Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 по делу n А07-22613/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10118/2015

г. Челябинск

15 сентября 2015 года

Дело № А07-22613/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 по делу № А07-22613/2014 (судья Саяхова А.М.).

В заседании приняли участие представители:

истца: индивидуального предпринимателя Черкасова Вячеслава Александровича – Черкасова Любовь Яковлевна (доверенность от 27.10.2014);

ответчика: Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан – Петрунин Сергей Геннадьевич (доверенность от 18.05.2015 № 18/46).

Индивидуальный предприниматель Черкасов Вячеслав Александрович (далее – истец, ИП Черкасов В.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи №15/2014 от 25.08.2014, а именно: обязании ответчика зачесть стоимость неотделимых улучшений, пересмотреть стоимость выкупаемого имущества по следующим пунктам договора:

а) пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом №75/14 об оценке, выполненном независимым оценщиком ИП Рядинской Т.Г. составленном 08.09.2014, составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи ) рублей.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 1758000 (один миллион семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

б) пункт 3.1. изложить в следующей редакции: «Цена имущества без НДС по настоящему договору составляет 4 702 000 (четыре миллиона семьсот две тысячи) с учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 2 944 000( два миллиона девятьсот сорок четыре тысячи) рублей

в) внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору).

Указать в разделе договора купли-продажи «Юридические адреса и реквизиты сторон» адрес покупателя на «РБ, г. Кумертау ул. Горького д.17 кв.24»(требования сформулированы с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2015 (резолютивная часть объявлена 01.07.2015 – т. 6 л.д. 28-45) заявленные требования удовлетворены частично.

Суд обязал Администрацию зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 2 256 006 руб.54 коп.

Договор от 25.08.2014 купли-продажи имущества (часть 1-го этажа 4-х этажного жилого дома, номера на поэтажном плане №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11), литер А, общей площадью 162, 5 кв.м, расположенные по адресу: г.Кумертау, ул.Карла Маркса, 8 принять по спорным пунктам в следующей редакции:

пункт 2.1.2. изложить в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом, выполненном экспертом ЗАО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт» Мурзахановой Я.Н. от 18.03.2015 , составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 2 256 006 54 коп. (два миллиона двести пятьдесят шесть тысяч шесть) рублей 54 коп. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции :

Цена имущества без учета НДС составляет 5 018 000 (пять миллионов восемнадцать тысяч) рублей.

Покупатель уплачивает продавцу цену с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений 2 761 994 руб. (два миллиона семьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот девяноста четыре) рубля.

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)

В части указания в договоре «Юридические адреса и реквизиты сторон» адрес покупателя читать «РБ, г. Кумертау, ул. Горького д.17 кв.24».

В остальной части иска отказано. С Администрации взыскано в пользу истца 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 28 900 руб. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

С указанным решением не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (л.д. 54-57 т. 6).

Податель апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.

Доводы жалобы сводятся к следующему. По мнению апеллянта, отчет эксперта  от 30.04.2015 № 65/16.1-15 является спорным, выкупная стоимость имущества определена неправильно. Аналоги, приведенные экспертом Мурзахановой Я.Н., использованные при  сравнительном подходе таб.№1(объекты) были реализованы Администрацией в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) единственным участникам, что подтверждено экспертом на стр. 3-6 заключения. Экспертом не были проанализированы сведения об объекте оценки, что повлияло на диапазон цен, используемых экспертом. Не отвечает критериям достоверности информация по объектам – аналогам № 3-4. Необоснован выбор примененных экспертом методов оценки в рамках доходного подхода. Метод капитализации применен с нарушением п.14 ФСО № 3 и является неверным.

По мнению апеллянта, экспертом неверно произведен расчет стоимости неотделимых улучшений. Эксперт необоснованно отнес все работы к неотделимым улучшениям и не мотивировал мотивы такого отнесения. Апеллянт указал на то, что согласование проекта реконструкции с Администрацией имеет значение для дела. По мнению апеллянта, судом не выяснялся вопрос о необходимости для администрации проведения таких работ или невозможность их  не проведения, что возлагало бы обязанность уменьшения выкупной цены на эти работы в любом случае. Суд неправильно отразил позицию ответчика по вопросу вычитания НДС из суммы выкупной цены. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении комплексной экспертизы.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором  он просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в  апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции объявлялся перерыв для предоставления сторонами пояснений относительно льготы по уплате арендной платы, предоставленной истцу в 2011-2012 году в связи с реконструкцией арендуемого помещения.

После перерыва стороны представили в суд письменные пояснения по поставленному судом вопросу, которые были приобщены к материалам дела.

 Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель Черкасов В.А. является арендатором:

- нежилых помещений бывшей вечерней школы (год постройки 1960г) (часть 1-го этажа многоэтажного жилого дома номера на поэтажном плане №№1,2,3,4,5,6,7,8,9,11), расположенное по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8 общей площадью 156,6 кв.м (далее - помещение ) в соответствии с договором №20 о передаче объектов муниципального нежило фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 01.03.2011, акт приема-передачи от 01.03.2011 (л.д.12-16 том.1)

По обращению предпринимателя постановлением главы администрации городского округа город Кумертау РБ от 17.03.2011 №355 утвержден градостроительный план земельного участка на реконструкцию нежилого помещения вечерней школы под магазин бытовой и компьютерной техники,  расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8. Подготовлен и утвержден постановлением главы Администрации №714 от 06.05.2011 градостроительный план земельного участка города №033020002007001/199 (л.д.17-22 т.1).

ПК «Проектировщик» разработаны рабочие чертежи реконструкции помещений бывшей вечерней школы в соответствии со СНиП 2.07.01-89 (л.д.2-25 том.5), сметная документация 11/025-01 (л.д. 53-75 том.2).

08.07.2011 комиссией в составе главного архитектора –начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Кумертау РБ Ахметгалеева Д.Т., начальника отдела строительства администрации городского округа город Кумертау Выблова А.А., директора МУП «Градостроитель» Гирш С.Р., главного инженера МУП «Жилкомсервис» Абдулловой В.Ш., ведущего специалиста ООО «УК РЭУ №2» Сайгафарова Ф.Ф. проведено визуальное обследование состояния строительных конструкций арендуемого помещения с целью выявления возможности перепланировки под магазин бытовой электроники. По итогам проверки рекомендовано в кратчайшие сроки заложить проем в продольной стене жилого дома, при пробивке проема в поперечной стене работы вести в соответствии с проектной документацией. Факт составления акта подтвержден письмом заместителя главы администрации П.А. Кузина №50-3570 от 05.08.2011 (л .д.24, 25 том.1).

12.09.2011 ГУП «Башжилкоммунпроект» Министерства ЖКХ РБ выдано заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций, износ определен в 30%, необходимо проведение работ по реконструкции помещения согласно проекта на реконструкцию выполненной ПК «Проектировщик» №11/025-01-АС.(л.д.27 том.1)

Выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства №RU033020002007001/632 в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ (л.д.23 т.1).

24.10.2011, 01.01.2012 подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору об освобождении от арендной платы на период проведения ремонта, согласно утвержденной проектно-сметной документации с 09.07.2011 (л.д.29-30 т.1).

20.06.2012 между ООО «Стройсервис» и ИП Черкасовым В.А. подписаны акты приемки законченного строительством объекта, акт о соответствии параметров объекта проектной документации, акт о соответствии требованиям технического регламента, акт о соответствии техническим условиям на подключение к инженерным сетям(л.д.31-35 том.1)

Главным архитектором Администрации городского округа город Кумертау выдано разрешение №RU033020002007001/36 на ввод объекта общ. пл. 162,5 кв.м в эксплуатацию (л.д.36,37 том.1)

01.10.2012 между администрацией и предпринимателем подписано дополнительное соглашение к договору аренды в связи с изменением площади (л.д.38 том 1).

Право собственности Городского округа город Кумертау РБ на помещение 1 этаж номера на поэтажном плане №№1,2,3,4,5,6,7,8,9,11, общ. пл.162,5 кв.м по адресу г. Кумертау ул. К. Маркса 8 зарегистрировано на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №RU033020002007001/36, выдано свидетельство 03.10.2012г №04АГ 367772 (л.д. 126 т.2).

31.03.2014 ИП Черкасов В.А. обратился в Администрацию с заявлением №3 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау ул. К. Маркса 8 , одновременно зачесть произведённые неотделимые улучшения в порядке Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д.40 т.1).

На основании заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан подготовлен проект договора купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014 (л.д. 52-59 т.1).

В соответствии с условиями указанного договора рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г.Кумертау ул. К.Маркса 8 определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №203 от 01.08.2014, выполненным независимым оценщиком ООО «Башкомоценка» (п.2.1.2 договора) – 7 300 000 руб. без учета НДС (л.д.133-192 т.2).

Письмом от 19.08.2014 администрация отказала зачесть произведенные неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования с собственником (л.д.49 т.1).

ИП Черкасов В.А. подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с протоколом разногласий и направил их администрации (л.д.60 т.1).

Администрация не согласившись с редакцией, предложенной предпринимателем направила письмо предпринимателю 03.10.2014 №30-1933 (л.д.66-67 т.1).

Полагая, что в стоимость приобретаемого имущества в порядке с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ должны быть включены стоимость неотделимых улучшений, произведённых при реконструкции помещений бывшей вечерней школы, цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершении в отношении него сделки купли-продажи, предприниматель обратился к оценщику ИП Рядинской Т.Г.

Сумма оценки приватизируемого объекта – помещений, расположенных на первом этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Кумертау ул. К.Маркса 8 в соответствии с отчетом № 75/14-Н от 08.09.2014 по состоянию на 31.03.2014 составила 4 702 000 руб. Сумма оценки рыночной стоимости затрат на неотделимые улучшения ставила 1 758 000 рублей (л.д.72-150 том.1, л.д.1-118 том.2).

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом по ходатайству ответчика на основании статьи 82 АПК РФ судом первой инстанции определением от 01.12.2014 была назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31.03.2014, установления наличия и стоимости неотделимых улучшений (л.д.7-11 т.3).

В связи с отсутствием в представленном отчете  № 10416  ответов на все поставленные