Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015 по делу n А76-6538/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4727/2015

г. Челябинск

21 мая 2015 года

Дело № А76-6538/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гусевой Людмилы Михайловны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2015 по делу № А76-6538/2014 (судья Кирьянова Г.И.).

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Гусева Л.М. лично, её представитель -  Мицура О.И. (доверенность от 08.10.2014),

представитель муниципального унитарного предприятия «Лоск» Озерского городского округа Пластеева А.А. (доверенность от  17.11.2014).

Муниципальное унитарное предприятие «Лоск» Озерского городского округа (далее – МУП «Лоск», предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Булейко Людмиле Михайловне (далее – предприниматель Гусева Л.М., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 23.09.2005 № 108/2005 в размере 1 493 081 руб. 80 коп., пени в размере 2 835 775 руб. 47 коп., обязании предпринимателя в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу  освободить нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, д. 42 б, общей площадью 232,1 кв.м, и передать его по акту приема – передачи МУП «Лоск» в состоянии, соответствующем его амортизационному сроку службы (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 130, т. 3 л.д. 55).

В ходе рассмотрения данного иска в связи с расторжением брака истец сменила фамилию с «Булейко» на «Гусева» (свидетельство о расторжении брака, т. 1 л.д. 148).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2015 (резолютивная часть от 10.03.2015) исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал предпринимателя Гусеву Л.М. освободить нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, д. 42 б, общей площадью 232,1 кв.м, и передать его по акту приема – передачи МУП «Лоск», взыскал с предпринимателя в пользу предприятия задолженность по арендной плате в размере 1 263 999 руб. 10 коп., пени в размере 200 000 руб., а также государственную пошлину в сумме 38 398 руб. 55 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С указанным решением суда не согласилась предприниматель (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отправить дело на новое рассмотрение.

Апеллянт считает, что суд необоснованно определил размер задолженности по арендной плате, исходя из ставки арендной платы в размере 32 726 руб. 10 коп., согласованной дополнительным соглашением от 03.02.2011 к договору аренды от 23.09.2005 № 108/2005, так как соглашение было подписано без согласования с собственником имущества, при отсутствии основания для изменения арендной платы. Судом не мотивировано определение взысканной суммы задолженности по арендной плате и не принято во внимание при определении размера задолженности соглашение к договору аренды от 01.11.2012, которым был установлен мораторий на начисление арендной платы за период с 01.11.2012 по 31.03.2013.

Апеллянт указывает, что суд пришел к необоснованному выводу о выселении арендатора из занимаемого им помещения, так как уведомления об отказе арендодателя от договора аренды предприниматель не получала.

К дате судебного заседания от истца и третьего лица в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу ответчика не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.

С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Булейко Л.М. (арендатор) по согласованию с предприятием – балансодержателем подписан договор об аренде муниципального недвижимого имущества № 108/2005 от 23.09.2005 (т. 1 л.д. 15-21).

В соответствии с п. 1.1 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, 42б (помещения №№ 1-10, приложение № 2 – схема арендуемых помещений) для использования исключительно в целях склада и производства продуктов питания, а также обеспечивает арендатору свободный доступ в указанные помещения в порядке, установленном разделом 3 настоящего договора.

Общая площадь сдаваемых в аренду по настоящему договору помещений составляет 232,10 кв.м (п. 1.2 договора).

Согласно пункту 2 договора срок аренды устанавливается с 03.10.2005 по 29.09.2006.

Пунктом 5.1 договора определено, что за указанные в п. 1.1 настоящего договора арендуемые помещения арендатором ежемесячно вносятся платежи, не позднее 10-го числа текущего месяца за каждый прошедший месяц. Плата по договору составляет 16 889 руб. 34 коп. в месяц: арендная плата 14 313 руб. перечисляется на расчетный счет, указанный в разделе 11 настоящего договора, НДС 2576,34 руб. согласно ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит уплате в соответствующий бюджет.

В силу п. 6.2 договора при неуплате арендатором платежей, предусмотренных п. 5.1 настоящего договора в установленные сроки, начисляется пеня в размере 0,5 % от общей суммы установленных платежей за каждый день просрочки.

01.01.2008 между Комитетом администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом и МУП «Лоск» подписано соглашение № 231 о переводе прав арендодателя по договору аренды  № 108/2005 от 23.09.2005, в соответствии с которым с 01.01.2008 права и обязанности арендодателя переходят к предприятию (т. 1 л.д. 22).

Дополнительным соглашением от 03.02.2011 к договору аренды  № 108/2005 от 23.09.2005 МУП «Лоск» и предприниматель Булейко Л.М. изменили п. 5.1 договора аренды, установив, что  плата по договору с 01.01.2011 составляет 32 726 руб. 10 коп. (т. 1 л.д. 23).

Соглашением от 01.11.2012 стороны договора аренды в связи с невозможностью подключения арендуемого помещения к сетям теплоснабжения из-за их аварийного состояния определили, что срок временного приостановления использования арендованного помещения и временного приостановления начисления и уплаты за этот период арендной платы составляет с 01.11.2012 по 31.03.2013 (т. 1 л.д. 82-83).

МУП «Лоск» направило предпринимателю уведомление исх. № 166 от 20.11.2013 (т. 1 л.д. 24), в котором указало на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 13.11.2013 в сумме 1 427 503,4 руб. и просило погасить задолженность в срок до 27.12.2013.

Уведомление получено ответчиком в тот же день, о чем свидетельствует подпись предпринимателя на претензии и ее пояснения на обороте документа.

Впоследствии предприятие отправило предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы (исх. № 172 от 28.11.2013), в котором, сославшись на положения п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п.п. 7.2.4, 7.2.9 договора аренды  № 108/2005 от 23.09.2005, уведомило о расторжении договора с 15.01.2014 и просило в срок до 10.01.2014 освободить занимаемые помещения (т. 1 л.д. 32-33).

Данное уведомление было направлено ответчику почтовым отправлением, которое вернулось истцу с отметкой об истечении срока хранения (т. 1 л.д. 34, 35).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, МУП «Лоск» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств арендатора по заключенному договору об аренде муниципального недвижимого имущества от 23.09.2005 № 108/2005 в части своевременного внесения арендной платы. Уменьшая размер подлежащей взысканию задолженности по арендной плате, суд применил по заявлению ответчика последствия пропуска срока исковой давности, а также пересчитал сумму задолженности с учетом моратория на начисление арендных платежей за период с 01.11.2012 по 31.03.2013, установленных соглашением сторон от 01.11.2012. Суд снизил размер взыскиваемой договорной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и выселил ответчика из арендуемых помещений, придя к выводу о прекращении действия договора аренды ввиду одностороннего отказа арендодателя от его исполнения.

Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что между Комитетом администрации Озерского городского округа по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Булейко Л.М. (арендатор) по согласованию с предприятием – балансодержателем подписан договор об аренде муниципального недвижимого имущества № 108/2005 от 23.09.2005 (т. 1 л.д. 15-21), в соответствии с условиями которого на срок с 03.10.2005 по 29.09.2006 ответчику в аренду были предоставлены нежилые помещения площадью 232,10 кв.м, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, 42б (помещения №№ 1-10) для использования исключительно в целях склада и производства продуктов питания за плату в размере 16 889 руб. 34 коп.

В материалы дела представлены схема арендуемых ответчиком помещений (приложение № 2 к договору, т. 1 л.д. 76), а также дополнительное соглашение от 03.02.2011 (т. 1 л.д. 23) и соглашение от 01.11.2012 (т. 1 л.д. 82-83) к договору аренды  № 108/2005 от 23.09.2005, которыми стороны определяли размер и порядок исчисления арендной платы за период с 01.11.2012 по 31.03.2013.

Согласно представленным в материалы дела расчетам задолженности по арендной плате истца и ответчика (т. 3 л.д. 52-53, 60-61), а также квитанциям к приходным кассовым ордерам (т. 1 л.д. 84-103) предпринимателем Гусевой Л.М. производилась частичная оплата арендной платы по названному договору аренды.

Оценив указанные доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что истцом и ответчиком были согласованы все существенные условия договора аренды № 108/2005 от 23.09.2005, договор исполнялся ими, что свидетельствует о возникновении между сторонами обязательственных отношений по поводу аренды предпринимателем нежилых помещений, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Озерск, пр. Победы, 42б.

Названный договор аренды оформлен на срок, не превышающий одного календарного года, в силу чего на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ не требовал государственной регистрации, и в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ при отсутствии возражений сторон и продолжении использования имущества возобновлен на неопределённый срок.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды № 108/2005 от 23.09.2005.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату