Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 по делу n А07-5732/2015. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

«затраты по арендной плате за земельный участок, указанный в пункте 1.4 договора, в том числе, затраты по отводу земельного участка и его содержанию».

          В пунктах 3.6.1-3.6.29 договора стороны договорились заменить слово «затраты» на слова «затраты и финансовые обязательства перед третьими лицами».

          Также из материалов дела следует, что 26.03.2010 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и РОФ «Луч» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 299-10 (л. д. 20-25), согласно условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым №02:55:010103:166, площадью 8824 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Пархоменко, в квартале 290-292, для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями спортивно-реабилитационного центра и подземной автостоянкой.

          13 декабря 2013 года в связи с истечением срока действия вышеуказанного договора аренды между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и РОФ «Луч» (арендатор) заключен аналогичный договор аренды указанного же земельного участка № 1733-13 на последующий период (л. д. 26-29).

          Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2014 по делу № А07-20833/2013 с фонда в пользу указанного арендодателя взыскано                  1 455 236 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.03.2010 № 299-10 за период 31.01.2011 по 17.07.2013, а также 78 512 руб.                64 коп. пени (л. д. 36-39).

          Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.02.2015 по делу № А07-22677/2014 с фонда в пользу указанного арендодателя взыскано 536 957 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.12.2014 № 1733-13 за период с 18.07.2013 по 31.03.2014, а также 16 005 руб. 52 коп. пени (л. д. 40-42).

По состоянию на 30.06.2014 сторонами подписан акт сверки, согласно которому задолженность кооператива перед фондом составляет 2 187 287 руб. 59 коп. (л. д. 77).

          10 февраля 2015 года в ответ на уведомление фонда от 12.01.2015 кооперативом направлено гарантийное письмо, в котором ответчик обязался оплатить арендную плату в размере 2 187 287 руб. 59 коп. в течение шести месяцев, начиная с февраля 2015 года (л. д. 76).

          Фонд, ссылаясь на ненадлежащее исполнение кооперативом обязательств по договору инвестирования от 30.10.2009, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика в соответствии с условиями договора обязанности компенсировать истцу арендные платежи за использование земельного участка, предоставленного под строительство. Мотивируя судебный акт, суд дал квалификацию указанному договору как договору простого товарищества. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей фонда и общества, приходит к следующим выводам.

Из искового заявления истца и материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора от 30.10.2009, заключенного между сторонами, поименованного как договор инвестирования. 

О незаключенности или недействительности договора стороны не заявляют. 

Исковые требования фонда, по существу, направлены на понуждение кооператива исполнить обязательства по названному договору.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

В соответствии с условиями указанного договора с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения к нему инвестиционные средства, вносимые кооперативом (инвестором), должны покрывать все расходы на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.6 договора инвестор обязуется произвести инвестиции, а заказчик и застройщик - использовать их в строгом соответствии с их целевым назначением. При этом размер инвестиций должен покрывать финансовые обязательства застройщика и заказчика перед третьими лицами, а так же произведенные заказчиком и застройщиком затраты.

          Под затратами и финансовыми обязательствами перед третьими лицами стороны определили затраты, произведенные заказчиком или застройщиком и подтвержденные соответствующими документами (договоры, накладные, акты выполненных работ), а так же неисполненные финансовые обязательства заказчика и застройщика по договорам с третьими лицами, подтвержденные соответствующими документами (договоры, счета на оплату, накладные, акты выполненных работ, уведомления об оплате, решения судов, исполнительные листы и т.п.).

Срок оплаты затрат и финансовых обязательств перед третьими лицами составляет 10 календарных дней со дня направления заказчиком или застройщиком соответствующего уведомления инвестору.

Таким образом, по условиям договора инвестор обязан оплатить застройщику (применительно к настоящему спору) понесенные последним затраты, а также неисполненные финансовые обязательства застройщика, связанные с исполнением договора, в том числе по арендной плате за указанный выше земельный участок, предоставленный застройщику под строительство объекта инвестирования.

          Решениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2014 по делу № А07-20833/2013 и от 11.02.2015 по делу № А07-22677/2014 подтверждено наличие спорной задолженности. 

Ссылка ЖСК «Дуслык-Строй» в апелляционной жалобе на то, что заказчик в соответствии с условиями договора не доказал соблюдение принципа целевого использования средств инвестора, не может быть принята как обоснованная.  

          Так, действительно, согласно пункту 4.3.4 договора одной из обязанностей заказчика является предоставление инвестору и застройщику ежемесячно, не позднее 5 числа месяца следующего за отчетным, отчета об использовании инвестиций, с приложением: справок и стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), актов приемки выполненных работ (форма КС-2), документов, подтверждающих прочие затраты заказчика, связанные с достижением результата инвестиционной деятельности, счетов-фактур, копий платежных документов.

Между тем, в настоящем случае с исковыми требованиями к кооперативу обратился не заказчик (общество), а застройщик (фонд). Спорная сумма представляется собой задолженность по арендным платежам за указанный выше земельный участок, предоставленный именно застройщику в аренду под строительство объекта инвестирования. Относимость спорной суммы к исполнению договора инвестирования подтверждена указанными выше судебными актами о взыскании с фонда задолженности по арендным платежам.

          Таким образом, основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы РОФ «Луч», который не согласен с правой квалификацией договора от 30.10.2009 как договора простого товарищества, приведенной арбитражным судом первой инстанции в мотивировочной части обжалуемого судебного акта.

Так, действительно, исследовав условия договора от 30.10.2009, арбитражный суд первой инстанции дал квалификацию указанному договору как договору простого товарищества. 

  В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

  Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

   В настоящем случае из материалов дела следует, что арбитражный суд первой инстанции не выяснял волю сторон относительно правой природы заключенного ими договора.

           Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив содержание исследуемого договора, заслушав мнение представителей истца и третьего лица, отмечает следующее.

   В силу пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»),                   55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Согласно пункту 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

  В силу пунктов 1 и 2 статьи 1042 названного Кодекса вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 названного Кодекса внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

  Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом (пункт 3 указанной статьи).

          Статьей 1048 названного Кодекса установлено, что прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

   Из условий исследуемого договора следует, что результатом инвестиционной деятельности является введенный в эксплуатацию многоэтажный дом со встроено-пристроенными помещениями спортивно-реабилитационного центра и подземной автостоянкой (пункт 1.4 договора).

   Согласно пункту 2.1 договора инвестор поручает и оплачивает, а заказчик и застройщик принимают на себя обязательства на производство работ по техническому надзору по проектно-изыскательским работам, выполнению строительно-монтажных работ, вводу объекта в эксплуатацию и передаче наружных сетей на баланс управляющей организации, передаче результата инвестиционной деятельности в собственность инвестору. При этом инвестор осуществляет 100-процентное финансирование проектирование и строительства жилой части объекта и подземной автостоянки.

  В договоре распределение долей в построенном объекте между его сторонами не предусмотрено. 

  В пункте 1 названного ранее постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

          В пункте 4 постановления дополнительно отмечено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

   Исследовав содержание договора от 30.10.2009, с учетом изложенных выше его условий арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с элементами договора подряда, то есть имеет смешанную правовую природу.

   Так, в соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

   Помимо изложенных выше условий в силу пункта 3.9 договора для контроля за ходом и качеством проектирования и строительства объекта инвестор назначает ответственное лицо, осуществляющее от его имени данные функции без права вмешательства в деятельность заказчика и застройщика. Ответственное лицо инвестора осуществляет наряду с застройщиком приемку отдельных этапов работ по проектированию и строительству объекта и вправе делать замечания относительно хода и качества выполняемых работ, обязательные для исполнения застройщиком, который обязуется вносить соответствующие