Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 по делу n А76-26610/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о предоставлении земельных участков №№74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, осуществить подготовку проектов договоров аренды и направить их предпринимателю с предложением о заключении соответствующих сделок. Суд исходил из того, что в границах испрашиваемых земельных участков находится объект незавершённого строительства, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, и участки испрашиваются для завершения строительства (т. 1, л.д. 81-93).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.02.2014 по делу № А76-21137/2013 отказано в удовлетворении искового заявления ИП Самойлова к Администрации, к обществу «ПР-МАГ» о признании недействительным (ничтожным) договора от 13.04.2012 № 6733 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:155. Суды исходили из следующего. Договор от 21.11.2001 №2078 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 прекратил своё действие с 28.10.2011. В границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:155 не имеется объектов недвижимого имущества, принадлежащих ИП Самойлову. Договор аренды от 13.04.2012 №6733 права ИП Самойлова не затрагивает и не нарушает (т. 3, л.д. 1-10).

19 августа 2014 года на основании решения Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 27.12.2010 по делу № 2-2897/10 в ЕГРП внесена регистрационная запись № 74-74-33/179/2014-172 о праве собственности Самойлова В.В. на 1/2 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 28,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Магнитогорск, жилой район «Магнитный», в районе улицы Завенягина. Второй сособственник Уткин Д.А., размер доли 1/2 (т. 4, л.д. 21).

07 августа 2015 года на основании договора дарения от 31.07.2015 в ЕГРП внесены регистрационные записи о праве собственности Самойловой М.П. на:

- 1/2 (одна вторая) долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 28,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Магнитогорск, жилой район «Магнитный», в районе улицы Завенягина – второй сособственник Уткин Д.А., размер доли 1/2 (т. 4, л.д. 91);

- нежилое помещение площадью 255 кв.м., расположенное по адресу: г.Магнитогорск, по ул. Завенягина в жилом районе «Магнитный», «пом 2» (т. 4, л.д. 92).

Ссылаясь на то обстоятельство, что в период действия договора аренды от 21.11.2001 № 2078 за его счёт произведены неотделимые улучшения земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 (подготовка индивидуальной проектной документации, подготовительные работы, земляные работы, устройство дорожной «одежды», насыпь и выемка, расчистка площади от кустарников и мелколесья кусторезом, погрузка и вывоз мусора, разборка бортового камня, ремонт и содержание дорог, работа на отвале, установка дорожных знаков, озеленение, установка ограждения, возведение объекта электроэнергетики протяжённостью 110 метров), ИП Самойлов обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании с ответчика-арендодателя стоимости неотделимых улучшений).

В обоснование иска предприниматель представил в арбитражный суд первой инстанции договор подряда от 28.02.2002 № 2, подрядчик муниципальное унитарное предприятие «Дорожное ремонтно-строительное управление № 2» (т. 1, л.д. 104), акты приёмки выполненных работ, оказанных транспортных услуг (т. 1, л.д. 105-110, 113-121; т. 2, л.д. 58-65), платёжные документы на оплату работ, транспортных услуг (т. 1, л.д. 103, 111-112, 114-120), пояснительную записку к проекту строительства автомобильного салона по улице Завенягина «Р-120-00-ПЗ» (т. 1, л.д. 136-155), письмо ООО «НПФ «Рифей» от 17.11.2014 (т. 2, л.д. 29), отчёты индивидуального предпринимателя Жигарева М.В. об определении рыночной стоимости имущества от 25.11.2014 № 2014 594 (т. 2, л.д. 31-57), от 27.11.2014 № 2014 595 (т. 2, л.д. 66-89), от 08.04.2015 № 2015 085 (т. 3, л.д. 47-59), от 25.06.2015 № 2015 153 (т. 4, л.д. 6-14, 48-83), отчёты оценщика Рыжкова В.А. о стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:16 от 24.05.2015 № 24.05.15МС (т. 3, л.д. 29-40, 105-145), от 16.08.2015 № 16.08/15МС (т. 4, л.д. 97-119), заключение муниципального унитарного предприятия «Проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» от 05.08.2015 № АПБ.045-15 (т. 4, л.д. 120-130).

Отказывая в удовлетворении искового заявления, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия предусмотренных законом оснований для возмещения за счёт ответчика поименованных в заявлении расходов истца применительно к статье 623 либо к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд пришёл к выводу об отсутствии доказательств согласования ответчиком производства истцом неотделимых улучшений земельного участка, расходы на осуществление которых подлежат возмещению за счёт арендодателя. Суд отметил, что работы по подготовке земельного участка к строительству капитального объекта (подготовительные работы), работы по благоустройству территории являются неотъемлемой частью процесса строительства и направлены на выполнение застройщиком общих, стандартных требований (строительных, градостроительных), предъявляемых ко всем арендаторам соответствующих земель без исключения. Суд указал, что работы по благоустройству территории, обеспечению электроосвещения и возведению ограждения непосредственно связаны с эксплуатацией построенного истцом капитального объекта, произведены им для осуществления собственной предпринимательской деятельности. Также суд отметил, что представленные истцом платёжные документы не подтверждают факта несения предпринимателем расходов на производство указанных в иске работ в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:021502:07 (74:33:0215001:16), так как не содержат сведений об объекте строительства либо о земельном участке. Помимо прочего суд принял во внимание то обстоятельство, что земельные участки, в границах которых расположен объект незавершённого строительства, Администрации не возвращены.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В обоснование искового заявления ИП Самойлов ссылается на нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса).

По смыслу названной статьи закона необходимое согласие арендодателя заключается в согласовании с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объёма и стоимости таких работ.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим кодексом. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения (не совершения) ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений должен доказать факт улучшения им арендованного имущества за счёт собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества, действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю.

ИП Самойлов не представил доказательств, подтверждающих наличие предусмотренных законом оснований для возложения на Администрацию города Магнитогорска денежного обязательства в его пользу применительно к пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса.

В качестве произведённых за его счёт неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым номером 74:33:021502:07 (74:33:0215001:16)  ИП Самойлов называет:

- сооружение электроэнергетики, именуемое «кабельная линия с опоры ВЛ-0,4 кВ», протяжённостью 110 метров, введённое в эксплуатацию 01.05.2002 (отчёты ИП Жигарева от 25.11.2014 № 2014 594, от 25.06.2015 № 2015 153, отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 № 24.05.15МС);

- ограждение, ворота и забор протяжённостью 275,16 кв.м., материал – металлический штакетник, год начала установки сооружения – 2006 год (отчёты ИП Жигарева от 27.11.2014 № 2014 595, от 25.06.2015 № 2015 153, отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 № 24.05.15МС);

- «электроснабжение территории автомобильного салона» и «благоустройство территории автомобильного салона (земляные работы)», год начала осуществления соответствующих работ – 2001 г. (отчёты ИП Жигарева от 08.04.2015 № 2015 085, от 25.06.2015 № 2015 153, отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 № 24.05.15МС);

- проектная документация (отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 24.05.2015 № 24.05.15МС);

- улучшение рельефа земельного участка (отчёт оценщика Рыжкова В.А. от 16.08.2015 № 16.08/15МС, заключение МУП «ППАПБ» от 05.08.2015 №АПБ.045-15).

Суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из того, что работы, направленные на подготовку проектной документации, земельного участка к строительству автосалона, на электроснабжение процесса строительства, а впоследствии – построенного капитального объекта, ограждение выделенной органом местного самоуправления территории и её благоустройство, проводимые арендатором-застройщиком своими силами либо за свой счёт, в рассматриваемой ситуации не изменяют имущественных отношений истца и ответчика, не порождают денежных обязательств арендодателя в пользу арендатора.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса наличие у арендатора права требовать от арендодателя возмещения расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества связывается с фактом получения арендодателем имущественной выгоды, которая заключается в увеличении стоимости объекта аренды за счёт арендатора.

Из материалов настоящего дела не следует, что в результате поименованных в исковом заявлении действий, выполнения работ Администрация, как самостоятельный хозяйствующий субъект, приобрела имущественную выгоду, сберегла денежные средства в сумме 3 129 250 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:021502:07 (последующий номер 74:33:0215001:16) предоставлен ИП Самойлову для целей строительства автосалона – капитального объекта.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса).

Из материалов дела усматривается и истцом не оспаривается то обстоятельство, что соответствующее недвижимое имущество – нежилое здание по состоянию на 02.06.2010 возведено не менее чем на 80 процентов.

При рассмотрении гражданского дела о разделе совместной собственности супругов судом общей юрисдикции установлено право собственности Самойлова В.В. и Богомоловой В.В. на построенный объект. Впоследствии доли бывших супругов выделены в натуре путём закрепления за каждым сособственником отдельных помещений здания автосалона. Вещные права Самойлова В.В. и Богомоловой В.В. зарегистрированы в ЕГРП.

В основу регулирования земельных отношений в Российской Федерации положен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс)).

В случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Как указано выше, решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2013 по делу № А76-16249/2013 на Администрацию возложена обязанность предоставить ИП Самойлову в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0215001:153, 74:33:0215001:154, 74:33:0215001:156. Суд исходил из того, что в границах испрашиваемых земельных участков находится объект незавершённого строительства, принадлежащий предпринимателю на праве собственности (т. 1, л.д. 81-93).

В силу нахождения объекта незавершённого строительства в границах земельного участка до момента отчуждения соответствующей собственности иным лицам ИП Самойлов являлся землепользователем, участок из его владения и пользования не выбывал вне зависимости от действия договора аренды от 21.11.2001 № 2078 во времени.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса).

То обстоятельство, что согласно имеющимся документам 07.08.2015 в ЕГРП зарегистрировано право собственности иного физического лица (Самойловой М.П.) на значительную часть помещений здания автосалона, не наделяет ИП Самолова В.В. правом требовать от Администрации города Магнитогорска денежных средств в возмещение расходов на выполнение работ по строительству и сопутствующих им работ. Напротив, указанное