Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015 по делу n А76-6538/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 5.1 договора аренды стороны определили, что за указанные в п. 1.1 настоящего договора арендуемые помещения арендатором ежемесячно вносятся платежи, не позднее 10-го числа текущего месяца за каждый прошедший месяц. Плата по договору составляет 16 889 руб. 34 коп. в месяц: арендная плата 14 313 руб. перечисляется на расчетный счет, указанный в разделе 11 настоящего договора, НДС 2576,34 руб. согласно ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит уплате в соответствующий бюджет.

Дополнительным соглашением от 03.02.2011 к договору аренды  № 108/2005 от 23.09.2005 МУП «Лоск» и предприниматель Булейко Л.М. изменили п. 5.1 договора аренды, установив, что  плата по договору с 01.01.2011 составляет 32 726 руб. 10 коп. (т. 1 л.д. 23).

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для применения сторонами согласованного в дополнительном соглашении размера арендной платы в силу его заключения с нарушением норм действующего законодательства, являются необоснованными.

Так, ссылки ответчика на заключение соглашения без согласования с собственником имущества, отклоняются как противоречащие ст. 295 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», устанавливающие полномочия предприятия на праве хозяйственного ведения на распоряжение имуществом, а также ввиду оспоримости сделок, заключенных предприятием в нарушение указанных норм.

Ссылки апеллянта на отсутствие у арендодателя права на существенное изменение размера арендной платы при отсутствии на то экономического обоснования являются несостоятельными.

В силу п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ предпринимателем не представлено доказательств непропорционального увеличения арендной платы, установленных дополнительным соглашением от 03.02.2011, при том что, как следует из материалов дела, названное изменение арендной платы арендодателем имело место единожды в течение шестилетнего периода действия договора аренды от 23.09.2005.

В силу этого сам по себе факт повышения арендной платы в два раза, на что ссылается предприниматель, не может свидетельствовать о непропорциональном увеличении размера арендной платы.

Кроме того, указанные доводы апеллянта противоречат принципу свободы договора (п. 1 ст. 1, 421 ГК РФ) и положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Дополнительное соглашение от 03.02.2011 к договору аренды  № 108/2005 от 23.09.2005 было подписано предпринимателем без замечаний и возражений, в течение длительного времени предприниматель не совершала действий по его изменению либо прекращению арендных отношений ввиду несогласия с размером арендной платы, объективных доказательств того, что ответчик при заключении соглашения был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора в части размера арендной платы (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»), в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах, объем обязательства ответчика по оплате арендной платы должен определяться, исходя из условий заключенного сторонами соглашения от 03.02.2011 (32 726 руб. 10 коп. в месяц).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку предприниматель использовала имущество на основании заключенного договора аренды, она должна оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 15.01.2014 в размере 1 493 081 руб. 80 коп.

Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 1 263 999 руб. 10 коп., суд первой инстанции в нарушение ч. 3 ст. 15, ч. 4 ст. 170 АПК РФ не изложил мотивы и основания частичного удовлетворения требований истца, а также не проверил обоснованность заявленного им расчета.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268 АПК РФ и оценив представленные в дело доказательства, доводы истца и ответчика, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 198 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С учетом изложенных норм, учитывая установленный п. 5.1 договора аренды срок оплаты ежемесячной арендной платы, а также дату подачи иска (07.03.2014, т. 1 л.д. 46), являются обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 15.01.2014, поскольку требования за более ранний период определены за пределами исковой давности.

По тем же основаниям суд апелляционной инстанции не может согласиться с расчетом истца в части включения в расчет задолженности по арендной плате (т. 3 л.д. 60-61) суммы 639 140 руб.

Соглашением от 01.11.2012 стороны договора аренды в связи с невозможностью подключения арендуемого помещения к сетям теплоснабжений из-за их аварийного состояния определили, что срок временного приостановления использования арендованного помещения и временного приостановления начисления и уплаты за этот период арендной платы составляет с 01.11.2012 по 31.03.2013 (т. 1 л.д. 82-83).

С учетом положений ст.ст. 423, 450, 606, 611 ГК РФ, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума № 13689/12 от 09.04.2013 следует сделать вывод о том, что, поскольку стороны достигли соглашения о приостановлении начисления арендной платы за указанный период, и это было обусловлено объективной невозможностью использования предпринимателем помещений по назначению, арендная плата за указанный период не подлежит взысканию с предпринимателя.

В то же время суд не может принять во внимание контррасчет, представленный ответчиком (т. 3 л.д. 52-53), поскольку ответчиком необоснованно исключен из расчета март 2011 года, а также необоснованно исключены периоды с 01.11.2011 по 31.03.2012 и с 01.11.2013 по 31.12.2013, поскольку соглашений об этом, аналогичных соглашению от 01.11.2012 (т. 1 л.д. 82-83), в материалы дела не представлено.

Таким образом, сумма начисленной арендной платы за период с 01.03.2011 по 15.01.2014 (29 месяцев + ? января 2014) с учетом изложенных выводов суда составляет 959 613 рублей 90 копеек.

Предпринимателем Гусевой Л.М. в подтверждение оплаты задолженности по арендной плате представлены квитанции к приходным кассовым ордерам (т. 1 л.д. 84-103) и платежные поручения, по которым плату за арендатора производил индивидуальный предприниматель Булейко Михаил Вячеславович (т. 2 л.д. 10-32, 140-146, т. 3 л.д. 31-37).

Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда пояснил, что им приняты в качества надлежащей оплаты сумма 7 000 рублей, оплаченная за ответчика предпринимателем Булейко М.В. (т. 3 л.д. 31-37).

Согласно расчетам истца (т. 3 л.д. 60-61) неоспариваемая сторонами сумма внесенной предпринимателем Гусевой Л.М. арендной платы за спорный период составила 334 754 руб. 80 коп.

Таким образом, сумма подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендной плате составляет 624 859 рублей 10 копеек.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 6.2 договора стороны установили, что при неуплате арендатором платежей, предусмотренных п. 5.1 настоящего договора в установленные сроки, начисляется пеня в размере 0,5 % от общей суммы установленных платежей за каждый день просрочки.

Таким  образом, требуемая письменная форма соглашения о договорной неустойке соблюдена.

Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта надлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.

Учитывая акцессорный (дополнительный к основному) характер предусмотренной договором аренды неустойки и установленный судом факт наличия задолженности ответчика перед истцом по арендной плате, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости взыскания с предпринимателя договорной неустойки.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Положения п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривают возможность снижения договорной неустойки только по ходатайству ответчика при наличии доказательств несоразмерности неустойки.

В силу нормы ст. 333 ГК РФ основанием для снижения неустойки является её явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

При этом взаимосвязанные положения п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» и п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» не исключают права суда снизить размер заявленной к взысканию договорной неустойки при наличии соответствующего ходатайства ответчика и установленного факта несоразмерности неустойки.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14, согласно которой неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей  компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника, а также с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О, от 21.12.2000 № 263-О, согласно которой право суда на уменьшение неустойки призвано обеспечить баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В данном случае суд принимает во внимание значительный размер согласованной в договоре неустойке, то обстоятельство, что такой размер был согласован сторонами при заключении договора в 2005 году в период действия иной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (13% согласно телеграмме Центрального Банка Российской Федерации от 11.06.2004 № 1443-у), в силу чего в настоящее время размер такой неустойки существенно превышает актуальную ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также отсутствие доказательств возникновения у истца убытков вследствие нарушения обязательства, ввиду чего считает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 100 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в случае, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Пунктом 7.2.9 договора аренды  № 108/2005 от 23.09.2005 стороны установили, что арендодатель вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п.п. 7.2.1-7.2.7, при этом арендатор должен быть извещен о расторжении договора не менее, чем за 10 дней до предстоящего освобождения арендуемых помещений.

На основании  п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная