Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А76-4704/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды и дополнительных соглашений к нему) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положения п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации введены в действие Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

На основании изложенных правовых норм и разъяснений, суд первой инстанции, установив, что дополнительным соглашением от 10.09.2010 (т. 1 л.д. 14) срок договора аренды от 30.11.2006 № 569/634-06 продлен до 31.12.2013 без проведения торгов, пришел к правильному выводу о том, что указанное дополнительное соглашение не соответствует закону, и срок договора аренды прекратился 30.11.2009.

Однако ответчик осуществлял использование земельных участков по окончании срока действия договора аренды, что подтверждается подписанием соглашений от 24.05.2013 (т. 1 л.д. 15), от 27.11.2013 (т. 1 л.д. 16), от 23.12.2014 (т. 1 л.д. 54, т. 2 л.д. 32) и дополнительных соглашений от 19.01.2012 (т. 1 л.д. 148-149) и от 29.01.2013 об установлении размера арендной платы на 2012 и 2013 годы (т. 2 л.д. 12), выдачей органом местного самоуправления разрешений на ввод в эксплуатацию жилого дома (т. 1 л.д. 92-105), а также не оспаривалось сторонами (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Отсутствие договорных отношений не должно освобождать фактического пользователя от возмещения стоимости использования чужой вещи, ввиду чего истцом была оплачена плата за период с января 2012 по 31.12.2013 за пользование земельным участком в объеме, установленном договором аренды (т. 2 л.д. 1-11, 15-26).

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а право пользования арендатором названным земельным участком прекращается.

Указанный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, согласно которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно распоряжению общества «КПД Заказчик» от 30.01.2008 (т. 1 л.д. 106) жилым домам, возводимым на находящихся в пользовании истца земельных участках, поименованных в соглашении от 26.01.2008 (т. 1 л.д. 13), были даны следующие строительные номера:

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0023 – дом № 1,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0022 – дом № 2,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0000000:0132 – дом № 3,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0025 – дом № 4,

земельный участок с кадастровым номером 74:30: 0000000:0133 – дом № 5,

земельный участок с кадастровым номером 74:30: 0000000:0134 – дом № 6,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0028 – дом № 7,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0029 – дом № 9,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0030 – дом № 10,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0031 – дом № 13,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0032 – дом № 14,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0033 – дом № 15,

земельный участок с кадастровым номером 74:30:0104014:0034 – дом № 16.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию введены в эксплуатацию (т. 1 л.д. 92-105):

 № ry 743040002005001-64/2008 от 30.09.2008 – жилой дом по ул. Калинина, 13 (строительный № 1),

№ ry 743040002005001-83/2008 от 29.12.2008 – жилой дом по ул. Калинина, 13-А (строительный № 2),

 № ry 743040002005001-105/2008 от 29.12.2008 – жилой дом (1 очередь) по ул. Калинина, 11 (строительный № 3),

 № ry 743040002005001-106/2008 от 29.12.2008 – жилой дом (1 очередь) по ул. Калинина, 15 (строительный № 4),

№ ry 743040002005001-29/2011 от 18.04.2011 – жилой дом (2 очередь) по ул. Калинина, 15 (строительный № 4),

№ ry 743040002005001-69/2009 от 13.08.2009 – жилой дом (1 очередь) по ул. Калинина, 11-А (строительный № 5),

№ ry 743040002005001-92/2011 от 02.11.2011 – жилой дом (1 очередь) по ул. Калинина, 11-Б (строительный № 6),

№ ry 743040002005001-37/2012 от 29.06.2012 – жилой дом (1 очередь, лит. А) по ул. Калинина, 15-Б (строительный № 7),

№ ry 743040002005001-91/2012 от 10.10.2012 – жилой дом (1 очередь, лит. А) по ул. Кирова, 18-Б (строительный № 9),

№ ry 743040002005001-19/2013 от 28.03.2013 – жилой дом (лит. А) по ул. Кирова, 18-А (строительный № 10),

№ ry 743040002005001-66/2013 от 23.10.2013 – жилой дом по ул. Калинина, 17-А (строительный № 13),

№ ry 743040002005001-53/2014 от 21.07.2014 – жилой дом по ул. Кирова, 10 (строительный № 14),

№ ry 743040002005001-82/2014 от 15.09.2014 – жилой дом по ул. Калинина, 19 (строительный № 15),

№ ry 743040002005001-126/2014 от 01.12.2014 – жилой дом по ул. Калинина, 17 (строительный № 16).

Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены, доказательства, опровергающие данные сведения, в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду первой инстанции не представлены.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия отклоняет доводы апеллянта об отсутствии доказательств ввода в эксплуатацию жилых домов, возведенных на земельных участках с кадастровыми номерами 74:30:000000:132 и 74:30:000000:133, поскольку из вышеизложенных документов следует, что на указанных земельных участках были введены в эксплуатацию жилой дом по ул. Калинина, 11 и жилой дом по ул. Калинина, 11-А соответственно.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33: 0000000:0132 право первого собственника на квартиру № 1 в доме № 11 по ул. Калинина зарегистрировано 19.03.2009 (т. 1 л.д. 22);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0025 право первого собственника на квартиру № 110 в доме № 15 по ул. Калинина зарегистрировано 13.07.2011 (т. 1 л.д. 24);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33: 0000000:0133 право первого собственника на квартиру № 1 в доме № 11-А по ул. Калинина зарегистрировано 21.09.2009 (т. 1 л.д. 23);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33: 0000000:0134 право первого собственника на квартиру № 2 в доме № 11-Б по ул. Калинина зарегистрировано 02.12.2011 (т. 1 л.д. 139);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0028 право первого собственника на квартиру № 1 в доме № 15Б по ул. Калинина зарегистрировано 16.07.2012 (т. 1 л.д. 26);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0029 право первого собственника на квартиру № 3 в доме 18Б по ул. Калинина зарегистрировано 21.11.2012 (т. 1 л.д. 27);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0030 право первого собственника на квартиру № 1 в доме 18А по ул. Кирова зарегистрировано 14.06.2013 (т. 2 л.д. 14);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0031 право первого собственника на квартиру № 1 в доме 17А по ул. Калинина зарегистрировано 12.11.2013 (т. 2 л.д. 13);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0032 право первого собственника на квартиру № 8 в доме 10 по ул. Кирова зарегистрировано 09.09.2014 (т. 2 л.д. 29);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0033 право первого собственника на квартиру № 1 в доме 19 по ул. Калинина зарегистрировано 28.10.2014 (т. 2 л.д. 31);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0104014:0034 право первого собственника на квартиру № 41 в доме 17 по ул. Калинина зарегистрировано 29.12.2014 (т. 2 л.д. 30).

Таким образом, с указанных дат в отношении соответствующих земельных участков у общества «КПД Заказчик» в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» прекратилось право пользования данными земельными участками, а, следовательно, и обязанность по внесению платы за такое пользование (ст. 307, 606, 614 ГК РФ).

В силу этого денежные средства в сумме 2 028 605 руб. 07 коп. (т. 2 л.д. 1-11, 15-26), перечисленные истцом ответчику за пользование вышеуказанными земельными участками за период с января 2012 по 31.12.2013, приобретены ответчиком без правовых оснований, ввиду чего являются неосновательным обогащением.

Доводы Управления о том, что после истечения срока действия договора с 30.11.2009 земельные участки продолжали находиться в фактическом незаконном пользовании истца, и у него имеется обязанность по оплате их пользования, в связи с чем имеется задолженность по арендной плате по договору, являются необоснованными, противоречащими выводам судов о прекращении права пользования земельными участками с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном земельном участке.

Наличие задолженности общества по оплате пользования спорными земельными участками Управлением соответствующими доказательствами и расчетами не подтверждено, контррасчет заявленных обществом исковых требований в дело не представлен (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), равно как не предъявлено самостоятельных имущественных требований к обществу в части взыскания задолженности по арендной плате.

Доводы апеллянта о том, что после прекращения действия договора аренды от 30.11.2006 № 569/634-06 расчет арендной платы должен был быть произведен по формуле, установленной муниципальными нормативными актами об утверждении ставок арендной платы, отклоняются как противоречащие материалам дела.

Из дополнительных соглашений от 19.01.2012 (т. 1 л.д. 148-149) и от 29.01.2013 (т. 2 л.д. 12) об установлении размера арендной платы на 2012 и 2013 годы следует, что расчет платы за аренду земли производится на основании удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П, коэффициентов арендной платы за землю, принятых решением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 31.10.2012 № 603-МО, ставок арендной платы, принятых Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, протокола от 30.11.2006 № 4 подведения итогов аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок.

Таким образом, расчет арендной платы в спорный период, вопреки доводам Управления, произведен по формуле, установленной муниципальными нормативными актами об утверждении ставок арендной платы.

Расчет арендной платы, которую ответчик считает обоснованной и подлежащей уплате истцом в спорный период, Управлением не представлен, что позволяет признать необоснованными доводы апеллянта о недоказанности факта неосновательного обогащения и его размера.

Доводы апеллянта о том, что после регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные на спорных земельных участках, общество продолжало их использование для строительства помещений общественного назначения, подземной парковки и организации сквера, являются необоснованными, поскольку в порядке ч. 1 ст. 41, ч. 1 ст. 65 АПК РФ не подтверждены доказательствами.

Кроме того, как следует из соглашения от 26.01.2008 для строительства подземной парковки и организации сквера истцу был выделен земельный участок площадью 15245 кв.м с кадастровым номером 74:30:0104014:0035 (т. 1 л.д. 13), в то время, как следует из заявленного иска, истец не связывает свои требования о неосновательном обогащении с оплатой арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены