Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А76-6239/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые                         не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще                          не предусматривают его одностороннего изменения.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) также даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Статьей 1 закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размере арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – закон 257-ЗО) предусмотрена следующая методика определения годовой арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка х К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на данном земельном участке) х К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе) х К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

Решением Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 26.12.2011 №330 (далее – решение 330) установлены значения коэффициентов К1;;К2;К3, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Катав-Ивановского муниципального района, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Катав-Ивановского муниципального района.

Поскольку договор аренды 1787 заключен после введения в действие ЗК РФ, предметом аренды выступает земельный участок, находящийся в государственной собственности, следовательно, арендная плата за него является регулируемой ценой и  при определении порядка определения её размера в отношении такого земельного участка следует применять правила определения арендной платы, установленной законом 257-ФЗ с применением значений коэффициентов, установленных решением 330.

Возражения апеллянта, мотивированные согласованием сторонами договора 5787 иной методики расчета арендной платы судебной коллегией отклоняются в силу следующего.

Частью 15-1 ст. 1 закона 257-ЗО предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации и Челябинской области, муниципальных правовых актов, влекущих изменение размера арендной платы, в том числе устанавливающих значения коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы, если возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по указанным основаниям предусмотрена договором аренды земельного участка.

Между тем, пунктами 3.1 и 3.4  договора 5787 предусмотрено определение размера арендной платы в соответствии с прилагаемыми расчетными платежами и ежегодное изменение размера арендной платы при изменении базовой ставки арендной платы.

Истцом в дело представлены расчетные платежи на 2013 и 2014 годы, из которых следует, что размер арендной платы за период с 01.10.2013 по 31.12.2013 составил 488 554 руб. 10 коп., с 01.01.2014 по 01.02.2014 – 162 851 руб. 36 коп. (л.д. 11). Расчет произведен по формуле, установленной законом 257-ЗО.

Иных расчетный платежей по договору №1787 (в том числе и за 2005 г., на которые ссылается апеллянт) материалы дела не содержат. Поскольку отсутствуют расчетные платежи, из которых бы следовала иная методика расчета арендной платы, в том числе указанная ответчиком в апелляционной жалобе,  при расчете  арендной платы суд первой инстанции правомерно руководствовался представленными администрацией расчетными платежами.

Ввиду отсутствия доказательств согласования сторонами в тексте договора 1787 при его заключении иной методики расчета арендной платы, отличной от примененной истцом в соответствии с законом 257-ЗО, доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции не учтена позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 05.07.2011 №1709/11, судебной коллегией признаются ошибочными.

Судебная коллегия полагает, что расчет размера арендных платежей правомерно произведен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 97), ставки арендной платы, установленной законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ФЗ,  и дифференцирующих коэффициентов, установленных решением Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 26.12.2011 №330.

Поскольку уплачиваемая обществом арендная плата является регулируемой ценой, закон 257-ЗО  и решение 330 обнародованы в установленном порядке (л.д.103-105), следовательно, ответчик как арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, был осведомлен об изменении размера арендной платы, в силу чего обязан уплачивать ее в установленном названными нормативными актами размере.

Ссылка апеллянта на то, что он не был уведомлен о подлежащих уплате арендных платежах,  подлежит отклонению как не влияющая на обязанность арендатора по внесению арендной платы в установленном нормативным правовым актом размере.

Кроме того, расчетные платежи за 2013 год направлялись предшествующему арендатору ЗАО «Завьялиха». Принимая на себя право аренды земельного участка по договору 1787 при заключении соглашения об отступном от 21.06.2013 предполагается, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, был осведомлен о размере обязательства по внесению арендной платы, которое он принимал на себя одновременно с принятием права аренды земельного участка, и согласился с таким обязательством.

Также при подписании соглашения от 31.01.2014 о прекращении права аренды в п.2 стороны предусмотрели, что неисполненные обязательства по  арендной плате в соответствии с договором аренды от 21.12.2005 №1787 подлежат исполнению в установленном договором порядке в полном объеме.

Таким образом, подтверждая неисполненное обязательство по внесению арендной платы, предполагается, что обществу было известно о его размере.

Судебная коллегия отмечает, что одним из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю,  является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Возражений относительно размеров кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы, значений коэффициентов К2 и К3 ответчиком в ходе рассмотрения дела не заявлено, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.

Спорным явилось применение истцом значение коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора на данном земельном участке К1 =3. Указанный размер данного коэффициента установлен решением 330 для арендаторов, осуществляющих вид деятельности  - строительство.

Ответчик, ссылаясь на предоставление земельного участка не только для строительства, но и для эксплуатации горнолыжного комплекса, наличие на земельном участке горнолыжных трасс с кресельными подъемниками, утверждает,  что арендуемый земельный участок использовался только в целях их эксплуатации, отрицая факт осуществления строительства в период аренды, а потому при расчете арендной платы должен быть применен К1=0,02, установленный решением 330 для арендаторов, осуществляющих деятельность в области физической культуры и спорта.

Отклоняя указанный довод, суд первой инстанции указал, что доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка в материалы дела не представлено, ссылка на сезонное использование оборудования и осуществление деятельности в области физической культуры и спорта не подтверждена доказательствами.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Так из п. 1.1 договора 1787 следует, что земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации горнолыжного комплекса.

Доказательств, что ОАО «Центринвест» либо ЗАО «Завьялиха» в период срока  аренды закончили на арендуемом земельном участке строительство горнолыжного комплекса и ввели его в эксплуатацию материалы дела не содержат, более того ответчиком данное обстоятельство отрицается. Согласно уведомлению из ЕГРП от 28.04.2015 по местонахождению спорного земельного участка не зарегистрированы права на недвижимое имущество (л.д. 94).

Неиспользование арендатором земельного участка в целях, для которых он предоставлен в аренду не освобождает общество от обязанности оплатить пользование земельным участком в размере, соответствующем цели предоставления его в аренду.

То обстоятельство, что договором аренды предусмотрено использование земельного участка еще и для эксплуатации горнолыжного комплекса не свидетельствует о наличии оснований для применения К1=0,2 в отсутствие доказательств завершения строительства такого комплекса.

 Ссылка ответчика на наличие на земельном участке горнолыжных трасс с кресельными подъемниками не может быть принята как основание для применения К1=0,2, поскольку земельный участок предназначен для строительства и эксплуатации горнолыжного комплекса. Доказательств того, что ответчик обращался с заявлением об изменении назначения земельного участка только  для целей  эксплуатации существующих горнолыжных трасс с кресельными подъемниками и внесения соответствующих изменений в договор 1787, материалы дела также не содержат.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 18.11.2014 и от 20.01.2012 также следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:10:0204001:0028 – для строительства горнолыжного комплекса.

Ссылка апеллянта на п. 6 ст. 1 закона 257-ЗО и п.3 приложения №1 к решению 330 судебной коллегией не принимается в силу следующего.

Указанными нормами установлено, что в случае, если земельный участок используется арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, арендная плата определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением соответствующего значения коэффициента  отдельно по каждому из видов деятельности, пропорционально площади помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности. В случае, если невозможно определить площадь помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента

С учетом того, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства горнолыжного комплекса, предполагается использование его именно для этих целей.

Определить из договора 1878 размер земельного участка, занятый горнолыжными трассами и кресельными