Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2009 по делу n 48-2500/08-9. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

на земельный участок, также принадлежащий ИП Булатникову А. П. на праве собственности, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, категории земель – земли поселений, площадью  2 000 кв. м., кадастровый номер 57:22:06401001:0021, находящийся по адресу: Орловская область, Ливенский район, п. Ямской выгон, ул. Светлая, д. 6, ОАО «Орелсоцбанк» в лице Ливенского филиала было отказано.

Апелляционная коллегия не может согласиться с выводом арбитражного суда области об отказе истцу в обращении взыскания на вышеназванный  земельный участок,  считает его основанным на неправильном толковании норм материального права, исходя из следующего.

Нормами действующего гражданского законодательства предусмотрено, что земельные участки являются объектами гражданских прав.

Вопросы, связанные с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, регулируются, в том числе, нормами  Земельного кодекса Российской Федерации /далее – ЗК РФ / и Федерального закона              № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» /далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования /пункт 2 статьи 552 ГК РФ/.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьёй 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Исходя из анализа вышеназванных правовых норм, поскольку реализация  вышеуказанного жилого дома, являющегося предметом договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №3 от 20.04.2006 г., при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего на праве собственности залогодателю земельного участка, на котором расположен единый, взаимосвязанный с ним объект – жилой дом.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу, что по настоящему спору обращение взыскания только лишь на жилой дом, без обращения взыскания на земельный участок, занятый этим жилым домом, которые принадлежат ИП Булатникову А.П. на праве собственности, противоречит нормам действующего гражданского и земельного  законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Как подтверждается материалами дела, стороны в пункте 1.2 договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №3 от 20.04.2006 г. установили стоимость закладываемого недвижимого имущества, которая составляет: жилой дом – 660 000 руб., земельный участок – 8 380 руб.

Поскольку ИП Булатниковым А.П. не было представлено возражений относительно вышеопределенной стоимости  заложенного имущества, а равно доказательств, подтверждающих какую – либо иную рыночную стоимость заложенного имущества, суд первой инстанции, по мнению апелляционной коллегии, правомерно установил первоначальную продажную цену заложенного имущества исходя из указанной сторонами в пункте 1.2 договора залога недвижимого имущества (ипотеки) №3 от 20.04.2006 г. стоимости закладываемого недвижимого имущества, которая составляет: жилой дом – 660 000 руб., земельный участок – 8 380 руб.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба ИП Булатникова А.П. подлежит частичному удовлетворению, а решение Арбитражного суда Орловской области от 11.01.2009 г. в части отказа ОАО «Орелсоцбанк» в лице Ливенского филиала в обращении взыскания в пользу ОАО «Орелсоцбанк» на заложенный по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) №3 от 20.04.2006г. земельный участок, категория земель – земли поселений, площадью  2 000 кв. м., кадастровый номер 57:22:06401001:0021, находящийся по адресу: Орловская область, Ливенский район, п. Ямской выгон, ул. Светлая, д. 6, принадлежащий ИП Булатникову А.П. на праве собственности, с установлением первоначальной продажной цены указанного земельного участка в размере 8 380 руб. – отмене.

В части обращения взыскания в пользу ОАО «Орелсоцбанк»  в сумме 317 766 руб. 79 коп., из которых 306 770 руб. – основной долг, 2 950 руб. 36 коп. – проценты за пользование кредитом,  8 046 руб. 43 коп. – просроченные проценты, на заложенный по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) №3 от 20.04.2006г. жилой дом, находящийся по адресу: Орловская область, Ливенский район, п. Ямской выгон. ул. Светлая, д. 6, общей площадью 115,4 кв. м., жилой площадью 31,7 кв.м., литер «А», кадастровый номер 57:22:0640101:0000:54:229:001:100977230, принадлежащий на праве собственности ИП Булатникову А.П., с  установлением первоначальной продажной цены жилого дома в размере 660 000 руб., решение Арбитражного суда Орловской области от 11.01.2009 г. следует оставить без изменения.

В соответствии со статьей  110 АПК РФ государственная пошлина по иску в сумме 2 000 руб. относится на ответчика и подлежит с него взысканию в пользу истца; государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 руб. относится на истца в сумме 500 руб. и подлежит с него взысканию в пользу ответчика и на ответчика в сумме 500 руб. (уплачено при подаче апелляционной жалобы по квитанции СБ8595/0001 от 04.02.2009 г.).

Руководствуясь статьями 110, 112, 266 – 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Булатникова Александра Петровича, г.Ливны Орловской области, удовлетворить частично.

Решение  Арбитражного суда Орловской области от 11 января 2009 года по делу № А48-2500/08-9 в части отказа открытому акционерному обществу «Орловский социальный банк», г.Орёл, в лице Ливенского филиала открытого акционерного общества «Орловский социальный банк», г.Ливны Орловской области, в обращении взыскания в пользу открытого акционерного общества «Орловский социальный банк», г.Орёл, на заложенный по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) №3 от 20.04.2006 г. земельный участок, категория земель – земли поселений, площадью 2 000 кв.м., кадастровый номер 57:22:06401001:0021, находящийся по адресу: Орловская область, Ливенский район, п. Ямской выгон, ул. Светлая, д. 6, принадлежащий на праве собственности индивидуальному предпринимателю Булатникову Александру Петровичу, г.Ливны Орловской области, с установлением первоначальной продажной цены указанного земельного участка в размере 8 380 руб., отменить.

Обратить взыскание в пользу открытого акционерного общества «Орловский социальный банк», г.Орёл, на заложенный по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 3 от 20.04.2006 г. земельный участок, категории земель – земли поселений, площадью  2 000 кв. м., кадастровый номер 57:22:06401001:0021, находящийся по адресу: Орловская область, Ливенский район, п. Ямской выгон, ул. Светлая, д. 6, принадлежащий на праве собственности индивидуальному предпринимателю Булатникову Александру Петровичу, г.Ливны Орловской области, установив первоначальную продажную цену указанного земельного участка в размере 8 380 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 11 января 2009 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Булатникова Александра Петровича, г.Ливны Орловской области, - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Булатникова Александра Петровича, г.Ливны Орловской области, в пользу открытого акционерного общества «Орловский социальный банк», г.Орёл, в лице Ливенского филиала открытого акционерного общества «Орловский социальный банк», г.Ливны Орловской области, 2 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с открытого акционерного общества «Орловский социальный банк», г.Орёл, в лице Ливенского филиала открытого акционерного общества «Орловский социальный банк», г.Ливны Орловской области, в пользу индивидуального предпринимателя Булатникова Александра Петровича, г.Ливны Орловской области, 500 государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

         Председательствующий судья                                    Н.Л. Андреещева

         Судьи                                                                                 И. Б. Сухова

                                                                                             Е. В. Маховая