Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2015 по делу n А76-29526/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

56).

12 декабря 2013 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (арендатор) и обществом «Родник» (новый арендатор) заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору УЗ                  № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 (т. 1, л.д. 33-35).

Договор от         12.12.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 16.12.2013, что подтверждается штампом регистрационной надписи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на договоре (т. 1, оборот л.д. 37).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0508002:39 передан новому арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2013 (т. 1, л.д. 36).

08 мая 2014 г. между Комитетом (арендодатель) и обществом «Родник»  (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 5 к договору УЗ                  № 009048-К-2007, в соответствии с которым срок действия договора продлен до  15.06.2017 (т. 1, л.д. 58). 

Дополнительное соглашение от 08.05.2014 № 5 зарегистрировано в установленном законом порядке 19.05.2014, что подтверждается штампом регистрационной надписи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на соглашении (т. 1, л.д. 59).

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от 06.02.2015, согласно которой в отношении земельного участка с кадастровым номером              74:36:05 08 002:39 зарегистрировано ограничение (обременение) – аренда в пользу общества «Родник» на срок с 19.12.2013 по 15.06.2017 (т. 2, л.д. 66). 

11 ноября 2014 г. Комитет направил в адрес общества «Родник» письмо за № 20857 (т. 1, л.д. 61-62), которым уведомил об отказе от исполнения дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 к договору УЗ № 009048-К-2007 в одностороннем порядке на основании части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовал в течение 15-ти дней с момента отправки данного уведомления передать земельный участок с кадастровым номером 74:36:05 08 002:39 по акту приема-передачи.

По утверждению Комитета, основанием для отказа от исполнения дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 к договору УЗ № 009048-К-2007 в одностороннем порядке  явилось то обстоятельство, что переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0508002:39 обществом «Родник» не осваивается.

В материалы дела представлен акт обследования земельного участка, составленный в порядке муниципального контроля от 06.10.2014 (т. 2, л.д. 121-125), согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0508002:39 расположены земельные насаждения и разрушенные каменные сооружения неопределенного назначения. 

Полагая, что односторонний отказ Комитета от исполнения дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 к договору аренды                     не соответствует требованиям действующего законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом дополнительного соглашения от 08.05.2014 № 5, которым срок действия договора УЗ № 009048-К-2007 продлен до 15.06.2017, общий срок действия последнего составил более 5 лет. С учетом данного обстоятельства, применив положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае расторжение договора УЗ № 009048-К-2007, заключенного на срок более 5-ти лет возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены  обжалуемого судебного акта.  

 Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора УЗ № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 31463 кв. м с кадастровым номером 74:36:0508002:39 для комплексного благоустройства территории с размещением объектов рекреации и объектов общественного назначения.

 Оценивая договор УЗ № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4, судебная коллегия приходит к выводу о его заключенности. Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. Требование о государственной регистрации договора аренды как заключенного на срок более одного года и дополнительных соглашений к нему соблюдено (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

О недействительности договора стороны судам первой и апелляционной инстанций не заявили.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,  устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619  Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок или на срок менее пяти лет, действующее законодательство не устанавливает.

    Договор УЗ № 009048-К-2007 первоначально заключался на срок 2 года 8 месяцев (до 15.06.2010). В дальнейшем данный договор дополнительным соглашением от 14.10.2010 № 1 пролонгировался на срок до 15.06.2012,  дополнительным соглашением от 24.07.2012 № 2 - до 15.06.2014, дополнительным соглашением от 08.05.2014 № 5 – до  15.06.2017.  

    Нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации защищают права арендатора, который при заключении договора был вправе рассчитывать на определенный значительный срок использования участка и соответственно правомерно строил проекты в пределах согласованного с арендодателем периода. Поэтому закон предъявляет повышенные требования к весомости оснований для расторжения долгосрочных договоров, пытаясь исключить возможность произвола со стороны арендодателя и гарантировать реализацию долгосрочных проектов.

 Описанная ситуация не тождественна той, когда арендатор продолжительное время после пролонгации краткосрочного договора использует участок. При заключении договора на непродолжительный срок в случае пролонгации данного договора также на непродолжительный срок у арендатора нет законных оснований пользоваться гарантиями, установленными законом для арендаторов по долгосрочным договорам аренды.

  Пролонгированные договоры прекращаются в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и оснований усложнять данный порядок для арендодателя в рассматриваемом случае не имеется.

С учетом изложенного выше, судебная коллегия считает, что правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на спорный договор аренды не распространяется. Указанный договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вывод суда первой инстанции об обратном судебная коллегия считает основанным на неверном толковании закона.

Вместе с тем указанный вывод суда первой инстанции в рассматриваемом случае не привел к принятию неправильного судебного акта.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.

         В оспариваемом письме от 11.11.2014 № 20857 Комитет, уведомляя общество «Родник» об отказе от исполнения дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 к договору УЗ № 009048-К-2007 в одностороннем порядке на основании части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сослался на пункт 5.1 договора и неиспользование арендатором земельного участка по целевому назначению.

В соответствии с правилами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий пункта 5.1 договора УЗ                             № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 не позволяет суду сделать вывод о том, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в связи с неиспользованием арендатором земельного участка по целевому назначению.

Так, в соответствии с пунктом 5.1.1 договора УЗ № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возврата арендованного имущества, предоставленного по договору аренды, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством. Данное условие не содержит прямого указания на возможность отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 5.1.8 договора УЗ № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней; в данном случае договор считается прекращенным по истечении 15-ти дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о прекращении договора.

Однако спорный договор сторонами на неопределенный срок                    не продлевался. Дополнительным соглашением от 08.05.2014 № 5 указанный договор продлен до 15.06.2017.  

В соответствии с пунктом 6.7 договора УЗ № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 арендодатель на основании пункта 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от его исполнения полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор считается расторгнутым по истечении 15-ти дней с момента отправки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора (пункт 6.7).

В соответствии с пунктом 6.5 договора УЗ № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 при нанесении арендатором явного или скрытого ущерба памятникам истории и архитектуры, расположенным на участке, взимается штраф в сумме, необходимой для ликвидации нанесенного ущерба, исчисляемого по рыночным ценам, действующим на момент выявления ущерба.

Однако доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор нанес какой-либо ущерб памятникам истории и архитектуры, расположенным на участке, и был оштрафован за это, в материалы дела не представлено. Более того, Комитет на такие обстоятельства не ссылался.

В соответствии с пунктом 6.4 договора УЗ № 009048-К-2007 в редакции дополнительного соглашения от 18.07.2013 № 4 договор подлежит расторжению по требованию арендодателя (досрочно) в определенных случаях, в том числе, при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий договора и неиспользовании земельного участка в соответствии с условиями договора; если в течение срока действия постановления (распоряжения) главы                    г. Челябинска (в случае предоставления земельного участка для строительства) не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка; при превышении нормативных сроков освоения земельного участка. Условия данного пункта договора также не содержит прямого указания на возможность отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского