Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу n А47-11698/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 58:08:2101001:918 предоставлен истцу в аренду для строительства производственной базы (группа 9) (п.1.1. договора аренды от 23.07.2013).

Соответствующие сведения о данном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости в раздел «разрешенное использование», что отражено в кадастровом паспорте земельного участка от 18.07.2013 (л.д.73).

Между тем, истцом самовольно возведен на данном земельном участке гараж, а не производственная база. Доказательства согласования с арендодателем изменения назначения земельного участка в части вида возводимого объекта недвижимости, внесения соответствующих изменений в договор аренды в материалы дела не представлены.

Таким образом, возведенный истцом гараж не соответствует виду объекта, для строительства которого земельный участок предоставлен арендатору в аренду, а потому его строительство не может быть признано осуществленным в соответствии с условиями договора от 23.07.2013.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о  том, что истец не может претендовать на признание права собственности в судебном порядке на гараж, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 56:08:2101001:918, предоставленном истцу в аренду на основании договора от 23.07.2013 является правильным.

Также суд соглашается с выводом суда о формальном характере предпринятых истцом мер по легализации самовольной постройки и отклоняет соответствующие доводы подателя жалобы.

В соответствии с пунктом 26 Постановления № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Вместе с тем, согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что истец своевременно, до начала строительства, обращался в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований или не имел возможности получить такие разрешение или согласования.

Апелляционный суд полагает, что порядок признания права собственности на самовольную постройку не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В материалах рассматриваемого дела отсутствуют доказательства того, что в период до завершения строительства истцом были предприняты надлежащие меры к легализации будущего строения в соответствии с требованиями действовавшего гражданского и градостроительного законодательства Российской Федерации в административном порядке.

Апелляционный суд полагает, что совершенные истцом до обращения в суд  действия не могут быть признаны достаточными для  легализации объекта.

В силу пункта 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФедерации (далее -о кодекса российской _________________________________________________________________________________________, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

При рассмотрении требований о признании права собственности на объект самовольного строительства в порядке статьи 222 ГК РФ истец должен доказать, что он принял меры для того, чтобы начать строительство (реконструкцию) с соблюдением установленного законом порядка.

То есть иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен подменять собой упрощенный порядок легализации самовольной постройки, что ставит добросовестного застройщика, соблюдающего все требования действующего законодательства по получению разрешительной документации, в неравное положение с самовольным застройщиком.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешений на строительство и/или ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 09.12.2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражным судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что строительные работы проводились истцом без надлежащего оформления необходимой разрешительной документации, в  отсутствие разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Данное обстоятельство явилось основанием для отказа в выдаче акта на ввод объекта в  эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с нормами ст. 51, ст. 55 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный или реконструированный объект недвижимости, допущенная законодателем в третьей части статьи 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине не имело возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Судом установлено, что причиной отказа в выдаче разрешения на строительство явилось установление уполномоченным органом факта возведения фундамента на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительства (письмо №3 от 15.04.2014). Указанный отказ истцом обжалован не был, что свидетельствует о том, что истец согласился с данным решением.

Несмотря на отказ в выдаче разрешения на строительство, истец без получения необходимой разрешительной документации, продолжил и завершил самовольно начатое строительство  и, получив решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию гаража (письмо от 01.10.2014 №25), обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

При таких обстоятельствах судебная, учитывая, что ответ Отдела архитектуры и градостроительства Муниципального образования Бузулукского района Оренбургской области N 3 от 15.04.2014  об отказе в выдаче разрешения на строительство и ответ того же органа N 25 от 01.10.2014 об отказе в введении объекта в эксплуатацию не обжалован истцом, судебная коллегия соглашается с выводом о том, что указанные обращения носят формальный характер и не являются надлежащим доказательством принятия мер к легализации самовольно возведенного гаража.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ»).

Поскольку истцом не предпринято необходимых мер для получения у уполномоченного органа местного самоуправления разрешения на  строительство до начала проведения строительных работ, не представлено доказательств того, что он не получил это разрешение по независящим от него причинам, удовлетворение иска о признании права собственности на спорный объект недвижимости не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11066/09.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.03.2011 № 14057/10, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.

Удовлетворение требований на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ в отношении постройки, на строительство которой истцом разрешительная документация в установленном законом порядке не оформлялась, влечет создание упрощенного порядка легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Заявленный истцом иск направлен на замену установленной законом процедуры получения разрешения на строительство объекта недвижимости на судебный порядок признания права собственности, в связи с чем, не подлежит удовлетворению.

По указанным основаниям не принимаются доводы истца о том, что ответчик в отзыве на иск не возражал против заявленных требований (л.д. 68).

Довод истца об отсутствии необходимости представления выписки из ЕГРП судебной коллегией отклоняется как  противоречащий разъяснениям, данным в п. 54 Постановления №10/22, согласно которым при рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу n А47-6411/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)  »
Читайте также