Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 по делу n А07-7440/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-11657/2015

г. Челябинск

22 октября 2015 года

Дело № А07-7440/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации  городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 по делу № А07-7440/2014 (судья Архиереев Н.В.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Башпромстрой» - Кабиров Алмаз Уралович (доверенность от 07.05.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «Башпромстрой» (далее -  истец, общество, ООО «Башпромстрой») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации  городского округа город Уфа (далее – ответчик,  Администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797 на условиях определения размера годовой арендной платы в размере 363 730 руб. 20 коп. (требования изложены с учетом их уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 9-10, 152-153).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 (резолютивная часть оглашена 10.08.2015) заявленные истцом требования были удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797, обязал Администрацию заключить с ООО «Башпромстрой» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797 на условиях определения годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения  в размере 949 527 руб. 28 коп. (пункт 4.1 договора). Остальные условия договора  приняты в редакции истца.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на  отсутствие у арендатора земельного участка права требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Полагает, что положения статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательности  для арендодателя заключения договора на новый срок, поскольку преимущественное право арендатора может быть реализовано им только в случае передачи спорного земельного участка в аренду третьему лицу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа № 4003 от 20.07.2011, протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе между ООО «Башпромстрой» и Управлением по земельным ресурсам городского округа город Уфа был  заключен договор № 25/Т-11 от 22.09.2011 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040607:797, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в придорожной полосе автодороги М-5 «Урал» на 1474 км. слева по ходу километража, для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе.

Договор аренды  был заключен на срок с 22.09.2011 по 22.03.2013.

На основании обращения общества от 13.03.2013, постановлением Администрации городского округа город Уфа № 1 от 09.01.2014 вышеназванный земельный участок был предоставлен ООО «Башпромстрой» в аренду сроком на 3 года (л.д. 24).

   Из преамбулы постановления усматривается, что предоставление земельного участка произведено на основании обращения общества, с учетом ранее изданного постановления № 4003 от 20.07.2011. Пунктом 2 постановления Управлению по земельным ресурсам городского округа город Уфа было предписано заключить с обществом договор аренды земельного участка.

   Из пояснений сторон следует, что 05.02.2014  Управлением по земельным ресурсам городского округа город Уфа передан проект договора аренды земельного участка для согласования и подписания, в котором применена ставка арендной платы в размере 10,98% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет сумму арендной платы за один год в размере 4 113 547 руб. 83 коп. Указанная ставка применена согласно решению Совета городского округа г. Уфы от 03.12.2007  «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан», для категории земель – земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, подвиду функционального использования (виды (типы) объектов – земли под объектами отдыха и видам деятельности – дома и базы отдыха, дома рыболова и охотника, кемпинги, пляжи и другие объекты отдыха.

В свою очередь, ООО «Башпромстрой» был подготовлен и направлен в адрес Администрации проект договора аренды земельного участка с определением годовой арендной платы на момент заключения договора в размере 848 980 руб. 07 коп. (л.д. 13-14). Из прилагаемого к договору расчета арендной платы усматривается применение ставки арендной платы в размере 2,22 % от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 20).

Из письменных пояснений ответчика усматривается, что подписание проекта договора не было произведено и в связи с разногласиями сторон договора была заказана оценка рыночной стоимости годовой арендной платы, размер которой определен независимым оценщиком в размере 3 762 000 руб.  Вместе с тем, новый проект договора аренды обществу не выдавался по причине наличия предписания Инспекции Государственного строительного надзора Республики Башкортостан об отмене решения о предоставлении земельного участка в аренду (л.д. 36-37).

   Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2015 по делу № А07-16672/2014, предписание об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности от 30.05.2014 № 8ГСК, выданное Инспекцией Государственного строительного надзора Республики Башкортостан признано недействительным.

   Ссылаясь на продление договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства постановлением Администрации № 1 от 09.01.2014 и наличием разногласий по поводу определения размера арендной платы, обусловленных применением ставки арендной платы (0,95 % от кадастровой стоимости земельного участка для земельных участков под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания, по мнению истца и 10,98% под  объектами отдыха и видам деятельности – дома и базы отдыха, дома рыболова и охотника, кемпинги, пляжи и другие объекты отдыха, по мнению Администрации), общество «Башпромстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции применил нормы статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством. Приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан  по делу № А07-16672/2014, суд пришел к выводу о правомерности строительства объектов обществом «Башпромстрой», отклонив доводы Администрации об отсутствии обязательности заключения договора аренды земельного участка на новый срок. При оценке разногласий сторон относительно применимой ставки арендной  платы, суд счел необоснованной позицию как истца, так и ответчика. Поскольку земельный участок предоставлен в аренду в целях размещения кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе, к такому виду строительства следует применить ставку установленную для земельных участков, предоставленных для размещения гостиниц, отелей, мотелей, услуг по сдаче меблированных комнат для временного проживания, общежития для приезжих (в том числе гостиничного типа) в размере 2,48 %, предусмотренную в пункте 5.5 Решения Совета городского округа город Уфа № 30/7 от 30.12.2007 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Исходя из  названного, удовлетворение исковых требований зависит от того, является ли ответчик обязанной стороной при заключении спорного договора аренды в силу закона либо добровольно принятого обязательства.

Настоящий спор разрешен судом первой инстанции путем урегулирования разногласий  сторон относительно размера арендной платы за использование земельного участка, возникших при заключении договора аренды в результате применения  различных значений ставок арендной платы предусмотренных решением Совета городского округа город Уфа от 03.12.2007  «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан». При этом, вывод об обязательности заключения договора аренды для ответчика, возражавшего не только относительно применимой ставки арендной платы, но и заключения договора аренды земельного участка на новый срок (что следует из отзыва на исковой заявление л.д. 118-199), был отклонен судом со ссылкой на нормы статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан  по делу № А07-16672/2014.

Указанные выводы об обязательности заключения договора аренды для органа местного самоуправления, влияющие на  наличие права общества ставить вопрос об урегулировании разногласий по договору, являются ошибочными.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008                  № 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела, включая обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам № А07-14559/2011 и № А07-11672/2014 следует, что изначально договор аренды с кадастровым номером 02:55:040607:797 заключен 22.09.2011 с истцом, как победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина и кафе.

Поскольку предполагаемые к строительству объекты являются объектами недвижимого имущества, отношения сторон не подлежат регулированию статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление в аренду сформированного земельного участка для целей строительства осуществляется в порядке, определенном пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть на торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных