Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А07-283/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4579/2015

г. Челябинск

25 мая 2015 года

Дело № А07-283/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу № А07-283/2014 (судья Воронкова Е.Г.).

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» - Гибадуллин Рафаэль Шамилевич (доверенность от 02.03.2015), Пильнов Геннадий Иванович (доверенность от 02.03.2015).

Общество с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – ООО «Меридиан», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи от 01.12.2013 № /2013 нежилого помещения № 1 по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Дзержинского, д. 1, общей площадью 94,3 кв.м. и изложении пунктов договора в редакции покупателя:

пункт 2.1.1 - «Общая площадь выкупаемого имущества составляет - 94,3 кв.метров»;

пункт 2.1.2 - «Рыночная стоимость имущества 1253000 (один миллион двести пятьдесят три тысячи) рублей, НДС нет. Стоимость неотделимых улучшений вместе со стоимостью пристроя составляют 824000 (восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей. Без НДС;

пункт 3.1 - «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества и пристроя засчитываются в счет приобретаемого арендуемого имущества в размере 824000 (восемьсот двадцать четыре тысячи) руб., без налога на добавленную стоимость (далее НДС). Соответственно выкупная стоимость объекта составляет 429000(четыреста двадцать девять тысяч) руб. НДС нет.»;

пункт 3.3 «Оплата имущества осуществляется в рассрочку на 84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего Договора платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены имущества (далее по тексту).»;

пункт 4.1.5 исключить за необоснованностью.

Кроме того, истец ходатайствовал о взыскании в его пользу расходов по изготовлению отчета об оценке от 15.03.2014 № 04/14-Н в размере 10 000 руб., а также уплаченных по платежному поручению № 342 от 29.09.2014 денежных средств в размере 40 000 руб. по проведению экспертизы обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы», 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Истец также просил взыскать с закрытого акционерного общества «Эксперт - оценка» уплаченные по платежному поручению от 11.04.2014 № 135 денежные средства в размере 10 000 руб. в связи с неисполнением определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.04.2014.

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Рядинская Т.Г. (далее – ИП Рядинская Т.Г., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 (резолютивная часть объявлена 30.01.2015 – т. 7 л.д. 46-49, 57-74, с учетом определения об исправлении опечаток от 03.03.2015 – т. 7 л.д. 75-82) заявленные требования удовлетворены частично.

Пункт 2.1.1 договора № /2013 от 01.12.2013 принят в редакции, изложенной в договоре с указанием в графе «Общая площадь» площади объекта 94,3 кв.м., а именно:

«Передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом инв. № 271, составленном по состоянию на 30.11.2009 г., следующие характеристики:

адрес: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Дзержинского, д. 1, помещение № 1 (часть цокольного этажа 5-ти этажного жилого дома);

общая площадь – 94, 3 кв.м.;

литера – Аа;

этажность – 5/цок;

год постройки – 1970;

материал цен – кирпичные;

коммуникации: водоснабжение, канализация, отопление от ТЭЦ, электроснабжение;

инвентаризационная стоимость передаваемого имущества составляет 78 884 (семьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля».

В удовлетворении исковых требований о принятии пунктов 2.1.2 и 3.1 в редакции истца отказано.

Пункт 2.1.2 договора № /2013 от 01.12.2013 принят в редакции, изложенной в договоре, а именно:

«Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком Рядинской Т.Г. от 14.11.2013               № 107/13-Н составляет 1 819 000 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч) рублей, НДС нет.»

Пункт 3.1 договора № /2013 от 01.12.2013 принят в редакции, изложенной в договоре, а именно:

«Цена имущества по настоящему договору составляет 1 819 000 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч) рублей, НДС нет.»

Пункт 4.1.5 исключен.

С указанным решением не согласился истец (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Меридиан» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (л.д. 118-136 т. 7).

Податель апелляционной жалобы ссылается на допущенные арбитражным судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права, которые сводятся к следующему:

Возражая в отношении принятой судом редакции пункта 2.1.1 договора, апеллянт полагает, что судом не приняты во внимание количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта. В частности, спорные помещения, введенные в эксплуатацию с разрывом с 33 года, не разделены по принципу различных технических и качественных характеристик – лит. «А» площадь основная – 80 кв.м., лит «а» площадь вспомогательная – 14,3 кв.м. Между тем, некорректное описание привело к неверному определению рыночной стоимости выкупаемого имущества.

По мнению апеллянта, судом не исследованы вопросы правильности расчета и определения рыночной стоимости объекта оценки, необоснованно принята заведомо недостоверная рыночная стоимость. В нарушение законодательства по оценочной деятельности при определении рыночной стоимости нежилого помещения оценщиком Рядинской Т.Г. некорректно произведен подбор объектов-аналогов,  которые имеют недопустимый разброс цен на 36 %. Оценщиком не выделялись в отдельные расчеты и не учитывалась разница в стоимости помещения лит. «А» - основное помещение и лит. «а» склад-пристрой (без коммуникаций, отделки, крытый металлопрофилем). Кроме того, в стоимости аналогов не выделен налог на добавленную стоимость, не оценена необходимость применения доходного подхода, отсутствуют ссылки на источник информации, использованной оценщиком.

Ввиду допущенных нарушений определенная оценщиком рыночная стоимость спорного нежилого помещения 1 819 000 руб. не могла быть признана судом первой инстанции обоснованной. Вместе с тем, суд не принял во внимание результаты судебной экспертизы проведенной по настоящему делу обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы», определившей стоимость нежилого помещения с включением стоимости пристроя  и налога на добавленную стоимость в размере 1 479 000 руб.

 Податель апелляционной жалобы также считает, что выкупная стоимость помещения должна была быть снижена на величину стоимости возведенного покупателем пристроя, за счет которого была увеличена площадь арендуемого помещения, а также неотделимых улучшений имущества, включая ремонт пожарной сигнализации, на общую сумму 972 505 руб. (в том числе НДС). В силу прямого указания закона, стоимость таких улучшений подлежит зачету и не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества, независимо от условий договора аренды. Продавец не произвел возмещение расходов покупателя на строительство помещения, а также не зачел средства, потраченные покупателем в счет арендной платы. Напротив, ответчик зарегистрировал право муниципальной собственности и за счет увеличенной площади увеличил ставку арендных платежей,  согласовав возведение  пристроя конклюдентными действиями.

Оспаривая выводы суда первой инстанции о том, что монтаж пожарной сигнализации не относится к капитальным затратам, апеллянт ссылается на выполнение работ во исполнение  требований пожарной безопасности. Также неверным считает выводы об осуществлении текущего ремонта путем смены линолеумного покрытия и стеновых панелей, поскольку обществом «Меридиан» также произведены работы по замене дощатого покрытия пола с применение негорючих материалов.

Обосновывая право общества «Меридиан» на зачет неотделимых улучшений, выполненных в 1999-2013 г.г., ссылается на аренду магазина находящими в родственных отношениях ИП Пильновым Г.И. (директор магазина), главным бухгалтером и учредителем Барановой Е.Г. (дочерью Пильнова Г.И.)

Доводы апеллянта о нарушении норм процессуального права мотивированы тем, что резолютивная часть оспариваемого решения не соответствует электронной версии, опубликованной в сети Интернет. Судом необоснованно затягивались сроки судебного разбирательства, не контролировалось выполнение сроков изготовления экспертного заключения, нарушены сроки изготовления решения, оглашенные в судебном заседании. В нарушение принципа состязательности к материалам дела приобщены документы, полученные ответчиком по факсимильной связи и запрошенные им по телефону во время судебного заседания; неполно исследованы доказательства по делу. Протокол судебного заседания не содержит сведений об удалении суда в совещательную комнату для принятия решения.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором  он просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание, исключая представителей истца, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в  их отсутствие.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования городской округ Кумертау Республики Башкортостан находится нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу; г. Кумертау, ул. Дзержинского, д. 1 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 124 т.4). В соответствии с кадастровым паспортом от 20.01.2010 его площадь составляет 94,3 кв.м. (л.д. 65 т. 3).

На основании договора аренды № 128 от 14.11.2011, заключенного с Администрацией городского округа Кумертау Республики Башкортостан (далее Администрация г. Кумертау) указанное помещение было предоставлено в аренду ООО «Меридиан» сроком до 01.07.2015 ( л.д. 3436, т.7). Аналогичные договоры аренды (за исключение показателя площади нежилого помещения, измененной на основании постановления Администрации г. Кумертау № 894 от 07.06.2010, л.д. 25 т.7) заключались с обществом начиная с 2006 года (л.д.2-33 т. 7), а также в 1999 году (л.д. 17-19 т. 1).

На основании обращений ООО «Меридиан» о приобретении арендуемого нежилого помещения в собственность,  в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), органом местного самоуправления принято решение о приватизации арендуемого помещения.

28 ноября 2013 года в адрес ООО «Меридиан» были направлены для рассмотрения и подписания проекты договора купли-продажи от 01.12.2013 года (с условием о рассрочке оплаты на 3 года и без рассрочки) арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения № 1 (часть цокольного этажа 5-ти этажного жилого дома), общей площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Кумертау, ул. Дзержинского, д. 1 (л.д. 39 т. 7, 11-14 т. 1). Обществу было предложено в 30-дневный срок рассмотреть, подписать и вернуть все экземпляры договоров.

В соответствии с пунктами 2.1.2 и 3.1 договора отчуждение имущества производится по цене 1 819 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком Рядинской Т.Г. от 14.11.2013 N 107/13-Н (л.д. 42-140 т. 4).

Письмом от 24.12.2013 года общество направило в Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений г. Кумертау Республики Башкортостан протокол разногласий к договору от 01.12.2013 N /2013 (л.д. 21-22 т. 1).

Из содержания протокола разногласий следует, что общество предложило уточнить общую площадь отчуждаемого нежилого помещения, указав ее значение 94,3 кв.м, а также рыночную стоимость объекта, уменьшив ее  на стоимость капитального ремонта до размера задолженности в пользу покупателя 423 800 руб.

Письмом N 37/69 от 20.01.2013 Администрация г. Кумертау отклонила предложенный протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 43 т. 2). В названном письме Администрация г. Кумертау сослалась на осуществление ремонта нежилого помещения в период действия договора аренды от 21.12.1999, осуществление строительства капитального пристроя при наличии разрешения на возведение некапитального объекта (т.е. без получения письменного согласия арендодателя) и  невозможность изменения цены, определенной независимым оценщиком.

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договора явилось основанием для обращения истца в суд с соответствующими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости указания в договоре площади объекта, как существенной характеристики объекта недвижимого имущества. Условие о рыночной стоимости имущества принято в редакции проекта договора, с учетом доказанности непрерывного владения подлежащим выкупу нежилым помещением начиная с 15.12.2006 при осуществлении ремонтных работ в период с 1999 по 2013 г.г. Также судом учтено отсутствие доказательств согласия арендодателя на