Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А07-24117/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8748/2015

г. Челябинск

18 августа 2015 года

Дело № А07-24117/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КВАДР» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2015 по делу № А07-24117/2014 (судья Абдуллина Э.Р.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «КВАДР» – Абдуллин Ильдус Римович (доверенность от 14.03.2015 № 8).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КВАДР» (далее – ООО «КВАДР», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 18.11.2011 по 21.04.2014 в сумме 3 778 521 руб. 80 коп., договорной неустойки за периоды с 11.11.2011 по 01.08.2012 и  11.08.2012 по 21.04.2014 в размере 1 580 623 руб. 82 коп., а также расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020503:148 (л.д. 6-7, требования изложены с учетом изменения размера исковых требований в части взыскания арендной платы и договорной неустойки, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 97).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2015 (резолютивная часть объявлена 08.06.2015 – л.д. 128-140) заявленные Управлением исковые требования удовлетворены частично: в его пользу с ООО «КВАДР» взысканы задолженность по арендной плате в размере 3 778 521 руб. 80 коп., договорная неустойка в размере 1 381 500 руб. 60 коп. На общество «КВАДР» возложена обязанность возвратить Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020503:148, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «КВАДР» просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 144-149).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что принимая решение об обязании ООО «КВАДР» возвратить Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020503:148, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку данное требование истцом в уточненных 03.06.2015 требованиях не заявлялось. Кроме того, приняв уточнение истцом исковых требований в судебном заседании, в котором ответчик не участвовал, суд первой инстанции в нарушение разъяснений Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенных в пункте 11 информационного письма от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» не отложил судебное разбирательство. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства направления копии ходатайства об уточнении исковых требований ответчику.

По мнению подателя апелляционной жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о порядке досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, как того требуют пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет задолженности по внесению платы за пользование земельным участком истцом не обоснован, а именно не указаны примененные при расчете ставки арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка. Названное исключило возможность проверки  правильности определения размера задолженности.

Вопреки выводам суда первой инстанции, ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако поскольку истцом развернутый расчет исковых требований представлен не был, возможность представить контррасчет неустойки у ответчика  также отсутствовала.

 Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель истца в судебное заседание не явился.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой  ответчиком части удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан № 3000 от 26.05.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «КВАДР» был подписан договор от 07.08.2008 № 1348-08 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020503:148, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. М.Жукова, для строительства 2-х этажного жилого блока обслуживания с магазином, аптекой, автостоянкой в цокольном этаже, общей площадью 3 985 кв.м. (пункт 1.1 договора, л.д. 9-12).

Срок аренды определен с 26.05.2008 по 26.05.2010 (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной планы за землю, установленной соответствующим решением Совета городского округа г. Уфа на кадастровую стоимость земельного участка (пункт 4.2 договора), размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке (пункт 4.5 договора), арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора), неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы (пункт 4.8 договора).

Согласно пункту 7.1 договора в случае неисполнения обязательств арендатором по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 настоящего договора.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи 07.08.2008 (л.д. 17).

Письмом от 22.05.2012 истец уведомил ответчика об истечении срока действия договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08 и необходимости передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи, предложив явиться для подписания соглашения о расторжении договора (л.д. 20). В уведомлении также содержалось предупреждение о том, что при неявке для оформления соглашения о расторжении договора его действие будет прекращено по истечении трех месяцев с момента направления уведомления в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указав, что после истечения срока действия договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08 общество «КВАДР» не вносило платежи за использование земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.  Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 18.11.2011 по 01.08.2012 составляет 642 900 руб. 81 коп., за период с 02.08.2012 по 21.04.2014 составляет 3 135 620 руб. 99 коп., договорная неустойка за период с 11.11.2011 по 01.08.2012 составляет 199 123 руб. 22 коп., за период с 11.08.2012 по 21.04.2014 составляет 1 381 500 руб. 60 коп.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08 в связи с отсутствием государственной регистрации договора в установленном законом порядке. Исходя из того, что незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования о расторжении указанного договора, что не исключает обязанности общества по возврату земельного участка. Установив, что обязательство по внесению платы за пользование земельным участком ответчиком надлежащим образом не исполнено, суд первой инстанции признал обоснованными требования о взыскании долга по оплате пользования земельным участком и договорной неустойки в заявленном истцом размере, приняв во внимание отсутствие возражений ответчика  (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

 Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08 земельного участка (л.д. 9-12).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Предмет договора аренды определен как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020503:148, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. М.Жукова, для строительства 2-х этажного жилого блока обслуживания с магазином, аптекой, автостоянкой в цокольном этаже, общей площадью 3 985 кв.м. (пункт 1.1 договора).

В пункте 4.1 договора определен размер годовой арендной платы, составляющей 528 486 руб. 24 коп. Расчет головой арендной платы приведен в приложении № 2 к договору аренды от 07.08.2008 № 1348-08 земельного участка (л.д. 16).

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что при подписании договора от 07.08.2008 № 1348-08 земельного участка стороны не заявили каких-либо возражений относительно его условий, договор исполнялся сторонами, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 07.08.2008 (л.д. 17), судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом и ответчиком согласованы все существенные условия договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08.

В силу пунктов 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из материалов дела следует, что срок заключенного сторонами договора аренды от 07.08.2008 № 1348-08 определен с 26.05.2008 по 26.05.2010 (пункт 3.1 договора).

Истцом и ответчиком в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено суду доказательств государственной регистрации указанного договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, в силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, отсутствие государственной регистрации договора аренды не означает отсутствия возникновения между сторонами взаимных гражданским прав и обязанностей.

Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение (договор аренды) связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации  права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку истец и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды от