Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 по делу n А76-15996/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

действия указан с 21.11.2002 по 01.11.2005.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, срок аренды составлял более одного года, поэтому договор подлежал государственной регистрации.

Доказательства государственной регистрации договора аренды от 21.11.2002 отсутствуют.  

Последующие изменения и дополнения от 03.03.2004 к договору аренды от 21.11.2002 (т.1, л.д.63) во внимание не принимаются, т.к. составлены к незаключенному договору.

Поскольку договор аренды земельного участка от 21.11.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он является незаключенным, между сторонами отсутствуют договорные отношения.

Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности внесения платы за фактическое пользование земельным участком в порядке, предусмотренном ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (п. 2 ст. 1105, п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что к ИП Волкову В.В. перешли права аренды земельного участка, т.к. продавец недвижимости – ЗАО «УралТраст» занимал спорный участок на основании договора аренды от 08.12.1998 № 1876, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Действительно, в настоящее время ИП Волкову В.В. на праве собственности принадлежит имущественный комплекс «Мини-рынок «Северный» (государственная регистрация права от 21.11.2002, т.1, л.д.7).

Подпунктом 1 части 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Указанные нормы Земельного кодекса Российской Федерации  корреспондируются с нормами пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 предусмотрено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Однако продавца недвижимости  - ЗАО «УралТраст» - нельзя считать арендатором спорного земельного участка, т.к. договор аренды от 08.12.1998 № 1876 (т.1, л.д.119) ввиду отсутствия государственной регистрации является незаключенным.

Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу  решением Арбитражного суда Челябинской области от 23-30.01.2004 по делу № А76-6108/02-6-264/238/4 (т.2, л.д.95-99).

Ссылка суда первой инстанции на ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привела к принятию неправильного решения, т. к. вопреки требованиям ст. ст. 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор от 08.12.1998 № 1876 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пороки договора не могут быть устранены никакими дополнительными толкованиями и документами.

Незаключенный договор не порождает предусмотренные им права и обязанности, и условиями, изложенными в нем, стороны руководствоваться не могут.

Таким образом, договор от 08.12.1998 № 1876 не может служить надлежащим доказательством использования ЗАО «УралТраст» спорного земельного участка на основании аренды.

Кроме того, в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Что касается прав аренды фонда «Развитие» на спорный земельный участок, то подлинные договоры аренды лицами, участвующими в деле, не представлены, копии документов также отсутствуют. Ссылка ответчика на упоминание договоров от 07.08.1997 № 1375, от 23.04.1998 № 1676 в ответе на запрос, на постановления Главы города Миасса от 31.07.1997 № 550-4, от 10.03.1998 № 209-10 (т.2, л.д. 9,12-13) отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Надлежащих доказательств заключения договоров аренды в письменной форме ответчиком не представлено, вышеперечисленные документы при отсутствии подлинного экземпляра не являются достоверным доказательством (ч. 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В силу ч. 6 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если утрачен или не передан в суд оригинал документа.

На основании постановлений Главы города Миасса и ответа Администрации, представленных в материалы дела, невозможно произвести исследование реквизитов, оттисков печати и подписей сторон. При отсутствии договоров аренды не следует, что предметом аренды фонда «Развитие» являлся именно спорный земельный участок.

Таким образом, ответчиком не доказан факт наличия договоров аренды от 07.08.1997 № 1375, от 23.04.1998 № 1676, что позволяет сделать вывод об отсутствии сделки по аренде земельного участка, расположенного по адресу: г. Миасс, микрорайон «Н», в Северной части.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при покупке недвижимого имущества покупатель одновременно приобретает право использования земельного участка, на котором находится приобретенное им недвижимое имущество.

Однако ответчик, зарегистрировав право собственности за здания и сооружения, не оформил своих прав на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом. Таким образом, образовался период, когда ИП Волков В.В., являясь собственником зданий и сооружений, находящихся на определенном земельном участке, не вносил плату за использование этого земельного участка.

Между тем отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от оплаты за земельный участок, поскольку в силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Следовательно, ИП Волков В.В. обязан оплатить пользование земельным участком с момента приобретения недвижимости по базовым ставкам арендной платы, действовавшим в данный период.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В связи с этим суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что ответчик, производя фактическое пользование земельным участком, неосновательно сберег денежные средства в размере арендной платы за период с июня 2002 по декабрь 2005 г.

Арбитражным судом Челябинской области правомерно принят расчет стоимости пользования спорным земельным участком, исходя из нормы п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На сумму неосновательного денежного обогащения обоснованно начислены проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка фонда «Развитие» на то, что он не был надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства в суде первой инстанции, является необоснованной, поскольку из материалов дела  (т.1, л. д. 138в) видно, что копия определения об отложении судебного разбирательства с уведомлением о вручении направлялась судом первой инстанции фонду «Развитие»  в соответствии с требованиями ст. 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по последнему известному суду юридическому адресу и не была вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд. При таких обстоятельствах в силу положений п. 3 ч. 2 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, считается надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, назначенным данным судебным актом.

Кроме того, после перерыва  в судебном заседании представителем фонда «Развитие» Процько Д.В. по доверенности от 30.11.2007 представлен отзыв на исковое заявление  вх. №39038 от 10.12.2007(т.2, л.д. 3-6).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.12.2007 по делу № А76-15996/2006 оставить без изменения, апелляционные  жалобы индивидуального предпринимателя Волкова Виталия Владимировича, закрытого акционерного общества «УралТраст» и Миасского городского общественного благотворительного фонда «Развитие» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья    Махрова Н.В.

Судьи:        Ермолаева Л.П.

Рачков В.В.