Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу n А76-14233/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

122, 124, 126, 128, 134, 137-144, 146, 150-152; т. 2, л.д. 71). В дело также представлены платёжные документы, подтверждающие внесение обществом «Телекомпания «Уральский меридиан» денежных средств в оплату электроэнергии.

24 февраля 2014 года общество «Минимакс-1» обратилось к обществу «Телекомпания «Уральский меридиан» с письмом (от 24.02.2014 № 05), в котором просило уплатить неустойку из договора аренды от 01.04.2009 №01/04/09. К письму приложен расчёт неустойки (т. 1, л.д. 15).

10 апреля 2014 года общество «Минимакс-1» обратилось к обществу «Телекомпания «Уральский меридиан» с письменной досудебной претензией. Истец сообщил том, что поскольку ответчик не отреагировал на его письмо от 24.02.2014 № 05, содержащее требование об уплате неустойки из договора аренды от 01.04.2009 № 01/04/09 в размере 1 975 060 руб. 90 коп., общество «Минимакс-1» намерено обратиться в суд с требованием о принудительном взыскании соответствующих денежных средств (т. 1, л.д. 14).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом «Телекомпания «Уральский меридиан» денежных обязательств из договора аренды нежилого помещения от 01.04.2009 № 01/04/09, общество «Минимакс-1» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании договорной неустойки).

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами заключенного договора аренды, возникновения на стороне ответчика обязательств по внесению арендной платы, отсутствия доказательств надлежащего (своевременно и в полном объёме) исполнения ответчиком данных обязательств. В то же время суд пришёл к выводу о том, что представленный истцом расчёт размера неустойки является неверным, так как содержит начисление санкции на задолженность по оплате коммунальных услуг, что не предусмотрено договором аренды, кроме того, истец не учёл условий соглашения от 25.05.2012 об оплате задолженности. С учётом представленных истцом дополнительных расчётов судом первой инстанции произведён перерасчёт, по итогам которого правомерной и обоснованной признана сумма в 1 666 626 руб. 42 коп. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), в части взыскания 1 666 626 руб. 42 коп., исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса).

В рассматриваемой ситуации денежные требования истца к ответчику основаны на правоотношениях из договора аренды нежилого помещения от 01.04.2009 № 01/04/09.

Данный договор следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия (объект аренды, размер арендной платы).

Обязательной государственной регистрации договор № 01/04/09 не подлежит, поскольку заключен на срок менее одного года.

То обстоятельство, что действие договора аренды неоднократно продлялось сторонами путём подписания дополнительных соглашений, не свидетельствует о необходимости в государственной регистрации сделки. Как разъяснено в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса.

Доводы ответчика о том, что в тексте договора № 01/04/09 объект аренды идентифицирован ненадлежащим образом, в силу чего договор не заключён, являются несостоятельными.

Уполномоченные представители общества «Минимакс-1» и общества «Телекомпания «Уральский меридиан» согласовали объект недвижимого имущества, подлежащий передаче в аренду в рамках договора от 01.04.2009 №01/04/09. Для целей соблюдения требований закона в тексте договора указаны точный адрес местонахождения объекта аренды, общая площадь помещений, этажи здания, на которых расположены отдельные помещения.

Вопреки позиции подателя апелляционной жалобы ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не содержат нормативных положений о том, что обязательным условием заключения договора аренды нежилого помещения (т.е. части здания), предоставления такого имущества во временное возмездное владение и (или) пользование иному лицу является постановка будущего объекта аренды на государственный кадастровый учёт. Отсутствие кадастрового паспорта объекта аренды по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) не является препятствием для заключения договора аренды нежилого помещения.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Нежилое помещение общей площадью 462,8 кв.м., являющееся объектом договоров аренды от 01.05.2008 № 38-08, от 01.04.2009 № 01/04/09, передано обществу «Телекомпания «Уральский меридиан» не позднее 01.05.2008. Арендатор принял недвижимое имущество без замечаний и возражений, впоследствии длительный период времени (с 01.05.2008 по 31.01.2012) использовал предоставленное контрагентом имущество в своей хозяйственной деятельности (с 01.02.2012 часть помещений возвращена арендодателю).

В указанный период (2008-2012 гг.) каких-либо претензий, требований относительно исполнения арендодателем обязательства по предоставлению согласованного в договоре имущества в аренду ответчик истцу не предъявлял, на наличие такого рода разногласий в рамках настоящего дела не ссылается.

В силу чего суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о несогласованности объекта договора аренды от 01.04.2009 № 01/04/09.

Доводы ответчика о том, что в дело не представлены доказательства, подтверждающие наличие у истца права собственности на нежилое помещение общей площадью 462,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Магнитогорск, улица Гагарина, 60 – не имеют правового значения.

Положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

Общество «Минимакс-1» исполнило обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование общества «Телекомпания «Уральский меридиан» (т. 2, л.д. 113, 159).

Отсутствие акта приёма-передачи нежилого помещения к договору аренды от 01.04.2009 № 01/04/09 не изменяет прав и обязанностей истца и ответчика, не влияет на вывод о заключении сторонами арендной сделки, поскольку объект аренды находился во владении и пользовании ответчика на момент подписания данного договора. Доказательств возврата помещений истцу до 01.04.2009 ответчик не представил, на наличие таких доказательств не ссылается (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 Гражданского кодекса).

Из представленных сторонами доказательств усматривается, что в период с 01.04.2009 до 30.09.2009 размер основного ежемесячного денежного обязательства общества «Телекомпания «Уральский меридиан» (по внесению арендной платы) составлял 140 000 рублей (дополнительное соглашение от 01.04.2009 – т. 1, л.д. 61).

В силу отсутствия каких-либо иных дополнительных соглашений в период с 01.10.2009 по 31.12.2009 действовал пункт 3.1 договора № 01/04/09, то есть арендная плата составляла 165 000 руб. в месяц.

В период с 01.01.2010 до 31.12.2010 размер арендной платы составлял 140 000 руб. в месяц (дополнительное соглашение от 01.01.2010 – т. 1, л.д. 63).

С 01.01.2011 размер арендной платы увеличен до 150 000 рублей в месяц (дополнительное соглашение от 01.01.2011 – т. 1, л.д. 60; т. 2, л.д. 150).

В дальнейшем размер арендной платы изменён лишь однажды – с 01.02.2012 уменьшен до 48 924 руб. в месяц. Основание – возврат части помещений арендодателю, уменьшение общей площади арендуемых помещений до 151 кв.м. (т. 1, л.д. 58, 91-96; т. 2, л.д. 41-47, 92).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Вопреки требованиям закона и договора общество «Телекомпания «Уральский меридиан» ненадлежащим образом исполняло добровольно принятые на себя денежные обязательства. Ответчик неоднократно вносил арендную плату не в полном объёме (к примеру, большая часть платежей за 2011 год составила менее предусмотренной договором суммы). В ряде случаев ответчик допускал нарушение сроков внесения арендной платы, не перечислял денежные средства на расчётный счёт истца в период свыше 1-2 месяцев, допуская увеличение размера основного долга.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса).

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса).

Как указано выше, в пункте 4.2 договора аренды от 01.04.2009 № 01/04/09 предусмотрена мера ответственности арендатора за нарушение обязательств по внесению арендной платы – неустойка в размере 0,2 % от просроченного платежа за каждый день просрочки.

Общество «Минимакс-1» потребовало взыскать с общества «Телекомпания «Уральский меридиан» неустойку в размере 1 975 060 руб. 90 коп., рассчитанную за период с 01.01.2011 по 13.12.2013.

Суд первой инстанции выявил наличие ошибок в представленном истцом расчёте неустойки, произвёл перерасчёт, по результатам которого уменьшил итоговую сумму до 1 666 626 руб. 42 коп.

В части отказа во взыскании испрашиваемой истцом неустойки решение пересмотру не подлежит (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Исследовав обстоятельства исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, иные фактические обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о том, что установленная судом первой инстанции неустойка является завышенной, в частности рассчитана с нарушением условий договора аренды.

В дело представлен подробный расчёт, который принят судом первой инстанции за основу при определении итогового размера договорной неустойки (т. 2, л.д. 140-148).

В рамках данного расчёта поэтапно приведены следующие показатели: основной долг, период просрочки, внесённая ответчиком плата, размер неустойки по отдельным периодам просрочки.

Следует отметить, что расчёт неустойки правомерно разбит на две части: первая часть – по задолженности, имевшей место до 25.05.2012 (т.е. до подписания соглашений от 25.05.2012 о порядке погашения основной задолженности и неустойки) (т. 2, л.д. 143-148); вторая часть – по задолженности, имевшей место с 25.05.2012 (т. 2, л.д. 140-142). Тем самым, соблюдены условия об отсрочке