Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А07-24117/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

07.08.2008 № 1348-08, договор сторонами исполнялся, стороны указанного договора аренды не вправе заявлять о его незаключенности. При этом, делая вывод об исполнении договора аренды судебная  коллегия исходит из пояснений ответчика об осуществлении проектных и изыскательских работ на земельном участке, получении разрешения на строительство в 2014 году, а также ссылки на предоставление земельного участка по названному договору в постановлении Администрации городского округа город Уфа № 1656 от 22.04.2014 о заключении с ООО «Квадр» новых договоров аренды для тех же целей ( л.д.  80).

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08 не свидетельствует об отсутствии сложившихся между сторонами договорных отношений по владению и пользованию арендованным имуществом. Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка от 07.08.2008 № 1348-08 по причине отсутствия государственной регистрации не является обоснованным.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора по истечении срока аренды договор может быть продлен по соглашению сторон; при этом арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока аренды уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

Из содержания пункта 6.4 договора аренды следует, что использование земельного участка по истечении срока действия договора квалифицируется как несвоевременный возврат земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, анализ буквального содержания раздела 3 договора о сроке договора, позволяет сделать вывод о том, что при заключении договора стороны исключили возможность его продления на неопределенный срок и предусмотрели возможность пролонгации арендных отношений  исключительно при наличии со стороны арендатора письменного уведомления, проведения между сторонами переговоров с целью определения условий аренды.

Установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения установленных условиями договора мер,  суд апелляционной инстанции полагает, что действие договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08 прекращено в связи с истечением срока, на который он был заключен -  27.05.2010. Об этом же свидетельствует наличие в материалах дела постановления Администрации городского округа город Уфа № 1656 от 22.04.2014 о заключении с ООО «Квадр» новых договоров аренды  для той же цели, с измененными объектами аренды ( л.д. 80).

Исходя из названного, оснований для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке у суда первой инстанции не имелось. Соответственно, ссылка апеллянта на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о порядке досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, как того требуют пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правового значения не имеет.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку срок договора аренды истек, правовые основания для пользования земельным участком отсутствуют, постольку требование об освобождении земельного участка правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную пунктом 7.3 договора.

Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав земельный участок арендатору по акту приема-передачи от 07.08.2008 (л.д. 17).

После истечения срока действия договора аренды земельного участка от 07.08.2008 № 1348-08 ответчик земельный участок не возвратил, плату за пользование земельным участком не вносил.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание задолженности по договору аренды земельного участка от 07.08.2008 № 1348-08 за период с 18.11.2011 по 21.04.2014 (предшествующей дате издания постановления Администрации городского округа город Уфа № 1656 от 22.04.2014 о заключении с ООО «Квадр» новых договоров аренды). 

По расчету истца задолженность по оплате за пользование земельным участком за период с 18.11.2011 по 21.04.2014 составляет 3 778 521 руб. 80 коп. (л.д. 98).

Проверив представленный истцом расчет задолженности, руководствуясь методикой определения арендной платы в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа Республика Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (в ежегодных редакциях применительно к спорному периоду), приведенных в представленных истцом расчетах за 2011,2012, 2013 (л.д. 112-118), а также имеющимися в материалах дела сведениями о кадастровой стоимости земельного участка – 86637088 руб. (л.д. 13) суд апелляционной инстанции не находит оснований для их критической оценки.

Учитывая регулируемый характер арендной платы за использование земельного участка, ответчик имел возможность проверить правильность применения формулы расчета (согласно которой размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка), а также его показателей, однако соответствующих возражений суду первой инстанции не представил. Апелляционная жалоба возражений относительно представленного расчета также не содержит. В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта пояснил об отсутствии возражений по показателям и формуле расчета (пункт 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что договоры аренды являются заключенными, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В пункте 7.3 договора аренды установлена ответственность арендатора за просрочку исполнения обязательств по возврату земельного участка при прекращении настоящего договора в размере 0,1 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательств.

За просрочку исполнения обязательства по внесению платы за пользование земельным участком истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 199 123 руб. 22 коп. за период с 11.11.2011 по 01.08.2012 и   1 381 500 руб. 60 коп. за период с 11.08.2012г. по 21.04.2014 (расчет на л.д. 99).

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки в заявленном размере.

Расчет договорной неустойки проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанции и признан правильным.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком было заявлено об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 95-96).

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения, согласно которым при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Доказательств значительного превышения размера неустойки суммы возможных убытков кредитора, как и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В рассматриваемом случае истец и ответчик добровольно согласовали условия договора аренды земельного участка, включая условия об ответственности сторон договора за ненадлежащее исполнение обязательств, при этом доказательств наличия разногласий при подписании договора относительно условия о размере неустойки ответчиком не представлено.

Таким образом, учитывая, что условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Принимая во внимание, что взыскиваемый истцом размер неустойки образовался в результате длительного неисполнения ответчиком своих обязательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения размера заявленной к взысканию неустойки.

Доводы подателя апелляционной жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях подлежат отклонению.

Принимая решение об обязании ООО «КВАДР» возвратить Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020503:148, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова, суд первой инстанции не вышел за пределы исковых требований, поскольку данное требование изначально было заявлено в исковом заявлении. Ссылка апеллянта на отсутствие такого требования в представленных истцом уточнениях от 03.06.2015 ошибочна, поскольку данные уточнения касались требования о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды. Отказ от изложенного в исковом заявлении самостоятельного требования о возврате земельного участка в порядке пункта 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не заявлялся.

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» в случаях, когда истец в судебном заседании изменил предмет или основание иска, увеличил размер исковых требований, а ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, судебное разбирательство в целях соблюдения принципов равноправия сторон и состязательности процесса следует отложить в соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ходатайство истца об уточнении исковых требований рассматривалось судом первой инстанции в судебном заседании 03.06.2015, в котором присутствовал представитель ответчика Абдуллин И.Р. (протокол судебного заседания от 03.06.2015, л.д. 103-104).

В данном судебном заседании суд пришел к выводу о необходимости объявления перерыва с целью предоставления истцом развернутого расчета исковых требований, ответчиком мотивированного отзыва и контррасчета по исковым требованиям.

В судебном