Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу n А07-15570/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Из материалов дела следует, что предприниматель обратился к Главе Администрации г. Белорецк с заявлением вх. № 15.08.2013 о реализации права на приватизацию помещений, арендуемых на основании договора аренды от 02.04.2007, в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, и органом местного самоуправления принято решение о приватизации предпринимателем указанного недвижимого имущества, направлен проект договора купли-продажи с указанием стоимости выкупаемого имущества в размере 6 500 000 рублей, определенной на основании отчета независимого оценщика, выполненного закрытым акционерным обществом «Линкор» № Н 4413 от 01.12.2013 (т. 1 л.д. 20, 25-27, т. 2 л.д. 1), с которой не согласился предприниматель.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Федерального закона № 159-ФЗ недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В данном случае на основании результатов судебной экспертизы (т. 3 л.д. 55) судом первой инстанции установлена недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ЗАО «Линкор» (т. 3 л.д. 72), ввиду чего стоимость приватизируемого имущества определена на основании рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной по результатам судебной экспертизы (т. 3 л.д. 99).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований к Администрации, поскольку в силу норм Федерального закона № 159-ФЗ собственник имущества не наделен полномочиями по изменению определённой независимым оценщиком рыночной стоимости имущества, подлежат отклонению.

Согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу названных разъяснений, достоверность результатов оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, учитывая, что достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества оспаривается на стадии заключения договора купли-продажи, и возникший между предпринимателем и ответчиком преддоговорной спор обусловлен прежде всего отказом публичного собственника в лице Администрации от заключения договора купли-продажи по цене, предложенной предпринимателем в протоколе разногласий, суд первой инстанции правомерно рассмотрел дело с привлечением органа местного самоуправления в качестве соответчика.

По тем же основаниям подлежат отклонению как противоречащие ч. 1 ст. 110 АПК РФ доводы Администрации о необоснованном взыскании судом судебных расходов по государственной пошлине и на оплату судебной экспертизы. Ссылки Администрации на освобождение от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации отклоняются, поскольку расходы, понесенные истцом, по оплате государственной пошлины отнесены судом на ответчика в порядке распределения судебных расходов (п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

В силу изложенного, требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи недвижимого имущества в силу недостоверности отчета об оценке, представленного ответчиком, являются обоснованными.

Однако при определении размера стоимости имущества в пунктах 2.2. и 3.1. договора купли-продажи судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Поскольку Администрация не является плательщиком НДС, и согласно положениям налогового законодательства, НДС уплачивается в федеральный бюджет  налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества, цена выкупаемого муниципального имущества подлежит определению без учёта НДС.

Из заключения эксперта Кондрух Ю.Н. (т. 3 л.д. 55, 99) следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 3 472 000 рублей определена экспертом с учетом налога на добавленную стоимость, и принята судом в качестве подлежащей уплате истцом стоимости приватизируемого имущества, в то время как правовых оснований для определения цены имущества с учетом НДС с учетом изложенного выше у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, стоимость имущества по договору купли-продажи подлежит определению, исходя из рыночной стоимости имущества, определённой заключением судебной экспертизы, за вычетом налога на добавленную стоимость.

Оценивая требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной закрытым акционерным обществом «Линкор» в отчете об оценке от 20.12.2013 № Н 4413, апелляционный суд руководствуется следующим.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, до обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный обществом с разногласиями. Исходя из названного, заявленный иск правомерно заявлен в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Закона об оценочной деятельности в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Истцом, помимо требования об урегулировании разногласий по цене имущества, заявленного к органу местного самоуправления, заявлено и судом удовлетворено требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной