Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А07-283/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

осуществление неотделимых улучшений арендуемого имущества и отнесение работ, выполненных после 15.12.2006 (ремонта пожарной сигнализации и  торгового зала), к текущему ремонту. Оснований для исключения налога на добавленную стоимость из определенной независимым оценщиком цены объекта не установлено, ввиду  ее определения в сумме 1 819 000 без налога.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Содержание направленного в суд искового заявления ООО «Меридиан», протокола разногласий к договору купли-продажи и пояснительных расчетов к нему (л.д. 21-25 т. 1) позволяют сделать вывод о том, что обществом не было заявлено  требований о недостоверности отчета об оценке, так как разногласия сторон касались зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, впоследствии порученной  экспертам ООО «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы» определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.09.2014 (л.д. 143,152-156 т. 5) также было связано с определением стоимости нежилого помещения с учетом разницы в стоимости пристроенного помещения и рыночной стоимости неотделимых улучшений.

По этой причине проверка достоверности отчета оценщика, наличие в отчете об оценке нарушений Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», влияющих  на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе  путем назначения экспертизы, (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом первой инстанции не осуществлялась.

При таких обстоятельствах, наличие в экспертном заключении ООО «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы» вывода о размере рыночной стоимости нежилого помещения 1 479 000 руб. (л.д. 37 т. 6)  само по себе не опровергает достоверность оценки объекта, определенной отчете, выполненном независимым оценщиком Рядинской Т.Г.

Указанное исключает обоснованность доводов апеллянта о приоритетном значении показателей стоимости нежилого помещения, определенных в экспертном заключении ООО «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы».

При оценке выполненного независимым оценщиком Рядинской Т.Г. отчета в качестве доказательства по делу по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено оснований для  его  критической оценки применительно к нормам и стандартам, установленным Законом об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и вид стоимости» (ФСО № 2), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3).

Статьей 11 Закона «Об оценочной деятельности» определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из заключения эксперта усматривается обоснование отказа от применения  затратного  подхода  при оценке стоимости нежилого помещения (л.д.98, т.4). В целях определения рыночной стоимости  нежилого помещения экспертом применен сравнительный и  доходный подход. По этой причине довод апеллянта о необходимости оценки применения доходного подхода не основан на материалах дела.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 18  ФСО № 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги – нежилые помещения (л.д. 101 т.4)  имеют сходное с исследуемым назначение – торговое, торгово-офисное,  расположены в границах одного и того же населенного пункта, сопоставимы по площади, в силу чего соответствуют требованиям пункта  14  ФСО № 1.

При определении рыночной стоимости  земельных участков эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно расположения, условий продажи и текущего состояния  (л.д. 102 т. 4).

Утверждение о недопустимости выбора аналогов, которые имеют недопустимый разброс цен (на 36 %) подлежит отклонению, поскольку выбор аналогов с заведомо высокой рыночной стоимостью не подтвержден. Отсутствие выделения налога на добавленную стоимость в стоимости объектов аналогов, с учетом исключения налога из окончательного значения, к неправильному определению результатов оценки не привело.

Утверждение апеллянта об отсутствии  ссылки на источник информации противоречит прилагаемым к отчету материалам (л.д. 127-140 т. 4).

Доводы апеллянта о необходимости выделения в отдельные расчеты основного и вспомогательного помещения (лит А и а), имеющих различные технические и качественные характеристики и различный срок эксплуатации не могут служить основанием для признания отчета независимого оценщика недостоверным.

Исследованные независимым оценщиком кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на исследуемое нежилое помещение (л.д. 124,125 т.4), в совокупности с его натурным исследованием (фото на л.д. 135 т.4), , позволяют сделать вывод об исследовании нежилого помещения с учетом всех его технических характеристик.

Возражения ООО «Меридиан» в отношении принятой судом редакции пункта 2.1.1 ввиду того, что судом не приняты во внимание количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта противоречат данным кадастрового учета нежилого помещения площадью 94,3 кв.м в качестве единого объекта недвижимого имущества. При этом, вопросы описания нежилого помещения с вопросом его оценки не связаны.

Основания, указанные заявителем в апелляционной жалобе, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не влечет вывода о ее неправильном определении и, само по себе, не вызывает сомнений в обоснованности отчета независимого оценщика.

При оценке доводов ООО «Меридиан» о необходимости снижения выкупной стоимости  нежилого помещения на стоимость выполненных неотделимых улучшений, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008    № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Судом первой