Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу n А76-2759/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и строительства торгово-досугового комплекса земельный участок с кадастровым номером 74:36:0212008:42 (л.д. 43 т. 1).

Распоряжением Администрации от 15.07.2013 N 4064 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0212008:42, площадью 2,6325 га., расположенный по пр.Ленина в Тракторозаводском районе г. Челябинска, предоставлен обществу "Винтерра" в аренду сроком на два года (л.д. 36-42 т. 1).

Между Комитетом (арендодатель) и обществом "Винтерра" (арендатор) 15.08.2013 заключен договор краткосрочной аренды земли УЗ N 012001-К-2013 (л.д. 44-48 т. 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 26325 кв. м, расположенный по пр.Ленина в Тракторозаводском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (природно-рекреационная, общественно-деловая территориальные зоны, зона инженерной и транспортной инфраструктур), для строительства торгово-досугового комплекса. Договор заключен на основании распоряжения Администрации от 15.07.2013 N 4064. Стороны согласовали, что договор применяется к правоотношениям, возникшим с 15.07.2013 по 15.07.2015. Земельный участок передан по акту приема - передачи от 15.08.2013 (49 т. 1).

Общество "Винтерра" 30.10.2013 обратилось к Главе Администрации г. Челябинска с заявлением об образовании двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:42 (л.д. 60 т. 1).

Администрацией 06.12.2013 издано распоряжение N 7532, которым образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:42, площадью 2,6325 га., три земельных участка: площадью 0,2160 га., кадастровый номер 74:36:0212008:1987; площадью 0,2988 га., кадастровый номер 74:36:0212008:1988; площадью 2,1177 га., для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса (л.д. 53-59 т. 1).

Между Комитетом и обществом "Винтерра" заключены дополнительные соглашения от 30.01.2014 N 1, N 2 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 15.08.2013 УЗ N 012001-К-2013 (л.д. 61-75 т. 1) в связи с образованием указанных земельных участков. Так, земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0212008:1987, 74:36:0212008:1988 предоставлены обществу "Винтерра" в аренду сроком до 15.07.2015 для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса.

Право аренды общества "Винтерра" на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0212008:42, 74:36:0212008:1987, 74:36:0212008:1988 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за следующими номерами государственной регистрации: 74-74-01/448/2013-415; 74-74-01/116/201-223; 74-74-01/116/2013-225, соответственно (л.д. 67-69 т. 2).

Материалами дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:26:0212008:1988 находится нежилое здание, общей площадью 660,6 кв. м, кадастровый номер 74:36:0212008:2050, принадлежащее на праве собственности Карелину Александру Юрьевичу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2015 (л.д. 114 т. 2) и кадастровой выпиской о земельном участке от 09.04.2015 (л.д. 59 т. 2).

Полагая, что при проведении процедуры выбора земельного участка допущено нарушение земельного законодательства, органы местного самоуправления не проинформировали надлежащим образом население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, Прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований Прокурора о признании недействительными ненормативных актов, принятых органом местного самоуправления, суд пришел к выводу о пропуске Прокурором срока на обжалование актов, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, и отсутствии уважительных причин пропуска срока. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что при наличии договора аренды земельного участка оспаривание ненормативных актов, на основании которых договор был заключен, не является надлежащим способом защиты и не приведёт к восстановлению каких-либо прав.

Удовлетворяя требования о признании недействительным договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 15.08.2013 УЗ N 012001-К-2013 и двух дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении Администрацией требований, предусмотренных п. 3 ст. 31 ЗК РФ в отношении земельного участка площадью 2,6325 га., расположенного по пр.Ленина.

Признав оспариваемые сделки ничтожными, суд применил последствия недействительности ничтожных сделок (договора краткосрочной аренды земли от 15.08.2013 УЗ N 012001-К-2013 и дополнительного соглашения от 30.01.2014 N 2 к договору краткосрочной аренды земли от 15.08.2013 УЗ N 012001-К-2013) обязав общество  возвратить арендодателю земельные участки:  площадью 21177 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0212008:42 и площадью 2160 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0212008:1987.

Отказывая в удовлетворении требований о применении последствий недействительности дополнительного соглашения от 30.01.2014 N 2 к договору краткосрочной аренды земли от 15.08.2013 УЗ N 012001-К-2013, в виде обязания общества "Винтерра" возвратить Комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 2988 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0212008:1988, суд исходил из того, что в таком случае  будут нарушены законные права и интересы Карелина А.Ю. и это не приведет к восстановлению прав муниципального образования "г. Челябинск".

Отказывая в удовлетворении требований о погашении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд первой инстанции применил правову позицию, изложенну в  пунктах 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление 10/22).

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части участвующими в деле лицами не заявлено.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб общества и Администрации, арбитражный апелляционный судне усматривает оснований для отмены решения.

В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В данном случае в обоснование заявленных требований прокурор ссылается на нарушение при заключении договора краткосрочной аренды земли от 15.08.2013 УЗ N 012001-К-2013 требований земельного законодательства в части информирования неопределённого круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта недвижимости (п. 3 ст. 31 ЗК РФ) в силу ненадлежащего содержания публикации.

В силу п. 3 ст. 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

В силу п. 4 и п. 11 ст. 1 ЗК РФ при предоставлении земельных участков из публичных земель должно обеспечиваться участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, сочетание интересов общества и законных интересов граждан, а также принцип эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (п. 1 ст. 34 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4224/10 от 14.09.2010, публичное размещение информации о предстоящем предоставлении земельного участка для целей строительства призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

Нормы п. 3 ст. 31 ЗК РФ об информировании населения о предоставлении публичных земель под застройку направлены на обеспечение участия жителей муниципального образования в решении вопросов, касающихся прав на землю, ввиду чего обеспечение гражданам таких гарантий относится к полномочиям органа местного самоуправления по решению вопросов местного значения (п. 2 ст. 1, абз. 12 ст. 2, п. 19, 20 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»), а нарушение таких гарантий следует расценивать как нарушение прав публично-правового образования.

Публичное информирование также направлено на защиту интересов иных претендентов на застройку земельного участка, и тем самым – на обеспечение процедуры конкурентного предоставления земельного участка, ввиду чего в этом случае нарушение порядка публичного информирования нарушает права таких субъектов, лишенных возможности заявить свои притязания на земельный участок.

Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Положения данных норм направлены на защиту неопределенного круга лиц.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 05.04.2011 № 14686/10, от 11.03.2014 № 16034/13, достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 «Закона о защите конкуренции» является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции. В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

С учетом изложенного, нарушение порядка публичного информирования  также нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование путем установления арендной платы за земельный участок на конкурсных началах (путем проведения торгов) в случае появления конкурентных заявок.

При этом следует отметить, что ни необходимость сохранения стабильности гражданского оборота, ни принцип правовой определённости, на что сослался апеллянт ( ООО «Винтера»), по смыслу п. 2 ст. 168 ГК РФ не могут исцелять сделку, совершённую в нарушение императивных требований законодательства и в нарушение публичных интересов.

По вышеизложенным мотивам апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии нарушений при заключении договора краткосрочной аренды земли от 15.08.2013 УЗ N 012001-К-2013 требований земельного законодательства в части информирования неопределённого круга лиц о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта недвижимости (п. 3 ст. 31 ЗК РФ) в силу ненадлежащего содержания публикации.

С учетом положений указанной выше нормы и правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4224/10 от 14.09.2010, следует что содержание размещённой органом местного самоуправления публикации о планируемом предоставлении земельного участка в аренду под строительство, с учетом целей публичного информирования, не должно оставлять сомнений как у неопределённого круга лиц, так и потенциальных претендентов на земельный участок относительно предмета и целей такого информирования. При этом, учитывая, что выбор земельного участка производится до формирования земельного участка и определения его границ на местности, местоположение планируемого к строительству земельного участка должно быть указано с той степенью достоверности и точности, которая позволяет определить территорию, в пределах которой планируется строительство объекта недвижимости, а также которая позволяет неопределённому кругу лиц заявить свои притязания на земельный участок либо выразить возражения против предстоящего строительства.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В данном случае органом местного самоуправления была размещена публикация о предоставлении земельного участка на ул. Артиллерийской в Тракторозаводском районе г. Челябинска.

Из содержания публикации не следует ни максимально определённое местоположение земельного участка, ни планируемая площадь застройки.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что Обществом "Винтерра", Администрацией, Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Челябинска, в материалы настоящего дела не представлено заявление общества "Винтерра" о предоставлении в порядке ст. 30, ст. 31 ЗК РФ земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что лишает суд возможности проверить заявление общества (если таковое имело место быть), на соответствие требованиям п. 1 ст. 31