Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2009 по делу n А14-11654-2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11.03.2009г.                                                                         дело №А14-11654-2008

г. Воронеж                                                                                                       352/17               

Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2009г.

Постановление в полном объеме изготовлено 11.03.2009г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Безбородова Е.А.

судей                                                                                Поротикова А.И.

                                                                                          Барковой В.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Климовой Г.С.,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж: Красова Ю.А., главный специалист отдела правовой работы в сфере муниципальной собственности юридического управления, доверенность №377 от 31.12.2008г., удостоверение АБ №084 выдано 10.07.2008г.,

от ООО НПО «Надежда»: представитель не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «Надежда» на решение арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2008 года по делу №А14-11654-2008/352/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Администрации городского округа город Воронеж к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «Надежда» о расторжении договора аренды и выселении из занимаемых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «Надежда» (далее - ООО НПО «Надежда») о расторжении договора аренды №5-663-02 от 05.12.2002 г., и выселении ответчика из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. п/А (II), подвал (номера 1-26 на поэтажном плане), площадью 342,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 22; из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. А (II), 1 этаж (номера 1-17 на поэтажном плане) площадью 431,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 22.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2008 года иск Администрации городского округа город Воронеж удовлетворен полностью, суд первой инстанции решил: «Выселить общество с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение «Надежда» из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. п/А (II), подвал (номера 1-26 на поэтажном плане), площадью 342,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 22; из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит.А (II), 1 этаж (номера 1-17 на поэтажном плане), площадью 431, 2 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 22. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение «Надежда» в пользу Администрации городского округа город Воронеж 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины».

Определением арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2008 года исправлена опечатка. В резолютивную часть решения от 01.12.2008г. внесено исправление, а именно, добавлен абзац о расторжении договора аренды №5-663-02. Суд первой инстанции, указав в определении, что в описательной части исследован и разрешен вопрос о расторжении договора аренды, внес в резолютивную часть: «Расторгнуть договор аренды №5-663-02 нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Воронеж, ул.Домостроителей, 22, общей площадью 773,4 кв.м.».

Не согласившись с данным решением, ООО НПО «Надежда» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа город Воронеж против доводов апелляционной жалобы возражал, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит суд оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ООО НПО «Надежда» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения представителя Администрации городского округа город Воронеж, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.12.2002 года между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО НПО «Надежда» (арендатор) был заключен договор № 5-663-02 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 22, общей площадью 773,4 кв.м. (л.д.6).

Срок действия договора определен сторонами с 01.12.2002 года по 30.11.2007 года.

По передаточному акту нежилое помещение было передано арендатору с 01.12.2002 года (л.д.9).

Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о регистрации права, запись регистрации аренды № 36-34-101/2003-37 от 24.04.2003 года (л.д.18).

В результате проведения проверок использования помещений от 25.12.2007 года, 21.03.2008 года и 12.08.2008 года (л.д.19,20,22) арендодатель выяснил, что арендатором произведена перепланировка арендуемых помещений, а также, что помещения без письменного согласия арендодателя сданы в субаренду.

Пункт 2.8 договора аренды оговаривал обязанность арендатора не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не отдавать арендные права в залог, а также не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствующих субъектов без письменного разрешения арендодателя.

Пункт 2.5 договора предусматривал обязанность арендатора не производить без письменного разрешения арендодателя, зафиксированного дополнительным соглашением сторон, никаких перепланировок, переоборудования арендуемого помещения, а также улучшений, составляющих принадлежность помещения и неотделимых без вреда от его конструкции.

Как установлено судом первой инстанции, истец не давал письменного разрешения на сдачу помещения в субаренду и не заключал дополнительного соглашения по перепланировке помещения.

Пунктом 5.2.2 договора аренды предусмотрено право досрочного расторжения договора аренды, если арендатор сдает помещение (в целом или в части) или размещении на арендуемой площади иных юридических или физических лиц без письменного разрешений арендодателя.

Пункт 5.2.9 договора аренды предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договор при невыполнении арендатором любого из условий договора, предусмотренного п.п. 2.4, 2.5 (содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии; не производить без письменного разрешения арендодателя никаких перепланировок, переоборудования помещения и производить улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимых без вреда от его конструкции).

В адрес ответчика истцом направлялось письмо № 09-03/2274 от 07.06.2008 года о нарушении условий договора в части производства перепланировок, в котором предлагалось в срок до 30.06.2008 года устранить нарушение либо расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение (л.д.14).

Ссылаясь на то, что ответчик не устранил нарушения и продолжил пользоваться помещением, администрация городского округа город Воронеж обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против требований истца, ООО НПО «Надежда» сослалось на экспертное заключение от 30.09.2008 года № 268, проведенное Воронежским центром судебной экспертизы, согласно которому проведенные работы не влияют на прочность несущих и ограждающих конструкций, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности. Кроме того, ответчик отрицал нарушение условий пункта 2.8 договора аренды о сдаче помещения в субаренду. Отсутствие нарушения ответчик основывал на том, что ООО НПО «Надежда» неоднократно обращалось в администрацию городского округа город Воронеж за получением разрешения на сдачу в аренду части арендуемого помещения.

Принимая обжалуемый судебный акт и удовлетворяя иск администрации городского округа город Воронеж, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требования арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В материалах дела имеется письмо № 09-03-2274 от 07.06.2008 года (л.д.14) с требованием об устранении нарушений в части перепланировки помещения либо расторжении договора с приложением двух экземпляров дополнительного соглашения, что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора.

Правомерно отклонена судом первой инстанции ссылка ответчика на то, что сдача в субаренду помещений не является нарушением условий договора, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, обращение в администрацию городского округа город Воронеж за разрешением о сдаче помещений в субаренду не подтверждено материалами дела, также не подтверждено получение документов, поступивших из администрации городского округа город Воронеж, свидетельствующих о данном разрешении, следовательно, ответчик сдавал помещения в субаренду без письменного разрешения истца

Правомерно отклонен судом первой инстанции довод ответчика о том, что перепланировка не влияет на прочность несущих и ограждающих конструкций, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности. Как правильно указал суд первой инстанции, перепланировка проводилась ответчиком без разрешения истца, тогда как договор аренды содержит условие, о том, что арендатор обязан не производить никаких перепланировок, переоборудования арендуемого помещения, а также улучшений, составляющих принадлежность помещения и неотделимых без вреда от его конструкций без письменного разрешения, зафиксированного дополнительным соглашением, а такого соглашения стороны не заключали.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции выселил ООО НПО «Надежда» из арендуемых помещений, тогда как ООО НПО «Надежда» занимает данные помещения на основании договора аренды №5-663-02 от 05.12.2002 года, который не прекращен, несостоятелен.

В соответствии с решением арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2008 года суд первой инстанции решил: «Выселить общество с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение «Надежда» из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит. п/А (II), подвал (номера 1-26 на поэтажном плане), площадью 342,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 22; из занимаемого нежилого встроенного помещения в лит.А (II), 1 этаж (номера 1-17 на поэтажном плане), площадью 431, 2 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 22. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение «Надежда» в пользу Администрации городского округа город Воронеж 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины».

Определением арбитражного суда Воронежской области от 15.12.2008 года исправлена опечатка. В резолютивную часть решения от 01.12.2008г. внесено исправление, а именно, добавлен абзац о расторжении договора аренды №5-663-02. Суд первой инстанции, указав в определении, что в описательной части исследован и разрешен вопрос о расторжении договора аренды, внес в резолютивную часть: «Расторгнуть договор аренды №5-663-02 нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Воронеж, ул.Домостроителей, 22, общей площадью 773,4 кв.м.».

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 года определение арбитражного суда Воронежской области об исправлении опечатки от 15.12.2008 года оставлено без изменения.

Одним из требований администрации городского округа город Воронеж к ООО НПО «Надежда», заявленном в арбитражный суд Воронежской области, являлось расторжение договора аренды №5-663-02 от