.2006 года по 10.11.2008 года у ООО «Регион-Рыба» образовалась задолженность по арендной плате в размере 2184293,89 руб.

26.05.2008 года № 1063 МУ «Городская недвижимость» направила в адрес ответчика письмо с предложением  погасить образовавшуюся задолженность  в срок не позднее  12.06.2008 года.

Истец, ссылаясь на то, обязательство ответчика по оплате арендных платежей  не исполнено, обратился с иском в арбитражный суд.

По мнению заявителя,  произведенный арендодателем расчет арендной платы противоречит условиям договора, определившим арендную плату в твердой сумме, что исключает возможность ее изменения в одностороннем порядке.

Апелляционный суд считает изложенный довод необоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 3 названной статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы