Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 по делу n А76-26610/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

свидетельствует об утрате предпринимателем имущественных прав, связанных с соответствующей долей либо частью объекта недвижимости, поскольку истец добровольно распорядился принадлежащим ему имуществом.

Нахождение в границах земельного участка объекта незавершённого строительства опровергает утверждение о получении ответчиком имущественной выгоды за счёт истца. Принимая во внимание факт регистрации в ЕГРП вещных прав на недостроенный объект, нормы земельного законодательства, регулирующие вопросы предоставления земель под строительство капитальных объектов, нахождение строения в границах участка лишает орган местного самоуправления права свободного распоряжения публичной собственностью, о чём в частности указано в решении арбитражного суда по делу № А76-16249/2013.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (пункт 2 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года).

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объёмно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков (пункт 1). Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство (пункт 5 статьи 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года).

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, в обязательном порядке должны быть включены, в том числе, следующие разделы:

- пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

- сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений (часть 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее – ГрК РФ)).

По общему правилу строительство капитальных объектов ведётся в Российской Федерации только при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом государственной власти (местного самоуправления) в соответствии со статьей 51 ГрК РФ. В качестве приложения к заявлению о выдаче разрешения на строительство застройщик должен  представить в уполномоченный орган, среди прочего, материалы проектной документации – пояснительную записку, сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 3 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Закон не предполагает осуществление строительства капитального объекта в отсутствие проекта строительства и документов, подтверждающих разрешение вопроса подключения будущего объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подготовка проектной документации, подготовка земельного участка к осуществлению строительно-монтажных работ, благоустройство территории, как и подключение объекта к системе электроснабжения муниципального образования, то есть к сети инженерно-технического обеспечения, осуществляются застройщиком в своих собственных интересах, в целях обеспечения возможности строительства и, в будущем, нормальной эксплуатации построенного объекта.

В силу этого в случае непосредственного строительства (возведения) арендатором капитального объекта в границах предоставленного ему для этих целей государственного либо муниципального земельного участка расходы арендатора на строительство не подлежат возмещению за счёт арендодателя по правилам статьи 623 Гражданского кодекса. Выгодоприобретателем результата работ по строительству объекта в таком случае становится сам арендатор.

В данном случае выгодоприобретателем является именно Самойлов В.В., а не Администрация города Магнитогорска. Арендатор земельного участка извлёк выгоду от разработки проектной документации, выполнения земельных работ, иных подготовительных (для целей строительства) работ, от установки ограждения территории в целях обеспечения сохранности имущества, от размещения оборудования для целей потребления электрической энергии. Следует отметить, что в акте разграничения балансовой принадлежности от 20.08.2002 не указаны иные лица (потребители) либо объекты энергопотребления помимо непосредственно строительной площадки             ИП Самойлова (т. 2, л.д. 54). Доказательств подключения иных абонентов (муниципальных предприятий, учреждений города Магнитогорска) к установленному в интересах истца объекту снабжения электрической энергией в дело не представлено, истец на наличие таких доказательств не ссылается (статьи 9, 41, 65 АПК РФ).

Законом не регламентировано содержание термина «улучшения» объекта аренды, вместе с тем в судебной практике под «улучшениями» понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта. Улучшения должны быть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 № 3056/07.

Проектная документация строительства автосалона, «благоустройство территории» (в данном случае подразумевается, среди прочего, очистка территории от кустарника, вывоз строительного мусора, разработка и перемещение грунта, устройство слоёв шлака и щебня – т. 3, л.д. 47-59; т. 4, л.д. 48-66), изменённый рельеф земельного участка (т. 4, л.д. 120-121) вопреки доводам истца не могут быть квалифицированы судом в качестве неотделимых улучшений земельного участка.

Освобождение территории от растительности и мусора, выравнивание поверхности земли направлены на подготовку земельного участка к осуществлению строительно-монтажных работ, не имеют самостоятельного функционального назначения и не предназначены для обслуживания земельного участка. Наличие щебеночного покрытия не изменяет обстоятельств эксплуатации земельного участка, не предоставляет землепользователю дополнительных возможностей, средств извлечения полезных свойств недвижимой вещи по сравнению с теми возможностями и средствами, которые были доступны до поступления земельного участка во временное владение и пользование ИП Самойлова. Более того, наличие в границах земельного участка подушки из щебня является дополнительным препятствием для использования этого участка под строительство капитального объекта, имеющего полноценную подземную часть – освоение участка в таком случае будет сопровождаться несением застройщиком дополнительных расходов.

Представленные истцом отчёты ИП Жигарева от 25.11.2014 № 2014 594, от 27.11.2014 № 2014 595, от 08.04.2015 № 2015 085, от 25.06.2015 № 2015 153, отчёты оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 № 24.05.15МС, от 16.08.2015 №16.08/15МС обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание при разрешении вопроса о квалификации указанных в иске работ.

Юридически значимым обстоятельством в рамках дела о возмещении расходов арендатора на производство неотделимых улучшений является стоимость арендованного имущества до и после завершения работ.

Между тем согласно представленным истцом отчётам специалистами определена стоимость предполагаемых улучшений (сооружение «кабельная линия с опоры ВЛ-0,4 кВ», ограждение, «электроснабжение территории автомобильного салона», «благоустройство территории автомобильного салона (земляные работы)») без установления стоимости самого земельного участка до и после проведения работ.

В расчётах стоимости имущества оценщиками использован только один – затратный подход к оценке. Сравнительный и доходный подходы не применялись.

Также из анализируемых отчётов следует, что расчёты стоимости основаны на локальных сметах, подготовленных оценщиком в 2014-2015 годах. При этом представитель Администрации города Магнитогорска либо незаинтересованные лица для участия в осмотре и обследовании земельного участка приглашены не были. Данное обстоятельство лишило ответчика возможности привести мотивированные возражения относительно выводов оценщика, а также поставило под сомнение объективность результатов проведённого исследования.

Доводы истца о том, что в результате проведённых работ увеличилась арендная плата за земельный участок, во внимание суда приняты быть не могут, поскольку не подтверждены относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.

ИП Самойлов полагает, что значение коэффициента градостроительной ценности земельного участка, ранее применяемого при расчёте размера арендной платы за землю, изменено (увеличено) именно в связи с улучшением земельного участка.

Под градостроительной ценностью земель понимается мера способности соответствующей территории удовлетворять определённые общественные требования к её состоянию и использованию. В качестве критериев оценки градостроительной ценности можно выделить местоположение в системе расселения, городе, ином поселении, наличие социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, техническое состояние и историко-культурная ценность застройки, экологическое и санитарное состояние среды, безопасность от неблагоприятных техногенных и природных воздействий и явлений, эстетические качества ландшафта.

Введение зон градостроительной ценности должно быть связано с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основано на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Аналогичная правовая позиция приведена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 № 209-О.

Соответственно, при определении коэффициента градостроительной ценности конкретного земельного участка наличие электроснабжения, ограждения, благоустройства территории не имеют решающего значения.

Поскольку истец не представил доказательств, позволяющих установить порядок определения коэффициентов градостроительной ценности земель в городе Магнитогорске в 2002-2008 гг., об истребовании доказательств не ходатайствовал, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о том, что размер арендной платы увеличен арендодателем по причине проведения арендатором работ, указанных в исковом заявлении.

Доводы апелляционной жалобы о передаче части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 в аренду обществу «ПР-МАГ» (в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:155) во внимание приняты быть не могут, по изложенным выше основаниям. Истец не подтвердил факта наличия неотделимых улучшений земельного участка и увеличения стоимости недвижимого имущества ответчика.

Таким образом, не имеется фактических предпосылок и юридических оснований для применения правила пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса к заявленному предпринимателем требованию.

При разрешении спора суд не связан с правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. С учётом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку в данном случае ответчик не является выгодоприобретателем, не приобрёл какое-либо имущество в результате действий привлечённого истцом подрядчика, не имеется оснований для применения к денежному требованию ИП Самойлова правил, предусмотренных главой 60 Гражданского кодекса (о неосновательном обогащении).

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ИП Самойлова. В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в сумме 3 000 рублей (чек-ордер Сбербанка России от 22.09.2015 – т. 4, л.д. 151).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2015 по делу № А76-26610/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Самойлова Владимира Владимировича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Л.П. Ермолаева

Судьи                                                                              И.Ю. Соколова

                                                                                         Л.В. Пивоварова