Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу n А76-22326/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые                         не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще                          не предусматривают его одностороннего изменения.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) также даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Статьей 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ФЗ «О порядке определения размере арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрена следующая методика определения годовой арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка х ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка х К1 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора на данном земельном участке) х К2 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе) х К3 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора).

Расчет размера арендных платежей правомерно произведен истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением Правительства Челябинской области от 20.11.2009 №297-П (в 2010-2011 годах, л.д. 35) и от 17.08.2011 №284-П (в 2012-2013 годах, л.д.38), ставки арендной платы, установленной законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ФЗ,  и дифференцирующих коэффициентов, установленных решениями Собрания депутатов г. Трехгорного Челябинской области от 27.09.2005 №53 «Об утверждении Положения о плате за землю на территории Трехгорного городского округа» и от 14.11.2011 № 107 «Об утверждении Положения о плате за землю на территории Трехгорного городского округа» (с учетом решения Арбитражного суда Челябинской области от 14.10.2013 по делу А76-136130/2013).

Представленный истцом расчет арендной платы, в соответствии с которым задолженность ответчика за период с 10.09.2010 по 04.11.2013  составляет 527 816 руб. 09 коп. (л.д.7-10), проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

Довод подателя жалобы  о необходимости исчисления арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, мотивированный ссылкой на Постановление № 582 судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.

Указанным постановлением утверждены Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила), в частности пунктом 3 Правил предусмотрено в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, исчисление арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Государственная собственность на переданный в аренду ответчику земельный участок не разграничена. К данному выводу судебная коллегия приходит с учетом положений пункта 2 статьи 214 ГК РФ о презумпции государственной собственности на землю и другие природные ресурсы,             не находящиеся в частной или муниципальной собственности, и отсутствии в материалах дела доказательств обратного (л.д.100).

 Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в постановлениях от 17.04.2012 № 15837/11, от 17.12.2013 № 10782/13, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

При этом, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Таким образом, в силу изложенных правовых позиций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пунктом 3 (подпункты «а» - «д») Правил предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды, установлены только для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Размер регулируемой арендной платы только в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

В силу этого, в иных случаях – не поименованных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 – органы публичной власти, уполномоченные в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также п. 1 ст. 209 ГК РФ на распоряжение земельными участками, вправе в пределах своей компетенции устанавливать механизм расчета арендной платы и ставки арендной платы.

В данном случае согласно п. 1.4 договора  аренды земельный участок был предоставлен для эксплуатации офисного здания (л.д. 17).

Аналогичный вид разрешенного использования арендованного земельного участка указан в договоре аренды 05.11.2013 №71 (л.д.22), кадастровом паспорте земельного участка от 26.08.2014 (л.д. 28) и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2014 (л.д.99).

В пункте 3 (подпунктах «а» - «д») упомянутых Правил при определении ставок арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, названные виды использования земельного участка не поименованы.

В силу этого истцом обоснованно произведен расчет арендной платы на основании закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ФЗ, решений Собрания депутатов г. Трехгорного Челябинской области от 27.09.2005 №53 и от 14.11.2011 № 107.

Ссылки апеллянта на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской, сформированную в постановлении Президиума от 17.04.2012 № 15837/11, отклоняются, поскольку фактические обстоятельства дела, рассмотренного Президиумом, не тождественны фактическим обстоятельствам настоящего дела, а сформулированная в указном постановлении правовая позиция применима к правоотношениям, связанным с иными случаями сдачи в аренду земельных участков.

В порядке статьи 199 ГК РФ ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании за период с 10.09.2010 по 09.09.2011 (л.д. 85).

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (статья 201 ГК РФ).

Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок (статья 203 ГК РФ).

Рассматривая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности судом первой инстанции установлено, что 03.06.2013 обществом по платежному поручению № 1330 осуществлен платеж в размере 234 693 руб. 22 коп. с указанием в назначении платежа: «плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:42:010303:28 площадью 3508,7 кв.м, распол. г. Трехгорный, ул. К.Маркса, 19а/1 за период с 10.09.10г. по 31.05.2013г. Сумма 234693-22» (л.д.89).

В письме от 30.05.2013 №01-97 на требование администрации от 09.04.2013 об оплате задолженности за пользование земельным участком за период с 10.09.2010 по 31.03.2013 ЗАО «Промстройкабель» сообщило, что за указанный период по расчетам общества должно быть уплачено 234 693 руб.22 коп., которые перечислены по платежному поручению от 03.06.2013 №1330 (л.д.89).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" частичная уплата долга должником относится к числу действий, свидетельствующих о признании долга в целях перерыва срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о совершении ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга.

Довод общества о невозможности установить период, за который ответчик признал долг, судебной коллегией не принимается, поскольку как в назначении платежа в  платежном поручении от 03.06.2013 №1330, так и в письме от 30.05.2013 №01-97 ЗАО «Промстройкабель» указало, что оплата произведена за период пользования с 10.09.2010 по 31.03.2013.

Доказательств погашения в полном объеме задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности в заявленном размере обоснованно признано подлежащим  удовлетворению.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 5.3 договора аренды N 217 от 09.08.1996 за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,7% от суммы недоимки.

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Возражения апеллянта о применении к нему штрафа, мотивированные тем обстоятельством, что общество не является стороной по договору подлежат отклонению в силу положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, с учетом положений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 124.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". С учетом, в том числе правовой позиции ВАС РФ, сформулированной в постановлении Президиума от 27.10.2009 N 8611/09, следует признать, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости,