Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2015 по делу n А76-3322/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-4462/2015

г. Челябинск

21 мая 2015 года

Дело № А76-3322/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стрельникова Дмитрия Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2015 по делу № А76-3322/2014 (судья Вишневская А.А.).

В судебном заседании приняли участие:

до перерыва – представитель индивидуального предпринимателя Стрельникова Д.В. Дмитриев А.В. (доверенность от 19.08.2014),

после перерыва – представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска Быкова С.В. (доверенность от 12.01.2015).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Стрельникову Дмитрию Владимировичу (далее – предприниматель Стрельников Д.В., предприниматель, аявлением астиниями еством _______________________________________________________________________________________________ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2011 № 12-2822, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 84,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Бажова, д. 80, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 по 31.08.2014 в размере 153 019 руб. 60 коп., неустойки за период с 11.01.2011 по 28.02.2011 в размере 1288 руб. 24 коп., неустойки за период с 01.03.2011 по 31.08.2014 в размере 61 786 руб. 14 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), т. 1 л.д. 99-100, т. 2 л.д. 26).

Определением суда от 03.03.2015 исковые требования Комитета о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.01.2011 № 12-2822 оставлены без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2015 (резолютивная часть от 26.02.2015) исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с предпринимателя Стрельникова Д.В. в пользу Комитета сумму долга в размере 153 019 руб. 60 коп., неустойку в размере 61 786 руб. 14 коп. В удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из нежилого помещения, площадью 84,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Бажова, д. 80, отказано (с учетом определения суда от 18.03.2015 об исправлении опечатки, т. 2 л.д. 53-54).

С указанным решением суда в части удовлетворенных исковых требований не согласился предприниматель Стрельников Д.В. (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апеллянт полагает, что суд необоснованно посчитал установленным обстоятельство исполнения истцом обязанности, предусмотренной ст.ст. 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по передаче арендуемого имущества ответчику. Выводы суда о подписании сторонами акта приема-передачи от 01.01.2007 не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку указанный акт не имеет отношения к договору от 18.03.2011, данных, позволяющих индивидуализировать объект аренды, акт не содержит.

Апеллянт указывает на то, что помещение, являющееся предметом договора аренды, фактически отсутствовало в натуре, поскольку технической инвентаризации в отношении помещения не производилось, на кадастровый учет помещение не ставилось, постановление главы Администрации г. Челябинска, на основании которого имущество было включено в реестр муниципальной собственности, не содержит указание на помещение площадью 84,7 кв.м. Кроме того, апеллянт полагает, что указанное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, что исключает законность его включения в реестр муниципальной собственности. По указанным основаниям податель жалобы считает, что предмет аренды не согласован, а у истца в силу ст. 608 ГК РФ отсутствовали правомочия по передаче имущества в аренду, в силу чего оснований для оплаты арендной платы, заявленной истцом по договору аренды от 18.03.2011, не имеется.

В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлено письмо Комитета от 04.08.2014 № 13979.

Руководствуясь ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления указанного письма Комитета и содержащихся в нем сведений в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о судебном разбирательстве по настоящему делу (т. 1 л.д. 44), суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в приобщении указанного дополнительного доказательства к материалам дела.

К дате судебного заседания от Комитета поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании 13.05.2015 был объявлен перерыв до 20.05.2015 для дополнительного представления сторонами доказательств.

Во исполнение определения суда истцом дополнительно представлены договоры аренды № 12-2822 от 07.02.2007, от 03.03.2008, от 26.02.2009, от 29.04.2010 с расчетами арендной платы и справками эксплуатационных служб об отсутствии у предпринимателя задолженности по коммунальным платежам.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на жалобу.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Стрельниковым Д.В. (арендатор) был оформлен договор аренды № 12-2822 от 18.03.2011, в соответствии с п. 1.1 которого  арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда – нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Бажова, д. 80, г. Челябинск, 454081, суммарной площадью 84,7 кв.м. Этаж – подвал, назначение помещения – магазин мясо птицы (т. 1 л.д. 16-17).

Ранее указанное нежилое помещение было передано предпринимателю Стрельникову Д.В. на основании последовательно заключенных на новый срок договоров № 12-2822 от 07.02.2007 (сроком до 30.12.2007), от 03.03.2008 (сроком до 30.12.2008), от 26.02.2009 (сроком до 30.12.2009), от 29.04.2010 (сроком до 31.12.2010).

В материалы дела представлен акт сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2007, являющийся приложением № 3 к договору аренды № 12-2822 от 07.02.2007 (т. 1 л.д. 21), согласно которому Комитет передал предпринимателю нежилое помещение общей площадью 84,7 кв.м под магазин мяса птицы по ул. Бажова, 80.

Согласно п. 2.1 договора аренды № 12-2822 от 18.03.2011 срок действия договора устанавливается с 01.01.2011 по 30.12.2011.

Пунктом 4.2.3 договора определено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам (пункт 4.2.2), а также расходы, связанные с перечислением платежей.

В силу п. 5.1 договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска) авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение № 1) на расчетный счет, указанный в пункте 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.

Согласно п. 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы Администрации города.

Как следует из п. 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан оплатить Комитету пеню в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

В силу п. 6.8 договора в случае продления договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), Комитет вправе в любое время отказаться от договора письменно, предупредив об этом арендатора. Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента доставки Комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.

В подписанном обеими сторонами приложении № 2 к договору аренды истец и ответчик согласовали описание и местоположение арендуемого нежилого помещения (т. 1 л.д. 18).

Сторонами также подписаны расчеты арендной платы, согласно которым арендная плата за период с 01.01.2011 по 30.12.2011 составляет 6207,44 руб. в месяц, за период с 25.11.2012 по 30.12.2012 – 5962,88 руб. в месяц, за период с 01.01.2013 по 30.12.2013 – 6335,56 руб. в месяц (т. 1 л.д. 17 оборот, 19, 20).

Дополнительным соглашением от 18.03.2011 к договору аренды № 12-2822 от 18.03.2011 стороны изменили условие п. 6.6 договора, установив, что в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан оплатить Комитету пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (т. 1 л.д. 38).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды № 12-2822 от 18.03.2011, наличие задолженности по арендной плате с 01.09.2012 по 31.08.2014 в размере 153 019 руб. 60 коп, Комитет  обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя требования о взыскании арендной платы и пени, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. Отказывая в удовлетворении требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения, суд с учетом оставления требований истца о расторжении договора аренды без рассмотрения и отсутствия доказательств прекращения договора аренды, пришел к выводу о том, что помещения используются ответчиком на основании действующего договора аренды. Судом отклонено ходатайство ответчика о снижении заявленной договорной неустойки в силу непредставления ответчиком доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы его апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Стрельниковым Д.В. (арендатор) был оформлен договор аренды № 12-2822 от 18.03.2011, в соответствии с п. 1.1 которого арендатору на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011 в аренду был передан объект нежилого фонда – нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Бажова, д. 80, г. Челябинск, 454081, суммарной площадью 84,7 кв.м, этаж – подвал, назначение помещения – магазин мясо птицы, за плату, согласно приложенному расчету (приложение № 1) (т. 1 л.д. 16-17).

Судом апелляционной инстанции также установлено, что названный договор был заключен в порядке продления ранее заключенных договоров в отношении того же помещения, первый из которых был заключен 07.02.2007, ввиду чего в порядке п. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение последующих договоров допускается без проведения торгов.

В приложении № 2 к договору аренды истец и ответчик согласовали описание и местоположение арендуемого нежилого помещения (т. 1 л.д. 18).

Согласно представленным в материалы дела расчету задолженности