Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2015 по делу n А34-3216/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона № 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у общества преимущественного права приобретения имущества в порядке указанного Закона для Комитета заключение договора является обязательным.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Комитет в настоящем споре не оспаривает наличие у общества преимущественного права на выкуп занимаемого здания.

Так, Комитет выдал обществу справку от 22.11.2013 № 01-02-146 об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды, на заявление общества о выкупе здания направил проект договора купли-продажи. 

Предусмотренная договором аренды арендная плата в размере                             800 000 руб. оплачена обществом путем перечисления денежных средств, а также путем взаимозачетов, что подтверждается соглашением о проведении взаимных расчетов от 15.12.2003, товарной накладной от 15.12.2003 № 144, платежным поручением от 15.01.2004 № 3, счетом-фактурой от 04.12.2002                 № 12, платежным поручением от 10.06.2005 № 59, письмом от 31.05.2005                                                      № 05/47, платежным поручением от 02.08.2005 № 96, письмом от 14.07.2005                № 05/80, счетом-фактурой от 15.07.2005 № 58 (т. 2, л. д. 149-158).

Из существа спора и апелляционной жалобы Комитета следует, что фактически между сторонами имеет место спор о цене выкупа занимаемого обществом здания, а именно, о возможности применения к спорному случаю нормы части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Согласно названной норме стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что истцом доказано наличие оснований для применения к настоящему случаю указанной нормы.

  Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по вопросу о применении изложенной нормы Закона № 159-ФЗ отмечено, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

  Таким образом, данная норма носит императивный характер.

  Из названного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также следует, что при применении указанной нормы неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя. Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Из вышеприведенного следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия собственника имущества на проведение, в частности, капитального ремонта арендуемого помещения.

Из представленных в материалы дела доказательств: распоряжения Комитета от 01.06.2004 № 1 (т. 1, л. д. 22), распоряжения Администрации муниципального образования Катайского района от 29.09.2004 № 100-р (т. 1,            л. д. 23), заключения по рабочему проекту реконструкции здания кинотеатра на универсам Отдела архитектуры и строительства Администрации муниципального образования Катайского района от 11.10.2004 (т. 1, л. д. 24, 25), распоряжения Администрации муниципального образования Катайского района от 22.10.2004 № 112-р (т. 1, л. д. 26, 27), протокола заседания Архитектурно-строительного совета Катайского района от 04.11.2004 № 9 (т. 1, л. д. 28), распоряжения Комитета от 28.04.2005 № 12 (т. 1, л. д. 29), постановления Администрации муниципального образования Катайского района от 14.11.2005 № 501 (т. 1, л. д. 30) следует, что собственник согласовал проведение ООО «Универсам «Волгоградский» реконструкции спорного здания.

Приемка реконструированного объекта осуществлена приемочной комиссией, созданной по распоряжению Администрации муниципального образования Катайского района от 18.11.2005 № 250 (т. 1, л. д. 31, 32), акт приемочной комиссии утвержден постановлением Администрации муниципального образования Катайского района от 23.11.2005 № 515 (т. 1,                      л. д. 32).

С учетом названных доказательств следует признать обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что неотделимые улучшения произведены обществом с согласия арендодателя, в связи с чем их стоимость подлежит зачету в счет выкупной стоимости спорного здания.

Определением от 07.08.2014 арбитражным судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» (далее – ООО «Априори») с привлечением в качестве эксперта Байковской Анастасии Валерьевны. На разрешение эксперта были поставлены вопрос: 1) какова рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 26.11.2013; 2) какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в сорном здании, произведенных обществом за период 2005 года, по состоянию на 26.11.2013 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной по определению суда от 07.08.2014 экспертом ООО «Априори» Байковской А.В., рыночная стоимость здания по состоянию на 26.11.2013 составила                                     11 619 614 руб. (т. 4, л. д. 3-226).

Комитет в апелляционной жалобе указывает на несогласие с выводами, приведенными в указанном заключении эксперта.

Между тем, доводы Комитета и третьего лица о несоответствии указанного заключения требованиям законодательства были верно оценены арбитражным судом первой инстанции. Для проверки данных доводов суд вызывал для дачи пояснений эксперта Байковскую А.В.

Комитетом выводы эксперта относительно рыночной стоимости здания не опровергнуты, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Более того, учитывая, что в представленном по результатам судебной экспертизы заключении эксперта ООО «Априори» рыночная стоимость неотделимых улучшений была определена без оценки того, все ли из проведенных обществом работ по реконструкции здания привели к созданию неотделимых улучшений, определением арбитражного суда первой инстанции от 13.01.2015 по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Уральская строительная экспертиза» (далее –                               ООО «Уральская строительная экспертиза») с привлечением в качестве экспертов Беспамятных Леонида Агафангеловича, Кротова Сергея Валерьевича, Колимиец Елены Николаевны.

Как следует из представленного заключения судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО «Уральская строительная экспертиза», амортизационная стоимость произведенных обществом в здании неотделимых улучшений по состоянию на 26.11.2013 составила 4 587 164 руб. 31 коп. (т. 6,               л. д. 27-96).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом указанного арбитражный суд первой инстанции верно удовлетворил исковое заявление общества и определил выкупную стоимость здания в размере 7 032 449 руб. 69 коп. (из расчета: 11 619 614 руб. рыночная стоимость здания - 4 587 164 руб. 31 коп. стоимость неотделимых улучшений).

Арбитражным судом первой инстанции обоснованно не приняты доводы Комитета и верно отказано в удовлетворении встречных исковых требований.  

Так, Комитет в обоснование своей правовой позиции по делу и, соответственно, встречного иска ссылается на то, что стоимость улучшений, произведенных обществом в арендуемом здании, фактически учитывалась ответчиком при определении размера арендной платы по договору аренды от 01.12.2003 № 1, установленный договором аренды размер арендной платы (800 000 руб. за 10 лет) явно не соответствует ее реальному размеру                             (12 001 011 руб. 88 коп. за 10 лет), от внесения в договор аренды изменений (в виде дополнительного соглашения от 01.08.2005, т. 1, л. д. 19) в целях установления реального размера арендной платы истец уклонялся.

Между тем, как отмечено ранее, Комитет выдал обществу справку от 22.11.2013 № 01-02-146 об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды. 

Дополнительное соглашение к договору аренды в части увеличения размера арендной платы стороны не подписали.

При расчете подлежащей взысканию с общества дополнительно арендной платы по встречному иску Комитет исходил из установленных методик исчисления арендной платы за муниципальное имущество.

Между тем, в договоре аренды от 01.12.2003 № 1 стороны не установили, что размер арендной платы определяется на основании указанных методик.

Также согласно пункту 2.4.3 договора аренды арендатор вправе производить неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя за счет собственных средств.

В силу пункта 2.4.6 договора после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Таким образом, из договора аренды не следовало, что стороны предусмотрели зачет стоимости произведенных истцом улучшений занимаемого имущества в арендные платежи.

Также в материалах дела имеется письмо общества главе Катайского района от 15.02.2010 (т. 1, л. д. 35), в котором общество предлагало предусмотреть в бюджете района денежные средства на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений со ссылкой на пункт 2.4.6 договора аренды от 01.12.2003 № 1.

Также, как отмечено ранее, общество заявило о пропуске Комитетом срока исковой давности по встречным исковым требованиям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 названного Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании пункта 1 статьи 200 названного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 1 статьи 181 названного Кодекса срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно статье