Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2015 по делу n А34-142/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего спора являются отказы Управления Росреестра, выраженные в сообщениях от 24.11.2014 № 16/348/2014-742, № 16/348/2014-737, № 16/348/2014-739, в государственной регистрации прав заявителя на нежилое здание Конторы, лит. А, год постройки 1976, этажность – 2, общая площадь – 464,2 кв.м, кадастровый номер 45:05:011001:578, расположенное по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, 40-лет Победы, 8, на нежилое здание - Гараж на 25 автомобилей, лит. Е, год постройки 1978, этажность – 1, общая площадь – 936,2 кв.м, кадастровый номер 45:05:011001:549, и нежилое здание - кошары № 1, лит. А, год постройки 1980, этажность – 1, общая площадь – 3832,3 м.кв., кадастровый номер 45:05:011001:563, расположенные по адресу: Курганская обл., Звериноголовский р-он, с. Труд и Знание, на основании абз. 4, 9, 10 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации (т. 1 л.д. 15-16, 17-18, 19-20).

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 постановления Пленумов № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 62 указанного Постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации  вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14397/11 от 03.04.2012, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, приобретенное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 01.09.2009 № 1395/09, нормы пункта 3 статьи 551 ГК РФ применяются по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

На основании изложенного, оспариваемый отказ Управления Росреестра, мотивированный в том числе отсутствием заявления продавца спорного недвижимого имущества (СПК «Колхоз «Труд») о регистрации права собственности, оплаты им соответствующей государственной пошлины при установленном судом первой инстанции факте ликвидации названного юридического лица, в части указанных оснований для отказа является неправомерным.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 62 постановления Пленумов № 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд находит доказанным наличие указанной совокупности обстоятельств.

На основании п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорное недвижимое имущество СПК «Рассвет» представлены договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 21-22) и приложение от 25.12.2001 к договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 23).

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

По условиям договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001 и приложения от 25.12.2001 к нему СПК «Колхоз «Труд» и СПК «Рассвет» согласовали предмет аренды (выкупа), а также размер аренды (выкупной цены).

В силу п. 6 договора аренды арендатор производит расчет по соглашению о переводе долга по утвержденному графику, после чего выплаченная сумма задолженности засчитывается в счет арендной платы (выкупной цены) без составления дополнительного соглашения о зачете однородных требований.

 Право собственности на арендованное имущество у арендатора возникает после зачета арендной (выкупной) платы в полном объеме (п. 7 договора).

Актами сверки расчетов в счет погашения задолженности от 30.08.2002 (т. 1 л.д. 96, 97) СПК «Колхоз «Труд» и СПК «Рассвет» произвели  зачет сумм задолженности СПК «Колхоз «Труд» перед СПК «Рассвет» на основании  соглашений о переводе долга от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 80-82, 86-87, 91-92, 94-95), соглашений о расчете по выполненному обязательству от 21.12.2001 (т. 1 л.д. 83, 88, 93) в счет расчета по арендной (выкупной) плате за арендованное имущество по договору аренды (с выкупом) от 21.12.2001 в сумме 403 923,38 руб. и в сумме 81 743, 67 руб. соответственно, что соответствует размеру аренды (выкупной цены), указанным в договоре аренды (с выкупом) от 21.12.2001 и приложении от 25.12.2001 к нему.

При таких обстоятельствах, учитывая фактическое исполнение сторонами названных сделок, передачу недвижимого имущества заявителю, положения п. 7 договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о согласовании сторонами договора всех его существенных условий и исполнении таких условий.

Выводы заинтересованного лица о том, что договор аренды (с выкупом) от 21.12.2001 не является документом, на основании которого у заявителя возникает право собственности на спорное недвижимое имущество, являются неверными, противоречат положениям п. 2 ст. 218, ст.ст. 421, 624 ГК РФ.

Следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прав заявителя на недвижимое имущество.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра о том, что при проведении экспертизы установлено отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на имущество, заявленное к государственной регистрации, являются необоснованными, поскольку названное обстоятельство не может служить основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.09.2009 № 1395/09, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Из материалов дела, в частности решения исполнительного комитета Куртамышского районного Совета депутатов трудящихся Курганской области об утверждении с-зу «Труд» акта от 04.11.1976 государственной комиссии о приемке в эксплуатацию административного здания на 25 рабочих мест (т. 1 л.д. 88, позиция 1.5), решения исполнительного комитета Куртамышского районного Совета депутатов трудящихся Курганской области об утверждении с-зу «Труд» акта от 29.07.1977 государственной комиссии о приемке в эксплуатацию гаража на 25 машин с бытовой (т. 1 л.д. 91, позиция 1.7), титульного списка переходящих строек производственного назначения (т. 2 л.д. 94), усматривается принадлежность СПК «Колхоз «Труд» на момент заключения договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001 спорного недвижимого имущества.

Доказательств наличия правопритязаний иных третьих лиц на спорное недвижимое имущество на момент вынесения оспариваемых отказов в государственной регистрации Управлением Росреестра суду первой инстанции представлено не было.

При таких обстоятельствах, с учетом порядка распределения бремени доказывания, установленного ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, апелляционная коллегия не может признать обоснованным отказ регистрирующего органа по мотиву отсутствия документов об основаниях возникновения права собственности СПК «Колхоз «Труд» на спорное недвижимое имущество.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра было заявлено предоставление заявителем на государственную регистрацию нотариально удостоверенной копии договора аренды (с выкупом) от 21.12.2001, тогда как в силу п. 5 ст. 18 Закона о регистрации такой договор должен был быть предоставлен не менее чем в двух подлинных экземплярах, являются необоснованными, поскольку названное обстоятельство не было указано регистрирующим органом в качестве замечаний к заявителю при приостановлении государственной регистрации и при отказе в ее совершении. Обратные доводы апеллянта не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, исходя из приведенных выше разъяснений пункта 62 постановления Пленумов  № 10/22, а также учитывая