Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу n А76-22326/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3816/2015

г. Челябинск

07 мая 2015 года

Дело № А76-22326/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промстройкабель" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2015 по делу № А76-22326/2014 (судья Катульская И.К.).

общества с ограниченной ответственностью  «Промстройкабель» - Чубарь Зинаида Васильевна (доверенность от 12.01.2015)

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Промстройкабель" (далее - ответчик, общество) о  взыскании задолженности по договору аренды N 217 от 09.08.1996 в размере 3 205 494 руб. 79 коп., в том числе по арендной плате за пользование земельным участком в период с 10.09.2010 по 04.11.2013 в размере 527 816 руб. 09 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 16.10.2010 по 28.08.2014 в размере 2 677 678 руб. 70 коп. (л.д.5-6).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.02.2015 (резолютивная часть от 16.02.2015) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 527 816 руб. 09 коп. и пени в размере 527 816 руб. 09 коп. С общества в доход федерального бюджета взыскано 39 028 руб. государственной пошлины (л. д. 132-137).

В апелляционной жалобе ответчик (далее также – податель жалобы, апеллянт) просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права (л.д. 140-143).

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Общество не являлось стороной договора аренды земельного участка, срок действия которого к моменту государственной регистрации права собственности ответчика на здание, расположенное на данном земельном участке, истек. Полагал ошибочным вывод суда первой инстанции о перемене лиц в договорном обязательстве ввиду отсутствия оснований, предусмотренных в п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ). Общество не заключало с Комитетом договор аренды. Приобретение недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, порождает право пользования земельным участком и заключения договора аренды на условиях ранее заключенного с предыдущим собственником, не влечет, по мнению апеллянта, перемену лиц в обязательстве, по договору аренды, в том числе в части соглашения о неустойке.

 Кроме того, размер взысканной арендной платы превышает 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что противоречит постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582.

Учитывая периодичность арендных платежей, апеллянт полагает, что  судом необоснованно отклонено ходатайство о применении срока исковой давности, так как из платежного поручения №1330 от 03.06.2013 невозможно установить, какую часть долга признало общество. В отношении неустойки также подлежит применению срок исковой давности, так как признание основного долга не может служить свидетельством признания требований в части пени, а потому пени могут быть взысканы только за период с 10.09.2011 по 28.08.2014.

Также податель жалобы полагал необходимым снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ до двукратной ставке рефинансирования ЦБ РФ, до 232 562 руб.58 коп.

К дате судебного заседания Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Одновременно истцом представлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

Также истец в отзыве пояснил, что в договоре купли-продажи имущества от 02.08.2010 имеется ссылка на договор аренды от 09.08.1996 №217, на основании которого продавцу принадлежал земельный участок, расположенный под зданием. Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) не подлежит применению в отношении спорного земельного участка. В феврале 2013г. ответчику направлялось требование о внесении арендной платы за период с 10.09.2010 по 31.03.2013, которое было частично исполнено 03.06.2013 оплатой 234 693 руб. 93 коп., что свидетельствует о признании долга и прерывании течения срока исковой давности. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился, заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании 23.04.2015 объявлялся перерыв до 30.04.2015 для предоставления возможности представителю ответчика представить документы, подтверждающие наличие полномочий лица, созданного в процессе преобразования закрытого акционерного общества «Промстройкабель» в общество с ограниченной ответственностью «Промстройкабель» (далее – ООО «Промстройкабель», общество).

 После перерыва в судебном заседании 30.04.2015 представитель ответчика заявил ходатайство о процессуальной замене ответчика в порядке ст.48 АПК РФ в связи со сменой организационно-правовой формы юридического лица.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 в соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ произведена замена ответчика ЗАО «Промстройкабель» на ООО «Промстройкабель».

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией г. Трехгорный (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "СВС" (арендатор) подписан договор аренды N 217 от 09.08.1996 (в редакции дополнительных соглашений №1 от 04.01.2003 и №2 от 02.10.2013, далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору во временное пользование с правом сдачи в субаренду, а арендатор – принять земельный участок и уплачивать арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (л.д. 11-15,16,17-18).

 Предметом аренды является земельный участок площадью 3508,70 кв.м с кадастровым номером 74:42:010303:0028, расположенный по адресу: г. Трехгорный, ул. К.Маркса, 19а/1 (далее – земельный участок), в категории земель поселений (п.1.1 договора).

Участок   предоставляется для эксплуатации офисного здания (п. 1.4 договора).

Договор заключен сроком на 15 лет (п.1.5 договора), прошел государственную регистрацию 27.10.2003.

ЗАО «Промстройкабель» по договору купли-продажи имущества от 02.08.2010 (далее – договор от 02.08.2010, л.д.19) купило у ЗАО «СВС» нежилое здание административного назначения - офис, площадью 546,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Трехгорный, ул. К. Маркса, 19а/1 (далее – здание), расположенное на земельном участке площадью 3508,70 кв.м кадастровый номер 74:42:010303:0028, местоположение: г. Трехгорный, ул. К.Маркса, 19а/1, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды от 09.08.1996 № 217 (п.1.1, п.1.4 договора).

Право собственности ЗАО «Промстройкабель» на здание зарегистрировано 10.09.2010, что подтверждено штампом регистрирующего органа на договоре от 02.8.2010 и свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2010 (л.д. 32), в также выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 33).

На основании постановления Администрации г. Трехгорного от 05.11.2013 №1162 (л.д.21) между Комитетом (арендодатель) и ЗАО «Промстройкабель» заключен договор аренды от 05.11.2013 № 71 земельного участка для эксплуатации здания (л.д.22-26), зарегистрированный Управление Росреестра по Челябинской области.

Договор аренды 20.11.2013 прошел государственную регистрацию, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 09.09.2011 ((л.д.31).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 10.09.2010 по 04.11.2013 по 04.11.2013 явилось основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции признал подтвержденным материалами дела  наличие задолженности в заявленном истцом размере и установил отсутствие доказательств исполнения обязанности по оплате аренды в спорный период, размер заявленной истцом неустойки снижен судом на основании 333 ГК РФ до суммы основного долга  - 527 816 руб. 09 коп. 

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды с учетом требований постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Ст. 1 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На момент приобретения обществом здания, оно расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды от 09.08.1996 №217, что отражено в тексте договора от 02.08.2010.

Довод апеллянта о том, что на момент заключения договора от 02.08.2010, срок договора аренды истек, и он прекратил свое действие, судебная коллегия не принимает, так как в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

 Учитывая, что пользование земельным участком в данном случае обусловлено фактом нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего ЗАО «СВС» (а впоследствии  - ЗАО «Промстройкабель»), договор аренды от 09.08.1996 считается возобновленным на неопределенное время, вне зависимости от того, кто на момент истечения срока действия договора выступал на стороне арендатора – ЗАО «СВС» или ЗАО «Промстройкабель».

С учетом изложенного, утверждение ответчика о том, что он не являлся стороной по договору аренды от 09.08.1996 №217, судом апелляционной инстанции отклоняется, как основанное на неверном толковании закона. Право нового собственника имущества на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено это имущество, не отменяет и  не может рассматриваться как исключающее вступление в уже действующий договор аренды, заключенный с предыдущим собственником. Данный договор продолжает действовать до момента заключения нового договора аренды.

В данном случае ЗАО «Промстройкабель» такой договор заключило только 05.11.2013, до указанной даты продолжал действовать договор аренды от 09.08.1996 № 217, в связи с чем требование о взыскании арендной платы по данному договору заявлено Комитетом правомерно.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.