Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2015 по делу n А76-18594/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

«Тепло и Сервис» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 07.04.2015 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что истец с выводами суда, изложенными в решении, согласен.

От Администрации отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.  

Представитель Управления по имуществу и земельным отношениям и Администрации в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивала на отмене решения суда от 07.04.2015.

Представитель общества «Тепло и Сервис» в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просил решение суда от 07.04.2015 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2013 по делу № А76-24036/2013 по заявлению общества «Тепло и Сервис» признан недействительным отказ Администрации,  изложенный в письме Управления по имуществу и земельным отношениям от 02.10.2013 № 19954-пс, в преимущественном праве выкупа арендуемого обществом нежилого помещения № 1 площадью 433,6 кв. м,  расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Борьбы, 14 (далее также – спорное помещение, помещение № 1); на Администрацию возложена обязанность в установленные судом сроки обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения № 1 в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, принять решение об условиях приватизации помещения № 1, направить обществу проект договора купли-продажи помещения № 1.

Во исполнение указанного судебного акта Администрацией принято постановление  от 16.05.2014 № 1427-п «Об утверждении решения об условиях приватизации муниципального имущества» (т. 1, л.д. 11-13); по заказу Управления по имуществу и земельным отношениям произведена рыночная оценка спорного помещения, по результатам которой оценщиком        Паюсовым Д.В. составлен отчет от 30.04.2014 № 487/04.14 (т. 2, л.д. 1-36) с указанием рыночной  стоимости помещения № 1 по состоянию на 29.04.2014 в размере 9 713 000 руб.; Управлением по имуществу и земельным отношениям в адрес общества «Тепло и Сервис» направлен проект договора купли-продажи от 26.05.2014 с указанием выкупной стоимости помещения № 1, равной      9 713 000 руб. (т. 1, л.д. 16-21). 

Обществом «Тепло и Сервис» также произведена рыночная оценка спорного помещения, по результатам которой оценщиком Хмаровым Г.И. составлен отчет от 23.06.2014 № 092/2014 (т. 1, л.д. 73-171) с указанием рыночной  стоимости помещения № 1 по состоянию на 01.10.2013 в размере                 3 229 233 руб. 40 коп. С учетом произведенной оценки общество «Тепло и Сервис» подписало договор купли-продажи от 26.05.2014 с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 22-26), направив указанные документы в адрес Управления по имуществу и земельным отношениям.

Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласиями по вопросу о выкупной стоимости спорного помещения. 

Определением от 03.02.2015 (т. 2, л.д. 141-144) по делу назначена судебная экспертиза с целью установления действительной рыночной цены помещения № 1, производство которой поручено экспертам закрытого акционерного общества Региональное Агентство Оценки «Эксперт».

Согласно заключению экспертов от 10.03.2015 № ЧЕ00-087837 (т. 3,         л.д. 10-92) рыночная стоимость помещения № 1 по состоянию на 01.10.2013 составляла 3 281 170 руб. 70 коп.

С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы общество «Тепло и Сервис» уточнило предмет заявленных исковых требований (т. 3, л.д. 93-96).

Суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 26.05.2014, заключаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). 

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – Кодекс) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Кодекса, если условие договора                    не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Заключаемый между сторонами договор купли-продажи помещения № 1 носит обязательный характер для Администрации и её функционального органа – Управления по имуществу и земельным отношениям. Согласно статье 445 Кодекса возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

  Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Удовлетворяя заявленные обществом «Тепло и Сервис» исковые требования и устанавливая спорные пункты договора купли-продажи от 26.05.2014 в редакции истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение экспертов от 10.03.2015 № ЧЕ00-087837 отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, в связи с чем указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого помещения. Пункт 4.1 договора купли-продажи от 26.05.2014 суд первой инстанции исключил, поскольку сторонами по данному пункту не достигнуто соглашение, в связи с чем вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исходя из содержания апелляционной жалобы и отсутствия возражений участвующих в деле лиц относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части, проверка судебного акта осуществляется в части определения размера рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом, положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке                   не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Содержание направленного в суд искового заявления (т. 1, л.д. 5) и пояснения, данные представителем общества «Тепло и Сервис» суду апелляционной инстанции, позволяют сделать вывод о том, что обществом       не было заявлено доводов о недостоверности отчета от 30.04.2014 № 487/04.14, составленного оценщиком Паюсовым Д.В. по заказу Управления по имуществу и земельным отношениям, так как разногласия сторон касались, в том числе,  даты, на которую должна быть произведена оценка рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений.

Так, при рассмотрении дела № А76-24036/2013 арбитражными судами установлено, что общество «Тепло и Сервис» обратилось в Администрацию с заявлением о приватизации арендуемого помещения в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение на основании Закона № 159-ФЗ  02.09.2013.

Между тем оценка рыночной стоимости помещения № 1 определена в отчете от 30.04.2014 № 487/04.14, составленном по заказу Управления по имуществу и земельным отношениям, по состоянию на 23.04.2014.

Возможность принятия названного отчета в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения связана с правильностью определения даты, на которую произведена оценка.

Судебная коллегия отмечает, что осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно иметь место быть на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества обществом «Тепло и Сервис», то есть на 02.09.2013, поскольку в силу частей 2, 3 статьи 9 Закона  № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, согласно которой в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

По этой причине в проверке достоверности отчета от 30.04.2014                     № 487/04.14, выполненного оценщиком Паюсовым Д.В., а также в оценке данного отчета на наличие в нем нарушений Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, в том числе путем назначения экспертизы, в рамках настоящего дела не было необходимости.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.10.2013, проведение которой было поручено экспертам закрытого акционерного общества Региональное Агентство Оценки «Эксперт».

Следует отметить, что дата 01.10.2013 максимально приближена к дате 02.09.2013.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертами закрытого акционерного общества Региональное Агентство Оценки «Эксперт» сделан вывод о том, что рыночная стоимость помещения № 1 по состоянию на 01.10.2013 составляла 3 281 170 руб. 70 коп.

Обозначенное выше заключение основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; в качестве экспертов выступили лица, обладающие  специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным  судом вопросам; экспертами дана подписка о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение экспертов от 10.03.2015 № ЧЕ00-087837, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы экспертов носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность экспертов не оспорены, иными доказательствами