Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 по делу n А07-22613/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

вопросы определением суда 02.03.2015 была назначена по делу повторная судебная экспертизы об определении рыночной стоимости нежилых помещений, распложенных по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 по состоянию на 31.03.2014, наличия неотделимых улучшений и стоимости данных улучшений.

По результату проведенной повторной судебной экспертизы экспертом ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» Мурзахановой Яной Николаевной представлен отчет № 65/16.1-15 от 30.04.2015 (л.д.35-154 т.5).

Оценив полученное по результатам  судебной экспертизы заключение,   пояснения эксперта, суд признал, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении судебной экспертизы по настоящему делу с учетом определенной экспертом стоимости неотделимых улучшений.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Настоящий спор между сторонами возник при определении цены объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Истец просил установить рыночную стоимость нежилого помещения и уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Как следует из материалов дела, с учетом позиции сторон в целях определения рыночной стоимости имущества и неотделимых улучшений судом первой инстанции была проведена  судебная оценочная экспертиза по определению итоговой величины стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.03.2014, установления наличия и стоимости неотделимых улучшений.

Определением суда от 02.03.2015 в связи неполнотой первичного исследования была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» Мурзахановой Я.Н. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8, по состоянию на 31.03.2014?

- являются ли неотделимыми улучшениями строительные работы проведенные в нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 - в соответствии с разрешением №033020002007001/632, акта от 08.07.2012 (л.д. 23-24 том 1) и разрешение от 26.06.2012г (л.д.36-37 том 1), сметная документация 11-025-01 (л.д 53-75 том 2)?

- определить стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещений (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 - с учетом сметной документация 11-025-01 (л.д. 53-75 том 2)?

По результату проведенной судебной экспертизы экспертом ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» Мурзахановой Я.Н представлен отчет №65/16.1-15 от 30.04.2015:

- Рыночная стоимость нежилых помещений часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8, по состоянию на 31.03.2014 составляет 5 018 000 руб.

- Строительные работы , произведенные в нежилых помещениях (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 – в соответствии с разрешением №033020002007001/632, актам от 08.07.2012 (л.д. 23-24 том 1) и разрешением от 26.06.2012г (л.д.36-37 том 1) являются неотделимыми улучшениями.

- Стоимость неотделимых улучшений в нежилых помещениях (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 - с учетом сметной документация 11-025-01 по состоянию на 31.03.2014 составляет 2 349 911 руб.54 коп.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы, приняв во внимание пояснения  эксперта, а также отсутствие доказательств недостоверности отчета № 65/16.1-15 от 30.04.2015, суд первой инстанции при определении условий договора о цене имущества руководствовался ценой имущества, указанной в заключении повторной судебной экспертизы по настоящему делу.

Статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В целях определения рыночной стоимости  нежилого помещения экспертом применен сравнительный и  доходный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги – нежилые помещения (л.д.45-47 т.5)  имеют сходное с исследуемым назначение – торговое, торгово-офисное,  расположены в границах одного и того же населенного пункта, сопоставимы по году постройки,  этажности и дате выставления на продажу, в силу чего соответствуют требованиям пункта  14  ФСО № 1.

При определении рыночной стоимости  эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно передаваемых прав собственности, условий продажи, даты экспозиции, местоположения, входной группы, расположения (цоколь, подвал),  разницу площади, отделку (л.д. 48-50 т.5).

Утверждение о недопустимости выбора аналогов, использованных при  сравнительном подходе по основаниям, что эти объекты  были реализованы Администрацией в рамках Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ единственным участникам подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае истцом реализуется преимущественное право, установленное вышеназванным нормативным правовым актом.

Утверждение апеллянта о том, что экспертом не были проанализированы сведения об объекте оценки, что повлияло на диапазон цен, используемых экспертом противоречит содержанию представленного в материалы дела заключения.

Доводы апеллянта о неверных расчетах эксперта при применении доходного метода также подлежат отклонению, поскольку  соответствующие доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.

Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.

Проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, арбитражный суд первой инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества исходя из выводов экспертного заключения № 65/16.1-15 от 30.04.2015 о рыночной стоимости недвижимого имущества.

С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял с учетом цены имущества, указанной в заключении повторной судебной экспертизы по настоящему делу в размере 5 018 000 руб.

Основания, указанные заявителем в апелляционной жалобе, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не влечет вывода о ее неправильном определении и, само по себе, не вызывает сомнений в обоснованности отчета независимого оценщика.

При оценке доводов ответчика о необходимости отказа в снижении выкупной стоимости  нежилого помещения на стоимость выполненных неотделимых улучшений, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Исследовав представленные в материалы дела документы: постановление главы администрации городского округа города Кумертау РБ от 17.03.2011 №355, которым был утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники; акт визуального обследования состояния строительных конструкций зданий и сооружений от 08.07.2011; разрешение на строительство №RU033020002007001/632; заключение ГУП «Башжилкоммунпроект» от 12.09.2011; постановление администрации №1671 от 03.10.2011 и дополнительные соглашения к договору аренды об освобождении от арендной платы на период реконструкции и капитального ремонта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU033020002007001/36, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения 1-го этажа 4-хэтажного жилого дома, номера №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11 бывшей вечерней школы, находящегося по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8, были осуществлены в 2011-2012 году с согласия арендодателя – администрации.

Указанный вывод суда нельзя признать обоснованным в силу следующего.

Перечисленные выше документы свидетельствуют только о том, что администрация по обращению истца согласовала  реконструкцию переданного предпринимателю в аренду помещения, а в связи с этим предоставила истцу временное освобождение от уплаты арендной платы за использование этого помещения на период с 09.07.2011 до 01.01.2012, а  также установила  понижающий коэффициент в размере 0,01 на период проведения капитального ремонта в период с 01.01.2012 до 09.07.2012.

Судом первой инстанции установлено, что при проведении реконструкции были проведены следующие работы:

-общестроительные работы (разборка, демонтаж, установка, устройство: полов, окон, кирпичных стен, дверных полотен, потолка; ремонтные работы (покраска, выравнивание, штукатурка) (л.д.56-63