Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2008 по делу n А07-16248/2007. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-812/2008

г. Челябинск

12 марта 2008 г.

Дело № А07-16248/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2007 г. по делу №А07-16248/2007 (судья С.А. Боброва), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Ронд» - Скребковой Л.А. (доверенность от 07.03.2008 № 35), от общества с ограниченной ответственностью «УфаБытСервис» - Скребковой Л.А. (доверенность от 10.08.2007), от Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан – Аллаяровой Э.Д. (доверенность от 26.12.2007 № 1125),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ронд» (далее – ООО «Ронд», общество, заявитель) и общество с ограниченной ответственностью «УфаБытСервис» (далее – ОО «УфаБытСервис», общество, заявитель) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее – регистрирующий орган, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123, кв. 4, и Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123, кв. 43.

До принятия решения по существу спора обществами заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении заявленных требований (л.д. 74). Заявители просят признать недействительным отказ регистрирующего органа в регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи б/н от 29.08.2007, права собственности, перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, дом 123, квартиры 42 и 43, выраженный в сообщениях № 01/209/2007-280, 281; № 01/209/2007-282, 283 от 10.10.2007.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2007 требования заявителей были удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт (л.д. 86 – 88).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что полноправным собственником двух квартир на основании договоров, прошедших государственную регистрацию в установленном законом порядке, является ООО «УфаБытСервис». Расторжение договоров купли-продажи квартир в соответствии с пунктом 1 статьи 450 и пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно, в силу того, что договоры купли-продажи надлежаще исполнены сторонами. Факт надлежащего исполнения всех условий договоров купли-продажи подтверждается актами приема-передачи от 14.06.2007. Составленный обществами в ходе рассмотрения настоящего спора акт сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 не является доказательством неисполнения условий договоров купли-продажи покупателем квартир, а может лишь служить основанием для предъявления иска о взыскании денежных средств. Признание судом наличия неисполненной обязанности покупателя по договорам купли-продажи квартир ставит под сомнения законность государственной регистрации права собственности ООО «УфаБытСервис», поскольку в случае неполного исполнения обязательств покупателем одновременно с государственной регистрацией права собственности ООО «УфаБытСервис» подлежало регистрации обременение этого права в силу закона.

Регистрирующий орган также указал, что глава 15 Гражданского кодекса Российской Федерации «Прекращение права собственности» не содержит такого основания прекращения права собственности как добровольное расторжение договора, на основании которого возникло право собственности. Соглашения о расторжении договоров купли-продажи, по мнению подателя апелляционной жалобы, являются мнимыми сделками, заключенными в целях уклонения от уплаты налога на имущество.

Заявители представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просят решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Также общества в отзыве пояснили, что договоры купли-продажи квартир не были исполнены, покупатель квартир – ООО «УфаБытСервпис» оплату квартир не произвел, что следует из акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007. Заявители со ссылкой на статью 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество, отклонили довод регистрирующего органа о том, что главой 15 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора не предусмотрено в качестве основания прекращения права собственности. Кроме того, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в соглашении о расторжении договора вправе предусмотреть возвращение того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Поскольку право собственности ООО «УфаБытСервис» на квартиры было зарегистрировано на основании договоров, которые были расторгнуты соглашениями сторон от 29.08.2007, у регистрирующего органа не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиры от ООО «Уфа БытСервис» к ООО «Ронд».

В судебном заседании представители заявителей и регистрирующего органа поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «Ронд» (продавец) и ООО «УфаБытСервис»  (покупатель) 14.06.2007 заключены договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № 42, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 13), и договор купли-продажи квартиры № 43, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 17). 14.06.2007 обществами были подписаны акты приема-передачи квартир, согласно которым продавец передал, а покупатель получил квартиры № 42 и № 43, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Мингажева, д. 123 (л.д. 40, 41). Отчуждаемые квартиры проданы покупателю за 3900000 и 4100000 рублей соответственно, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания договоров путем перевода денежных средств с расчетного счета покупателя на лицевой счет продавца. В актах также было указано, что названные суммы продавец получил в полном объеме. Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.07.2007 серии 04АА № 995961* и № 995955* (л.д. 14, 18).

29.08.2007 между ООО «Ронд» и ООО «УфаБытСервис» были заключены соглашения о расторжении договоров купли-продажи квартир (л.д. 12, 16). В соглашениях было указано, что договоры купли-продажи квартир от 14.06.2007 расторгаются по добровольному соглашению сторон в связи с тем, что покупателем не была произведена оплата. 29.08.2007 квартиры № 42 № 43 были переданы ООО «Ронд» по актам приема-передачи (л.д. 50, 51). Стороны 29.08.2007 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации.

После приостановления государственной регистрации, регистрирующий орган сообщениями об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов 02-04-01/097/2007-375 и 02-04-01/005/2007-485 отказал обществам в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи, права собственности, перехода права собственности на квартиры № 42 и № 43 (л.д. 20, 21). В государственной регистрации отказано в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: соглашения о расторжении договоров купли-продажи по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству, поскольку договоры купли-продажи не могут быть расторгнуты в связи с их исполнением, о чем свидетельствуют сами договоры купли-продажи, акты приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права собственности без обременений.

Полагая, что отказы в государственной регистрации нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Ронд» и ООО «УфаБытСервис» обратились в арбитражный суд с заявлением о признании отказов незаконными.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку стороны договоров купли-продажи квартир не исполнили своих обязательств по договорам от 14.06.2007 (покупатель не уплатил стоимость квартир, что следует из акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007), они вправе были расторгнуть названные договоры в силу положений пункта 1 статьи 450, пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности ООО «УфаБытСервис» на квартиры было зарегистрировано на основании договоров, которые были впоследствии расторгнуты соглашениями сторон от 29.09.2007,  у регистрирующего орган не имелось оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров, права собственности, перехода права собственности на квартиры № 42 и № 43.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом (пункты 1, 5 статьи 2, пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Заявителям было отказано в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи квартир, перехода права собственности и права собственности.

Расторжение договора - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым – возникших из него обязательств на будущее время.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Расторжение договора по соглашению сторон происходит, по общему правилу,  в той же форме, что и заключение договора (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор продажи квартиры в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры также подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Следовательно, ООО «Ронд» и ООО «УфаБытСервис» правомерно обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров купли-продажи квартир.

Расторжение договора, как правомерный способ прекращения обязательств, прекращает лишь неисполненные обязательства. Надлежащее исполнение прекращает договорный процесс и устраняет между сторонами правовую связь, установившуюся в рамках договорных обязательств. Следовательно, правомерным является вывод регистрирующего органа, что возможность расторжения договора сохраняется до тех пор, пока все условия договора не выполнены до конца.

Согласно определению договора купли-продажи, сформулированному в пункте 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, основной обязанностью продавца является передача вещи (товара) покупателю, а основанной обязанностью покупателя – оплата товара.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения соглашений от 29.08.2007 о расторжении договоров купли-продажи квартир покупателем не была исполнена обязанность по оплате переданного по договору имущества. Это следует из соглашений о расторжении договоров, в которых прямо указано, что оплата покупателем не произведена (л.д. 12, абзац 5, л.д. 16, абзац 5), а также из представленного заявителями акта сверки взаимных расчетов от 06.11.2007 (л.д. 25).

По мнению заинтересованного лица, договоры купли-продажи квартир были исполнены покупателем, что следует из представленных на государственную регистрацию актов приема-передачи от