Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 по делу n А07-4379/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

судах.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец (либо ответчик), и должен рассматривать заявленное требование исходя из фактически сложившихся правоотношений.

Представленный в дело договор соинвестирования строительства нежилого помещения от 12.11.2012 № 184-4/12 (далее - договор соинвестирования), заключенный между  Генподрядным трестом и ИП Исхаковым Р.С. правильно квалифицирован судом первой инстанции как договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам,  глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Поскольку  предметом спорного договора соинвестирования является приобретение соинвестором в собственность нежилого помещения в здании, при отсутствии между сторонами данного договора  подрядных правоотношений либо правоотношений, вытекающих из договора простого товарищества,  спор, вытекающий из указанного договора, подлежит разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса).

Из материалов дела  усматривается  согласование сторонами условий об объекте, подлежащем передаче  в собственность покупателя по договору, а так же условия о цене товара (в том числе на случай превышения площади  построенного помещения  его проектной площади), в силу чего   договор соинвестирования обоснованно признан судом заключенным.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Обстоятельство исполнения  покупателем, вытекающего из п. 2.1 договора соинвестирования  обязательства  по внесению  денежных средств  в сумме 24 141 000 руб. исходя из площади  помещения равной 371,4 кв.м.  сторонами не оспаривается и подтверждено материалами дела.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1 ст. 456 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче (п.1 ст. 458 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что о готовности товара к передаче  покупатель Исхаков Р.С. был  впервые осведомлен письмом  № 1390/1 от 20.08.2013.

Из переписки сторон усматриваются неоднократные попытки  Генподрядного треста осуществить передачу  помещения нотариальной конторы  ИП Исхакову.

Материалами дела подтвержден отказ ИП Исхакова от принятия помещения по акту приема-передачи от 28.03.2014 по мотиву  наличия  недостатков товара.

Согласно п.1 ст. 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.  При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 484 Гражданского кодекса покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 ст. 475 Гражданского кодекса в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, при наличии недостатков в объекте недвижимости, подлежащем передаче по договору купли-продажи, покупатель вправе выбрать  альтернативу – либо принять объект  недвижимости, либо отказаться от исполнения  договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Вместе с тем, возможность отказа от договора купли-продажи обусловлена наличием  существенного нарушения требований к качеству товара.

Из представленного  в материалы дела заключения эксперта Родионова Н.Н., выполненного в рамках проведения судебной экспертизы, следует, что в нежилом помещении (нотариальной конторе)  имеются строительные недоделки и недостатки, которые квалифицируются как  значительные, производственные и устранимые, имеются так же неустранимые недостатки. Перечень и описание недостатков приведены в таблице №1 (т.2 л.д. 111-113). Анализ таблицы № 1 позволяет установить, что к  разряду неустранимых недостатков отнесено два недостатка, а именно: 

- помещение первого этажа (отм.8,6м.), сопряженные с цифровой осью 32  в месте стыка «стена-пол» имеют уступ в виде железобетонного плинтуса-уступа с размерами граней до 150 мм.;

 -  высотные отметки дверных проемов по деформированному шву  (оси 33-34) имеют перепад до 80 мм. (т.2  л.д.111-112). 

Помимо этого в таблице №1 перечислены 12 пунктов устранимых недостатков. Согласно выводам эксперта  стоимость устранения  недоделок (устранимых  недостатков) составляет 489 933 руб. (т.2  л.д.119).

Из дополнительных пояснений эксперта следует, что оценка эксплуатационных характеристик нежилого помещения,  степени его соответствия требованиям, предъявляемым к подобным  помещениям, а так же возможность его использования по назначению  как «нотариальная контора» производится, как правило, на стадии проектирования и  подтверждается заключением ФАУ «Главэкспертиза России» (т.3 л.д.36-41).

Таким образом, заключением экспертизы  подтверждена возможность использования помещения по назначению как «нотариальная контора», в силу чего оснований для вывода о том, что указанные в таблице №1 заключения эксперта неустранимые недостатки являются существенными, исключающими возможность использования товара по назначению не имеется.

Судебная коллегия так же не находит оснований для отнесения к существенным  поименованных в заключении эксперта  устранимых недостатков, поскольку стоимость их устранения в сумме 489 933 руб. относительно стоимости  помещения в размере 24 141 000 руб. нельзя признать  значительной.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с п. 1.2 договора соинвестирования в собственность покупателя подлежало передаче нежилое помещение с черновой отделкой, параметры которой поименованы в названном пункте договора.

Вместе с тем, часть указанных экспертом Родионовым Н.Н. в таблице №1 заключения  недостатков, а именно: отсутствие дверей в электрощитовое помещение, отсутствие внутренних витражей, не поименованы в п.1.2 договора как  входящие в понятие «черновая отделка», более того, согласно письму ЗАО «Архпроект»  являются элементами так называемой «чистовой отделки». Установка такого оборудования в помещениях с черновой отделкой не может быть произведена в виду особенностей его монтажа т.к.  установка внутренних витражей  осуществляется только после монтажа напольных покрытий (т. 3 л.д. 57).  

Изучив представленное заключение и пояснения к нему,  судебная коллегия  приходит к выводу об отсутствии существенного нарушения требований к качеству товара – нежилого помещения в секции Е, обозначенного в строительных планах как «Нотариальная контора» и, соответственно, к выводу об отсутствии у  покупателя ИП Исхакова установленных п.2 ст. 475 ГК РФ  полномочий  на отказ от исполнения договора купли-продажи.

При отсутствии  таких полномочий, отказ ИП Исхакова принять товар по акту приема-передачи произведен в нарушение требований  п. 1 ст. 484 Гражданского кодекса.

В силу п. 3 ст. 484 Гражданского кодекса в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Генподрядный трест письмом от 01.04.2014 № 511  отказался от исполнения договора купли-продажи, о чем известил покупателя. Обстоятельство получения ИП Исхаковым данного письма усматривается из текста  уточненного искового заявления (т.3 л.д. 5-11).

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При названных обстоятельствах договор соинвестирования строительства нежилого помещения от 12.11.2012№ 184-4/12 следует считать расторгнутым с 01.04.2014.

Расторжение договора прекратило обязательства Генподрядного треста  по передаче  помещения  покупателю.

Обратные выводы суда основаны на  неправильном применении норм права и  неверной оценке фактических правоотношений сторон.

 Помимо этого судебная коллегия отмечает, что  принимая решение о возложении на ответчика обязанности передать спорное помещение  предпринимателю, суд первой инстанции не выяснил  обстоятельств наличия у ответчика зарегистрированных прав на спорное помещение и не дал оценки  возможности  осуществления истцом такого способа защиты как обязание передать нежилое помещение, явившееся объектом договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

В пункте 5 постановления Пленума № 54 разъяснено следующее.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, удовлетворение требований истца предполагало обязательную проверку  наличия у ответчика зарегистрированных прав на спорное имущество.

Согласно кадастровому паспорту  помещения  спорному помещению присвоен кадастровый номер 02:55:010160:2360,  предыдущим кадастровым (условным) номером объекта являлся  номе 85-100, 152-158 (т.3 л.д.60).

Уведомлением от 04.02.2015  Управление Росреестра   по Республике Башкортостан сообщило об отсутствии  сведений о зарегистрированных правах на объект: нежилое помещение  адрес: г. Уфа, ул. Заки Валиди, д. 58 помещения № 85-100 и № 152-158 (т. 3 л.д.58).

Таким образом,  судом в нарушение требований ст. 168 АПК РФ не дана, оценка представленным документов и не указаны основания, по которым  данные  доказательства не приняты во внимание при  вынесении судебного акта.

Оценивая требования истца о взыскании процентов за несвоевременное  неисполнение обязательств по передаче помещения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 3.1.5 договора соинвестирования Генподрядный трест обязался  после ввода объекта в эксплуатацию в течение 30 дней передать в собственность соинвестора нежилое помещение, поименованное в п. 1.2 договора по акту приемки-передачи при условии  внесения соинвестором всей суммы денежных средств, указанной в п. 2.1 договора.

Изложенное в п.2.1 договора соинвестирования обязательство по внесению денежных средств  Исхаковым  Р.Ш. было  выполнено, в силу чего у  ответчика