Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 по делу n А07-22613/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

том 2);

-электромонтажные работы (л.д.64-67 том2);

-установка хозяйственно-питьевого водопровода, канализация (л.д.68-72 том 2);

- благоустройство территории (л.д. 73-75 том.2).

В материалы дела истцом представлены Сметная документация и Рабочий проект по реконструкции арендованного истцом здания вечерней школы (л.д.133-155 т.2 2-25 т.5), а также доказательства несения за счет собственных средств фактических расходов по реконструкции арендуемого объекта платёжные поручения, справки КС, товарные чеки, квитанции к приходным кассовым ордерам (л.д.85-112 том.2).

Вместе с тем доказательств того, что Администрацией были согласованы именно те ремонтные работы, которые были выполнены истцом в ходе реконструкции, их объем и стоимость, сведений об утверждении  проектной документации, в материалах дела не имеется и истцом не представлено.

Разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции сами по себе не свидетельствуют в безусловном порядке о согласовании всего объема работ, которые привели к созданию неотделимых улучшений.

Судом первой инстанции были поставлены перед экспертом вопросы о том, являются ли выполненные истцом строительные работы,  неотделимыми улучшениями, а также об определении их стоимости.

Согласно заключению эксперта выполненные работы по реконструкции помещений являются неотделимыми улучшениями (ст. 21-32 заключения), стоимость неотделимых улучшений (л.д. 53-75 том.2) составила 2 349 911,54 рублей.

В судебном заседании в суде первой инстанции экспертом Мурзахановой Я.Н. были даны пояснения относительно методики определения стоимости неотделимых улучшений, а также относительно их износа (л.д.102-103 т.5).

Из указанных пояснений следует, что экспертом выявлен факт демонтажа и обновления всех проемов, замены полов, внутренней отделки помещений, демонтажа перегородок, монтажа вентиляции, электросистемы, пожарной сигнализации.

Апелляционный суд полагает, что материалами дела не подтверждается необходимость и разумность произведенных истцом работ, весь перечень которых отнесен экспертом к неотделимым улучшениям, с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, как собственник имущества до начала реконструкции использовал это имущество.

Напротив, перечень работ, указанных экспертом  свидетельствуют об осуществлении предпринимателем изменения функционального назначения объекта исследования (помещение вечерней школы переоборудовано под магазин), по этой причине изменилась рыночная стоимость объекта. Действия истца, направленные на создание условий работы в помещении отвечающих его запросам и представлениям об удобстве и целесообразности использования, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут быть признаны направленными на изменение качества нежилых помещений.

Правовая позиция по применению пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12.

Учитывая указанную позицию, суд апелляционной инстанции отмечает, что производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия, при этом порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества регламентируется ст. 623 ГК РФ.

Исходя из положений статьи 623 ГК РФ зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

Предметом возмещения будет являться разница между стоимостью объекта до и после реконструкции и капитального ремонта.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, истцом не представлено сведений об изменении действительной рыночной стоимости арендуемого объекта за счет выполненных работ по ремонту нежилого помещения.

Представленные истцом сведения о размере затрат, связанных с проведением ремонта, которые были использованы судебными экспертами (заключение  ООО «Центр-Консалтинг» №  10416 и ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» № 65/16.1-15,   не являются сведениями о действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Определенная в заключении ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» № 65/16.1-15 стоимость неотделимых улучшений  (2 349 911,54 рублей), сама по себе, в отсутствие сведений о стоимости нежилого помещения до осуществления работ, которые истец полагает неотделимыми улучшениями, не дает представления об изменении рыночной стоимости нежилого помещения за счет выполненных работ.

Частично удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что  стоимость неотделимых улучшений (2 349 911,54 рублей), установленная экспертом по состоянию на момент определения рыночной стоимости имущества и с учетом времени пользования арендатором этим имуществом после ремонта, подлежит зачету в счет оплаты его выкупной цены за вычетом работ на благоустройство территории (2 256 006 руб.54 коп).

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности, апелляционный суд не принимает Экспертное заключение № 65/16.1-15 от 30.04.2015 в качестве надлежащего доказательства действительной стоимости неотделимых улучшений спорного помещения.

Учитывая объективную невозможность определения рыночной стоимости объекта до реконструкции, а также, принимая во внимание недоказанность истцом обстоятельств согласования с собственником объема и стоимости выполненных работ по реконструкции, апелляционный суд не усматривает оснований для назначения комплексной экспертизы, о необходимости которой заявлял ответчик в суде первой инстанции.

Кроме того, при принятии решения по настоящему делу судом первой инстанции не было также  учтено следующее.

Из материалов дела следует, что Администрацией 03.10.2011 было  принято постановление № 1671 «О внесении дополнения в договор аренды № 20 от 01.03.2011, согласно которому  ИП Черкасов подлежит освобождению от арендной платы на период проведения капитального ремонта арендуемого помещения с 09.07.2011 (л.д.28 т.1).

24.10.2011, 01.01.2012 между сторонами подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору об освобождении от арендной платы на период проведения ремонта, согласно утвержденной проектно-сметной документации с 09.07.2011 по 31.12.2011, а также о начислении арендной платы с применением коэффициента разрешенного использования капитального ремонта арендуемого помещения в соответствии с нормативными сроками производства работ, согласно утвержденной проектно-сметной документации с 01.01.2012 по 09.07.2012 в значении К-2=0,01 (л.д.29-30 т.1).

Сторонами в суде апелляционной инстанции были даны пояснения по вопросу  получения истцом в период аренды спорного помещения льготы по уплате арендной платы.

Согласно представленной ответчиком  Справки Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау от 11.09.2015 № 30/1647 сумма предоставленной ответчику льготы в период с 09.07.2011 по 25.06.2012 составила 527 627 руб.49 коп.

Доводы истца о том, что им в спорный период уплачивались арендные платежи не принимается в данном случае во внимание в силу того, что если со стороны предпринимателя имеет место переплата арендной платы в связи с ее перечислением, несмотря на предоставленную договором аренды льготу или полное освобождение в период с 09.07.2011 по 09.07.2012, указанное лицо вправе заявлять о возврате излишне уплаченных сумм. Такой спор не входит в предмет доказывания по настоящему делу, а обстоятельства предоставления льготы подлежат установлению только в связи с необходимостью их учета при рассмотрении преддоговорного спора.

Принимая во внимание, что стоимость капитальных работ уже была компенсирована предпринимателю в виде полного освобождения от арендной платы на определенный период, а также в виде предоставления льготы по арендной плате в общей сумме 527 627 руб.49 коп., апелляционный суд полагает отсутствующими   основания для уменьшения выкупной цены спорного помещения.

В связи с чем апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что  настоящее решение подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела), по делу следует принять новый судебный акт в указанной части.

В суде апелляционной инстанции ответчиком заявлено  о том, что, определяя выкупную стоимость спорного имущества в размере выше стоимости, указанной истцом в исковом заявлении, суд вышел за пределы заявленных требований и преддоговорного спора сторон.

Указанный довод апеллянта отклоняется судебной коллегией, поскольку в соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Выкупная цена спорного нежилого помещения установлена судом по результатам переданного на рассмотрение суда преддоговорного спора с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что результаты проведенной судом судебной экспертизы  частично положены в основу настоящего судебного акта, а также в связи с частичным удовлетворением исковых требований истца неимущественного характера, его расходы по уплате государственной пошлины  и проведению судебной экспертизы подлежат отнесению на проигравшую сторону - ответчика.

В связи с освобождением Администрации от уплаты государственной пошлины, их распределение за подачу апелляционной жалобы не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 по делу № А07-22613/2014 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича об урегулировании возникших разногласий при заключении договора от 25.08.2014 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) удовлетворить частично.

Договор от 25.08.2014 купли-продажи имущества (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 принять по спорным пунктам в следующей редакции:

пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом, выполненном экспертом ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» Мурзахановой Я.Н. от 18.03.2015, составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

Цена имущества без учета НДС составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)

В части указания в договоре «Юридические адреса и реквизиты сторон» адрес покупателя читать «РБ, г. Кумертау, ул. Горького д.17 кв.24».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича  4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 28 900 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

            М.И. Карпачева

Судьи

            И.Ю. Соколова

            Л.А. Суспицина