Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу n А07-4378/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

на ответчика.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции в отношения обжалуемого решения пришел к следующим выводам.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 310 названного Кодекса, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основанием иска послужили правоотношения, возникшие из договора соинвестирования строительства нежилого помещения № 126/Н/11 от 30.11.2011 г., заключенного между ООО «Генподрядный строительный трест №3» и ИП Исхаковым Р.С.

В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Суд апелляционной инстанции считает, что заключенный между ООО «Генподрядный строительный трест №3» и ИП Исхаковым Р.С. договор соинвестирования строительства нежилого помещения № 126/Н/11 от 30.11.2011 г. является смешанным, содержит элементы договора купли-продажи и договора подряда.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пункту 1 статьи 484 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 названного кодекса если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

 В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Из указанной правовой нормы следует, что нарушение качества товара является существенным, если обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки. Перечень недостатков, которые квалифицируются как существенные нарушения требований к качеству товара, является открытым, в связи с чем, решение вопроса об отнесении конкретного недостатка к существенным остается на усмотрение суда. При этом его характер и серьезность должны быть сравнимы с включенными в данный перечень.

Из части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что предусмотренные заключенным между истцом и ответчиком договором соинвестирования строительства нежилого помещения № 126/Н/11 от 30.11.2011 г. обязательства по передаче ответчику денежных средств   ИП Исхаковым Р.С. исполнены надлежащим образом, что участвующими  в деле лицами не оспаривается.

Согласно п. 1.2 указанного договора ответчик обязался использовать переданные ему денежные средства в соответствии с договором с последующей передачей по окончании строительства объекта в собственность истцу нежилого помещения в секции Ж, обозначенное в строительных планах как «Магазин крупной и встраиваемой бытовой техники с торговлей по образцам», которое будет находиться на отметке – 10.200 с черновой отделкой, включающей в себя: штукатурку, бетонную подготовку под выравнивающую стяжку полов, гидроизоляцию санузлов, входные двери, пластиковые оконные блоки с трехслойным остеклением, стояки горячей и холодной воды, канализации, счетчики ГВС и ХВС, на разводке отопления регулировочные краны, расчетная мощность Рр-40 кВт, общей проектной площадью 583,6 кв.м., расположенное на первом этаже объекта.

Как следует из п. 9.2 приложением к настоящему договору является Приложение №1- Проектный план нежилых помещений (т.1, л.д. 140).

Согласно условиям договора с учетом дополнительного соглашения к нему срок сдачи объекта 30.11.2012 г.

В указанный срок ответчиком предусмотренное договором помещение истцу передано не было.

Вместе с  тем, согласно отзыву на исковое заявление, а также пояснениям представителя ответчика в суде апелляционной инстанции ответчик неоднократно предлагал истцу принять спорное помещение, о чем истец неоднократно уведомлялся (т.1, л.д. 40-43).

Данное обстоятельство также подтверждается письмом ответчика в адрес истца исх. №641 от 23.04.2014 (т.1, л.д. 46).

Представленный в материалы дела акт приема-передачи помещения датирован 28.03.2013. При этом, в суде апелляционной инстанции участвующие в деле лица указали на ошибочность указания в акте 2013 года его составления, подтвердили дату составления акта 28.03.2014.

Согласно пункту 3.2.2 договора стороны предусмотрели обязанность соинвестора (истца) принять нежилое помещение по акту приема-передачи  в течение семи дней с момента получения от инвестора (ответчика) уведомления о готовности нежилого помещения к передачи.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 28.03.2014  следует, что истец от принятия передаваемого ответчиком нежилого помещения в секции Ж, обозначенного в строительных планах как ВПП1, которое находится на отметке – 10.200 общей площадью 541, 60 кв. м. расположенное на первом этаже жилого дома и ВПП2Ю которое находится на отметке – 13 500 общей площадью 41.10 кв. м, расположенное в подвале этаже жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Злаки Влади, д. 58, отказался  в связи наличием существенных недостатков.

При этом, отказ истца от самого спорного помещения из акта не следует.

В качестве существенных недостатков истцом указаны следующие недостатки: 1)разбит стеклопакет на входной пластиковой двери и на витраже: 2) стена спуска не обрамлена камнем, 3) отсутствуют перегородки ВВ (внутренний), 4) счетчики ГВС и ХВС отсутствуют, 5) транзитные сети водопровода и канализации не обшиты, 6) отсутствуют выводы воды и запорная арматура, 7) отслоение стяжки пола от основания на площади 80%, 8) парапет бетонных перил запасного выхода отсутствует, 9) отсутствует подъемник «LEMA» (т.1. л.д. 44).

В направленном  в адрес ответчика письме от 15.04.2014 (т.1. л.д. 45)  истец также указал на наличие в спорном помещении недостатков, указал на согласие принять помещение в случае его полного соответствия условиям заключенного договора и устранения имеющихся недостатков, либо принять объекты с недостатками при условии согласования общей их стоимости и срока их устранения, а также гарантийного письма об устранении недостатков.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно качества передаваемого ответчиком помещения, определением суда первой инстанции от 05.11.2014 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т.2. л.д. 66-68).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует построенное помещение условиям договора № 126-Н/11 соинвестирования строительства нежилого помещения от 30.11.2011 г., проектной документации, а также требованиям СНИП, ГОСТ?

2) Имеются ли какие-либо строительные недостатки (недоделки) на вышеуказанном объекте? Если имеются недостатки и недоделки, то являются ли они существенными и устранимыми? Какова стоимость их устранения?

3) Как изменяются технические параметры помещения в связи с имеющимися недостатками, а также в случае их устранения (в том числе площадь, цена)?

Согласно представленному в материалы дела по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы  заключению эксперта №900/16-14 от 31.12.2014 (т.3. л.д. 14-163), по первому вопросу эксперт пришел к выводу о том, что построенное помещение частично не соответствует условиям договора № 126-Н/П соинвестирования строительства нежилого помещения от 3.11.2011 г., проектной документации, а также требованиям СНиП, ГОСТ.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что о том, что при обследовании спорного помещения были выявлены следующие недостатки: 1) фрагментарное растрескивание цементно-песчанной стяжки пола, не предусмотренной договором соинвестрирования, на которой было выявлено растрескивание 2) разбит стеклопакет на входной двери в помещении со стороны улицы Злаки Валиди, 3) отсутствует зашивка стояков трубопроводов, отсутствует разводка водопроводных труб  в помещениях 120,121, 123, 124 согласно поэтажного плана; 4) на вводах водопроводов отсутствуют водомеры со счетчиками ВСГ-15, ВСХ-15, 5) в помещении 112 повреждена труба 0100 (имеется отверстие).

При этом при проведении исследования экспертом установлено, что зашивка стояков трубопроводов, устройство цементно-песчанной стяжки пола, наличие устройства в помещении загрузочной запроектированного подъемного стола с ограждением (перилами) грузоподъемностью 2 000 кг) условиями заключенного между сторонами договора не предусмотрены,

 Эксперт пришел к выводу о том, что  недостатки могут быть устранены подрядчиком в минимальные сроки, следовательно, они не являются существенными и неустранимыми. Стоимость их устранения составляет по состоянию на IV квартал 2014 г. 159 164 (сто пятьдесят девять тысяч сто шестьдесят четыре) рубля.

По третьему вопросу, эксперт указал, что технические параметры помещения (площадь) в случае устранения недостатков, а именно, устройства коробов обшивки трубопроводов изменяются на 1,16 м2, что составляет менее 1% от проектной площади помещения, цена помещения не меняется.

В дополнениях к заключению эксперта №566/16-13 установлены сроки устранения подрядчиком выявленных недостатков – 15 дней.

Исходя из изложенного, проанализировав указанные истцом в акте от 28.03.2014 недостатки, условия договора соинвестирования строительства нежилого помещения № 126/Н/11 от 30.11.2011 г. относительно подлежащего передаче помещения с черновой отделкой (пункт 1.2 договора), а также заключение эксперта №900/16-14 от 31.12.2014, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Наличие указанных истцом в пункте 1, 4, 6 акта от 28.03.2014 недостатков (разбит стеклопакет на входной пластиковой двери и на витраже, счетчики ГВС и ХВС отсутствуют, отсутствуют выводы воды и запорная арматура) подтверждается заключением эксперта №900/16-14 от 31.12.2014.

Вместе с тем, согласно выводам эксперта, изложенным в заключении №900/16-14 от 31.12.2014, имеющиеся в помещении недостатки существенными и неустранимыми не являются, могут быть устранены подрядчиком в минимальные сроки, стоимость их устранения составляет по состоянию на IV квартал 2014 г. 159 164 руб.

Относительно указанного в пункте  7 акта недостатка (отслоение стяжки пола от основания на площади 80%) суд апелляционной инстанции отмечает, что устройство цементно-песчанной стяжки пола условиями заключенного между сторонами договора не предусмотрено, на что также указано в заключении эксперта №900/16-14 от 31.12.2014. 

Однако, необходимость осуществления работ, связанных с демонтажом стяжки пола, не относится к существенным и неустранимым недостаткам передаваемого помещения, что следует из названной выше экспертизы.

Указанные в пунктах  2 (стена спуска не обрамлена камнем), 5 (транзитные сети водопровода и канализации не обшиты), 8 (парапет бетонных перил запасного выхода отсутствует), недостатки, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут рассматриваться в качестве недостатков передаваемого помещения с черновой отделкой, предусмотренного спорным договором, поскольку согласно п. 1.2 договора в черновую отделку данные виды работ не включены. Об отсутствии данных условий  также указано  в заключении эксперта №900/16-14 от 31.12.2014.

Кроме того, согласно выводам эксперта, технические параметры помещения (площадь) в случае устранения недостатков, а именно, устройства коробов обшивки трубопроводов изменяются на 1,16 м2, что составляет менее 1% от проектной площади помещения, цена помещения не меняется.

Относительно указанных в пунктах  3 (отсутствуют перегородки ВВ (внутренний)), 9 (отсутствует подъемник «LEMA») недостатков, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Устройство и оборудование в