Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А07-23207/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

платы.

Размер арендной платы составляет: за период с 05.05.2009 по 31.12.2009 – 692 938 руб. 02 коп., за 2010 год – 1 049 470 руб. 44 коп. (пункт 4.1).

Арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующий платежным реквизитам, указанным в расчете (пункт 4.3).

Арендная плата начисляется с 05.05.2009. Расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 4.3).

Не использование арендаторам земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы (пункт 4.7). 

В разделе 5 договора № 3536к предусмотрены права и обязанности сторон.

В разделе 6 договора № 3536к предусмотрена ответственность за неисполнение/ненадлежащее исполнение его условий.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2).

В разделе 6 договора № 3536к установлены основания изменения, расторжения и прекращения договора.

По истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении его продлить договор прекращает свое действие (пункт 7.3).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 7.4).

         К договору № 3536к сторонами подписан расчет годовой арендной платы на 2009 г. (т. 1, л.д. 21, 22). 

Земельный участок площадью 10044 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, 4, - передан обществу «Альфа-Групп» по акту приема-передачи от 13.10.2010 (т. 1, л.д. 23). 

         По утверждению истца, обязательства по договору № 3536к по уплате арендной платы ответчик исполнил ненадлежащим образом: за период с 15.03.2010 по 31.12.2014 за ним образовалась задолженность 5 940 290 руб.        22 коп.; на сумму задолженности истец начислил пени за период с 16.10.2010 по 23.01.2015 в сумме 1 571 160 руб. 62 коп. (уточненный расчет задолженности – т. 1, л.д. 66, 69).

Направленная в адрес ответчика претензия от 17.10.2014 № 267 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням (т. 1,             л.д. л.д.15) оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Из содержания искового заявления следует, что истец считает договор     № 3536к прекращенным с 05.05.2012 (после истечения срока его действия), поскольку договор не был продлен в связи с нарушением арендатором его условий; указывает, что после прекращения договора общество «Альфа-Групп» земельный участок арендодателю не возвратило, продолжает фактически им пользоваться.   

Общество «Альфа-Групп» в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на исковое заявление (т. 2, л.д. 10, 11) с учетом дополнений (т. 2, л.д. 84, 85).

Приведенные в отзыве возражения ответчика по существу исковых требований сводятся, по существу, к следующему.

Ссылаясь на положения статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик указывает, что истец вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком только с момента его передачи арендатору, то есть в рассматриваемом случае – с 13.10.2010 (даты подписания акта приема-передачи), а не с 15.03.2010, как заявлено истцом.

Поскольку до окончания срока действия спорного договора аренды от 13.10.2010 арендатор не обращался к арендодателю с письменным уведомлением о намерении продлить договор, учитывая положения пункта 7.1 договора, ответчик считает, что договор аренды прекратил своё действие 05.05.2012. При этом, неподписание сторонами акта возврата земельного участка не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества, поскольку условиями договора аренды № 3536к не предусмотрена обязанность по подписанию акта приема-передачи при возврате арендуемого имущества.

Более того, 28.06.2012 сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:66:010105:173 в государственном кадастре недвижимости аннулированы, в связи с чем договор аренды от 13.10.2010 является незаключенным с 28.06.2012 (отсутствует объект аренды).

Также ответчик отмечает, что земельный участок предоставлялся обществу «Альфа-Групп» для проектирования и строительства автокомплекса. Однако общество «Альфа-Групп» данный земельный участок фактически          не использовало по назначению: не получало в установленном порядке необходимые разрешения, не представляло в уполномоченный орган согласованный проект, не огородило земельный участок, не приступило к строительству. Указанные обстоятельства должны быть учтены при разрешении настоящего спора.

С учетом изложенного, ответчик настаивает на том, что арендная плата по спорному договору аренды может быть взыскана только за период с 13.10.2010 (даты подписания акта приема-передачи земельного участка в аренду) до 28.06.2012 (даты снятия земельного участка с государственного кадастрового учета). При этом за период с 13.10.2010 по 07.11.2011 к спорным отношениям подлежат применению правила о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с дополнением к отзыву на исковое заявление, по расчету ответчика, с него в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 08.11.2011 по 28.06.2012 в сумме 171 748 руб.         95 коп. и неустойка в сумме 1 270 руб. 27 коп. за период с 08.11.2011 по 05.05.2012. При этом, ответчик в дополнении к отзыву на исковое заявление указал, что считает необоснованным взыскание неустойки за период после прекращения действия спорного договора аренды (после 05.05.2012).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договоров аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей, пеней за спорный период.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора № 3536к, который по своей правовой природе является договором аренды земельного участка. 

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Содержание анализируемого договора № 3536к соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора). Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает способ определения размера и сроков внесения арендной платы.

Сведений о государственной регистрации договора № 3536к как заключенного на срок более одного года (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним суду не представлено.  

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011   № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В рассматриваемом случае обществом «Альфа-Групп» фактически принято имущественное предоставление по договору № 3536к, а именно: принят в пользование земельный участок площадью 10044 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи от 13.10.2010. 

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами возникли права и обязанности, предусмотренные условиями договора № 3536к.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор № 3536к заключен на срок с 05.05.2009 по 05.05.2012, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до его заключения (пункты 3.1, 3.2).

Согласно пункту 7.3 договора № 3536к по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении его продлить договор прекращает свое действие.

Доказательств, свидетельствующих о направлении обществом «Альфа-Групп» в адрес Комитета в обусловленный договором № 3536к срок письменного уведомления о намерении продлить договор, суду                          не представлено. 

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор № 3536к прекратил своё действие по истечении указанного в нем срока – 05.05.2012. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что как истец (в исковом заявлении), так и ответчик (в отзыве на исковое заявление) указывают на прекращение договора № 3536к по истечении срока его действия.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 7.4 договора № 3536к установлено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Следует отметить, что по смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 № 9021/12).

По утверждению истца, ответчик после прекращения договора № 3536к арендованный земельный участок арендодателю в установленном законом и договором порядке не возвратил.

Объективных доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представил.

Представленное ответчиком письмо (без указания даты) с просьбой подписать акт приема-передачи от марта 2015 г. направлено Комитету 23.03.2015 (т. 2, л.д. 60-62), то есть за пределами заявленного ко взысканию периода времени. 

 Ссылку ответчика на снятие земельного участка с кадастровым номером 02:66:010105:173 с государственного кадастрового учета 28.06.2012 (т. 2, л.д. 7-9, 14, 15) как на обстоятельство, свидетельствующее о незаключенностии договора аренды с 28.06.2012 и исключающее возврат данного земельного участка арендодателю в связи с отсутствием объекта аренды, судебная коллегия отклоняет как несостоятельную.

 В данном случае договор № 3536к был заключен в отношении объекта аренды – земельного участка, сведения о котором были внесены в государственный кадастр недвижимости в установленном законом порядке. При этом, после исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 02:66:010105:173 указанный участок не прекратил своего фактического существования, сведения о границах земельного участка, принятого в аренду по договору № 3536к, ответчику известны.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что обозначенный земельный участок снят с государственного кадастрового учета в силу закона –на основании пункта 4 статьи 24 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в связи с истечением двух лет со дня постановки земельного участка на учет с внесением в кадастр сведений о нем временного характера и отсутствием государственной регистрации прав в отношении