Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 по делу n А07-12135/2015. Изменить решение (ст.269 АПК)

недвижимости и собственником земельного участка.

После приобретения права собственности на здание либо его часть у нового собственника возникают пропорциональные права пользования земельным участком.

По смыслу пункта 3 статьи 552 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 35 ЗК РФ объем права на использование земельного участка, возникающего в связи с приобретением недвижимости, может быть установлен по объему прав прежнего собственника либо по предельным размерам земельных участков (пункт 3 статьи 33 ЗК РФ).

Из п.1.1 договора о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность за плату от 23.09.2014 №776 усматривается, что предоставление земельного участка с кадастровым номером  02:55:010510:3520 площадью 164 кв.м. ответчику в общую долевую собственность обусловлено нахождением на нем принадлежащего обществу нежилого здания.

Ответчиком факт пользования земельным участком и его площадь  в суде первой инстанции не оспаривались, были заявлены возражения относительно  определения стоимости платы за землю (т.1 л.д.147, т.2  л.д. 57). Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям до 28.05.2012 (т.1 л.д. 147). 

Отклоняя расчет истца и производя собственный расчет неосновательного обогащения суд первой инстанции полагал необоснованным применение ставки арендной платы установленной согласно приложениям к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 «для прочих земель населенных пунктов». Учитывая назначение земельного участка и расположенного на нем строения суд применил к ответчику ставку арендной платы, установленную для категории функционального использования «земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях.

Указанный вывод суда первой инстанции следует признать правильным в силу следующего.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 ГК РФ о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В случае арендного использования чужого имущества в отсутствие согласованных контрагентами порядка, условий и сроков внесения арендной платы считаются установленными те, что обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (пункт 54 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Применение истцом для определения размера неосновательного обогащения  положений решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан»  (далее – решение 30/7), в соответствии с которым рассчитана плата за арендное использование земельного участка, находящегося в распоряжении истца, вышеприведенным нормам не противоречит, а потому представляется обоснованным.

В соответствии с п. п.1, 2 вышеуказанного нормативного правового акта размер арендной платы за землю исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость земельного участка. Ставки арендной платы устанавливаются по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) согласно приложениям к решению 30/7.

В случае наличия на земельном участке объекта недвижимости или временных объектов, принадлежащих нескольким лицам, размер арендной платы за землю рассчитывается пропорционально долям в праве на  такие объекты либо на основании соглашения между правообладателями о порядке пользования земельным участком.

Как установлено судом первой инстанции, с 24.07.2006 по 22.02.2012 земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО ТК "Уфа-99" в 67/100 доле в праве, площадью 164 кв. м, стоял на кадастровом учете под N 02:55:020510:512 с разрешенным использованием: для эксплуатации временного объекта по оказанию бытовых услуг. Об указанном свидетельствуют: кадастровый паспорт земельного участка N 02/11/1-98174 от 21.04.2011 (т. 1 л.д. 52-53) и заявление о выкупе земельного участка от 19.04.2012 (т. 1 л.д. 38).

01.11.2011 на основании межевого плана от 28.10.2011 по заявлению Киркунова Олега Владимировича (т.2 л.д.53) ФГБУ "ФКП Росреестра"  поставило на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:020510:3310, адрес: РБ, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Баязита Бикбая, между домами N N 23-25, общей площадью 3039 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020510:512, на котором расположен объект недвижимости ответчика, полностью вошел в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020510:3310. Указанное подтверждается межевым планом от 28.10.2011 (т. 2 л.д. 40-52).

Постановлением Главы администрации городского округа город Уфа от 21.11.2011 №6801 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020510:3310 площадью 3039 кв. м предоставлен в аренду сроком на три года ИП Киркунову для проектирования и строительства торгово-офисного здания (т.1 л.д.31-32).

На основании указанного распоряжения 05.12.2011 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 02:55:020510:3310: «для проектирования и строительства торгово-офисного здания» (т.2 л.д.28,30).

13.08.2012 на основании межевого плана от 07.08.2012 (т.2 л.д.8-21), заявления от 07.08.2012 (т.1 л.д. 22) на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010510:3520 площадью 164 кв. м (т.2 л.д. 4).

Как следует их межевого плана (т.2 л.д. 8-21) земельный участок с кадастровым номером 02:55:010510:3520 площадью 164 кв.м образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:010510:3310 с разрешенным видом использования: для проектирования и строительства торгово-офисного здания».

Кадастровая стоимость земельного участка  с кадастровым номером 02:55:010510:3520 составила 3 521 977 руб. 08 коп. (21 475 руб. 47 коп. за 1 кв.м), что следует из акта об определении кадастровой стоимости земельных участков от 13.08.2012 (т.2 л.д. 3).

На основании решения Управления от 30.04.2015 №53рз разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:010510:3520 изменено на «магазины, бытовое обслуживание» (т.2 л.д. 23).

Из технического паспорта на отдельно стоящее одноэтажное нежилое строение по адресу: г. Уфа, ул. Баязита Бикбая, около д. 23, составленного государственным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан» по состоянию на 07.09.2010 (т.2 л.д.117-120)  следует, что составляющие его помещения имеют торговое (2 торговых зала и 1 парикмахерский зал), складское (1 помещение) и бытовое (санузлы, тамбуры, гардероб, комната для приема пищи) назначение.

Как указывает податель апелляционной жалобы, при расчете неосновательного обогащения подлежит применению ставка арендной платы, установленная для прочих земель населенных пунктов, которая в период с 02.06.2012 по 31.12.2012 составляла 50,65% (приложение №1-В к решению 30/7), с 01.01.2013 по 31.12.2013  - 53.79% (приложение №1-г к решению 30/7), с 01.01.2014 по 31.12.2014 - 56,48% (приложение №1-д к решению 30/7).

Между тем, с учетом назначения помещений в строении, а также вида разрешенного использования спорного земельного участка (магазины, бытовое обслуживание), следует признать верным вывод суда первой инстанции о том, что функциональное использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:020510:3520 соответствует категории «земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания».

 Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при определении применимой ставки арендной платы следует использовать ставки, установленные для подвида «земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях (п.5.7). Также следует признать верным период начисления неосновательного обогащения – с 02.06.2012 по 20.01.2015 с учетом срока исковой давности и сделанного ответчиком заявления о его пропуске (п.1 ст. 196, ст. 199 ГК РФ).

Доказательств того, что в строении, расположенном на спорном земельном участке, осуществляется иная деятельность, не соответствующая назначению помещений и  не предусмотренная видами деятельности, приведенными в решении 30/7 и позволяющая применить ставку арендной платы, установленную для прочих земель населенных пунктов, в материалах дела не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что разрешенный вид использования земельного участка изменен на «магазины, бытовое обслуживание» лишь 30.04.2015, то есть позднее спорного периода подлежит отклонению, поскольку ранее установленное разрешенное использование земельного участка также позволяет применить эту же ставку арендной платы. Кроме того, сведений об изменении торгового назначения строения (определенного в техническом плане по состоянию на 07.09.2010) в спорный период в материалах дела не содержится. 

Факт осуществления на спорном участке иного вида деятельности истцом представленным в материалы дела доказательствами не подтвержден (ст. 65 АПК РФ). 

По расчетам суда первой инстанции размер неосновательного обогащения за фактическое пользование спорным земельным участком за период с 02.06.2012 по 28.04.2015 составляет 100 881 руб. 86 коп. с учетом пропуска срока исковой давности и применении ставки арендной платы в размере 1,62% (Апл=21475,47*1,62% *110=38 269,30 руб. в год, соответственно в месяц 3189,10 руб.), размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2012 по 28.04.2015 составляет 13 153 руб. 60 коп.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с приведенным расчетом неосновательного обогащения, поскольку указанная судом ставка арендной платы (1,62%) установлена в п.5.7 приложения №1-В к решению 30/7 «Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 01.04.2012» и действовала до конца 2012г.

Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 №12/9 установлены ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2013 год (приложение №1-г к решению 30/7), в соответствии с которыми ставка арендной платы за земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях (п.5.7) составила 1,72% .

Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 18.12.2013 №26/8 (в редакции решения от 29.07.2015 №48/3) установлены ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период  с 01.01.2014 по 30.06.2015 включительно  (приложение №1-д к решению 30/7), в соответствии с которыми ставка арендной платы за земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях (п.5.7) составила 1,81% .

С учетом названных нормативных правовых актов, устанавливающих различное значение ставок арендной платы в спорный период, применение за весь период неосновательного обогащения ставки арендной платы 1,62% является необоснованным.

В соответствии с ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Решение суда является законным, если оно вынесено в строгом соответствии с подлежащими применению по делу нормами материального права и при точном соблюдении норм процессуального права.

Решение суда является обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение выводов об установленных обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон.

Между тем, применяя ставку арендной платы, действовавшую в 2012 г., ко всему спорному периоду, суд первой инстанции не обосновал принятое решение.

Учитывая действовавшие в спорный период ставки арендной платы применительно к подвиду «земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях» суд апелляционной инстанции полагает необходимым при расчете неосновательного обогащения за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 применить ставку 1,72%, с 01.01.2014 по 20.01.2015 – 1,81%.

Применение при расчете неосновательного обогащения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:020510:3520, пропорциональной доли ответчика  в праве собственности на строение (67/100) – 110 кв.м и кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка в спорный период 21 475 руб. 47 коп. (л.д.3 т.2), а также ставки арендной платы 1,62 % за период с 02.06.2012 по 31.12.2012 в соответствии с функциональным использованием земельного участка (размещение строения торгового назначения) и видом разрешенного использования суд апелляционной инстанции признает правомерным.

Годовая арендная плата за пользование этим земельным участком в 2012г. составляет 38 269 руб. 30 коп. (21475,47руб. х 1,62% х110 кв.м). Арендная плата за 1 день составляет 104 руб. 56 коп. (38 269,30 руб. / 366). За период с 02.06.2012 по 31.12.2012 размер арендной платы составит 22 271 руб. 28 коп.(104,56 руб. х 213 дней).

Арендная плата за 2013г. составляет 40 631 руб. 59 коп. (21475,47руб. х 1,72% х110 кв.м).

Годовая арендная плата за пользование земельным участком в 2014г. составляет 42 757 руб. 66 коп. (21475,47руб. х 1,81% х110 кв.м).

Арендная плата за период с 01.01.2015 по 20.01.2015 (20 дней) составляет 2 342 руб. 89 коп. (42 757,66/365 х 20).

Всего размер неосновательного обогащения за период с 02.06.2012 по 20.01.2015 судом апелляционной инстанции определен в размере 108 003 руб. 42 коп. (22 271,28+40 631,59+ 42 757,66+2 342,89).

В